都更專區

都市更新是一條漫長的路，有很多的眉眉角角要注意，像是都市更新的相關法規、申請的時間、該準備多少資金……等。今天要帶你來認識辦理都市更新需要負擔的花費，這聽起來好像很可怕，以為要準備一卡車的資金，但是很多都更費用，其實都是能取得政府補助的哦！

我們都知道都市更新的選擇方案有很多種，若想明白都市更新所需的花費，那麼一開始要先了解自己符合哪一種方案，進而去估算產生的費用。

辦理都市更新會產生那些費用？先了解你要辦的是哪一種都市更新

（一）都更概念、符合條件解釋

1. 都市更新條例所定程序，在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施。
2. 政府劃定更新地區。
3. 重建與整建
   • 重建：指拆除更新單元內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。
   • 整建：指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備，並改進公共設施。

（二）危老重建概念、符合條件解釋

1. 符合都市計畫範圍內的危險及老舊建築物。
2. 非主管機關指定具有歷史、文化、藝術及有紀念價值之建物。
3. 經建築主管機關依照建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
4. 經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
5. 屋齡三十年以上,經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。

都市更新的三種方案大比較，好處、缺點大公開！對您掏心掏肺，絕對不藏私，一起來看看到底哪一種最好，對你最有利！

自辦？合建？公辦？都更費用比一比，找出最適合自己的方案！

（一）自辦都更優缺點跟法規、花費

1. 優缺點：
   •    優點：是由住戶主導，建商沒有分配利益
   •    缺點：面臨龐大資金和專業技術
2. 法規：依據都市更新條例第10條、第11條，土地及合法建物所有權人可以依下列方式實施都市更新事業：
   • 自行實施：由土地及合法建物所有權人依據都市更新條例第15條規定，組織更新團體，訂定章程，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准，自行實施都市更新事業。
   • 委託實施：由土地及合法建物所有權人委託都市更新事業機構實施。
3. 花費：自主都更由住戶自行辦理，所以包括規劃、設計、興建等費用，都由所有住戶共同支付。

（二）合建優缺點跟法規、花費

1. 優缺點：
   •   優點：資金由建商出錢，代住戶處理所有的流程，較為方便。
   •   缺點：與建商進行利益分配。
2. 法規：依據都市更新條例第 44 條以協議合建方式實施都市更新事業，未能依前條第一項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者，得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意，就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，以權利變換方式實施之。前項參與權利變換者，實施者應保障其權利變換後之權利價值不得低於都市更新相關法規之規定。
3. 花費：建方提供資金，地主提供土地，雙方合作建屋，並就分得部分，各以自己名義登記為起造人，而於興建完成後按約定比例由雙方分配方屋及應計之土地持分，並各自銷售。

（三）公辦都更優缺點跟法規、花費

1. 優缺點：
   • 優點：政府參與都更，地主對案子的信賴度提高。
   • 缺點：時間成本高，都市更新成功案例所花費時間約 5~10 年不等。
2. 法規：依據都市更新條例第9條規定:「經劃定應實施更新之地區，除
   • 本條例另有規定外，直轄市、縣(市)主管機關得自行實施或經公開評選程序委託都市更新事業機構、同意其他機關(構)為實施者，實施都市更新事業；其依第七條第一項劃定之都市更新地區，並得由直轄市、縣(市〉主管機關合併數相鄰或不相鄰之更新單元實施之。
   • 依第七條第二項規定由上級主管機關逕為劃定應實施更新之地區，其都市更新事業之實施，上級主管機關得準用前項規定辦理。」簡言之，實施者為中央或直轄市、縣(市)主管機關本身，或受其委託之都市更新事業機構，或經其同意之其他機關(構)時，即屬公辦之都市更新事業。在公辦之都市更新事業中，不動產開發相關業者得透過公開評選程序，受主管機關之委託而成為實施者。
3. 花費：
   • 各款費用由有關機關或事業機構編列預算支應暫付，必要時得由都更基金優先暫付，相關暫付之費用得以依本條例第三十一條第一項規定取得之土地、建築物或現金歸墊之。

公辦都更案如以經公開評選程序委託更新事業機構或同意其他機關（構）為實施者之方式辦理者，本府應於與實施者簽訂之契約中，訂明因故無法繼續進行時暫付經費之結算分擔方式。

自辦、合建、公辦，都更一圖搞清楚！

都市更新法規落落長，我要申請補助是不是也很複雜？放心吧！幫大家整理出淺顯易懂的補助條件以及流程，讓你看得懂，領得到！

都更花費好龐大，該如何申請補助？都更補助申請看過來！

一、哪一種都更可以申請補助（申請條件）

（一）都更補助對象：

1. 依都市更新條例核准立案之都市更新會。
2. 依公寓大廈管理條例成立之公寓大廈管理委員會，限以整建或維護方式實施。
3. 依法成立之都市更新事業機構，限以整建或維護方式實施。

（二）都更申請條件

受理申請之更新單元內合法建築物，應符合下列規定之一：

1. 以重建方式實施者，屋齡達三十年以上。
2. 以整建或維護方式實施者，屋齡達二十年以上。
3. 個案因情況特殊，經直轄市、縣（市）主管機關出具相關證明文件，並報經本部同意補助者，不受前二者屋齡限制。

二、都更補助額度

1. 重建規劃
   • 擬訂都市更新事業計畫 150萬~500萬元
   • 擬訂權利變換計畫 100萬~300萬元
2. 整建或維護規劃
   • 擬訂都市更新事業計畫  (以地面層以上總樓地板面積分級距計算)例地面層以上總樓地板面積1萬m²，補助額度為100萬元
   • 建築物耐震詳評  (以總樓地板面積分級距計算)例總樓地板面積1萬m²，補助額度為66萬3千元
   • 結構補強設計
   • 擬訂都市更新事業計畫費用50%或建築物結構補強工程費用5%，擇一計算
3. 整建或維護正程
   • 建築物外牆修繕及周邊環境整理：以地面層以上總樓地板面積計算，800元m²，上限為總工程經費45%
   • 增設電梯：上限為本項工程經費45%
   • 3.結構補強：以施作部分樓地板面積計算,4,000元/m²，上限為總工程經費55%，但因基地或建築物情況特殊，須調整評估項目或範圍，致增加評估費用，經直轄市、縣（市）主管機關敘明為主。

三、補助申請機關與流程

四、都更補助所需文件

(一)以重建方式實施者，申請擬訂都市更新事業計畫或權利變換計畫經費：

1.   申請補助計畫書摘要表
2.   申請補助計畫書
3.   其他相關證明文件：
   • 土地及建物登記簿謄本影本或其他證明文件。
   • 住戶重建意願證明文件（得檢附同意書、都市更新會會員大會紀錄或其他證明文件）。

(二)以整建或維護方式實施者，申請下列補助經費：

1.   申請擬訂都市更新事業計畫經費：
   •    申請補助計畫書摘要表
   •    申請補助計畫書
   •    其他相關證明文件：
     • 1-1土地及建物登記簿謄本影本或其他證明文件。
     • 1-2住戶整建維護意願證明文件(得檢附同意書、區分所有權人
     • 會議紀錄、都市更新會會員大會紀錄或其他證明文件)
2.  申請建築物耐震能力詳細評經費：
   • 檢附建築物耐震能力初步評估結果報告書影本或其他經直轄市、縣(市)主管
   • 機關認可之文件 。
3. 申請結構補強設計費用：檢附建築物耐震能力詳細評估結果報告書影本
4. 申請都市更新事業計畫實施工程經費：
   • 申請實施工程經費補助計畫書摘要表
   • 申請實施工程經費補助計畫書
   • 其他相關證明文件：
     • 1-1都市更新事業計畫書草案
     • 1-2建物登記簿謄本影本或其他證明文件
     •  1-3住戶整建維護意願證明文件(得檢附同意書、區分所有權人會議紀錄、都市更新會會員大會紀錄或其他證明文件)

五、補助發放方式

(一)以重建方式實施者，申請擬訂都市更新事業計畫或權利變換計畫經費：

1. 都市更新事業計畫或權利變換計畫經費：
   • 第一期款：於補助對象與受託專業團隊簽訂擬訂都市更新事業計畫或權利變換計畫委託契約後，檢附補助案核准函、委託契約書影本、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，申請撥付補助金額百分之五十。
   • 第二期款：於都市更新事業計畫或權利變換計畫經直轄市、縣（市）主管機關辦理公開展覽後，檢附擬訂都市更新事業計畫或權利變換計畫公開展覽函、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，申請撥付剩餘補助金額。但依都市更新條例規定經實施者取得更新單元內全體私有土地及私有合法建築物所有權人之同意，免舉辦公開展覽者，免附辦理公開展覽函，並於檢核書圖文件及同意比率符合規定，註明符合該項規定，申請撥付。
2. 更新會行政作業費：於更新會立案後，檢附更新會立案證明書、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，併同第一期款申請一次撥付補助費用。

(二)以整建或維護方式實施者：

1. 申請擬訂都市更新事業計畫有關經費：
   • 擬訂都市更新事業計畫經費：
   • 第一期款：於補助對象與受託專業團隊簽訂擬訂都市更新事業計畫委託契約後，檢附補助案核准函、委託契約書影本、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，申請助金額百分之五十。但補助對象為其他依法成立之都市更新事業機構，且自行提供勞務或財物者，免附委託契約書。
   • 第二期款：於都市更新事業計畫經直轄市、縣（市）主管機關辦理公開展覽後，檢附擬訂都市更新事業計畫公開展覽函、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表（附件十）及收據，申請撥付剩餘補助金額。但依都市更新條例規定經實施者取得更新單元內全體私有土地及私有合法建築物所有權人之同意，免舉辦公開展覽者，免附辦理公開展覽函，並於檢核書圖文件及同意比率符合規定，註明符合該項規定，申請撥付。
   • 建築物耐震能力詳細評估費用：
   • 於都市更新事業計畫報核前，檢附建築物耐震能力詳細評估委託契約書影本、審查通過證明、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，申請一次撥付補助費用。
   • 結構補強設計費用：於都市更新事業計畫報核前，檢附建築物補強設計委託契約書影本、審查通過證明、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，申請一次撥付補助費用。
2. 申請都市更新事業計畫實施工程經費，依下列規定辦理。但執行機關核定實施工程補助項目及經費額度，與直轄市、縣（市）主管機關核定實施之都市更新事業計畫內容不符時，以都市更新事業計畫內容為準，最高不得超過原核定補助總額：
   • 第一期款：於補助對象與受託專業團隊簽訂實施工程委託契約後，檢附補助案核准函、都市更新事業計畫核定函及其計畫書、委託契約書影本、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，申請撥付補助金額百分之二十。但補助對象為其他依法成立之都市更新事業機構，且自行施作工程者，免附委託契約書。
   • 第二期款：於施工進度達百分之五十後，檢附監造報表、施工日誌、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，申請撥付補助金額百分之三十。
   • 第三期款：於完工驗收後，檢附驗收通過證明、成果報告書、工程決算書、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，申請撥付剩餘補助金額。

備註：內容僅提供參考 如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準

一、協議合建與權利變換選哪個最有利？

（一）權利變換定義

1. 係透過公開、公正的方式，處理相關權利人的產權、建物土地分配，以互助合作的方式實施都市更新
2. 其精神類似立體之市地重劃或法制化的合建
3. 合建為私契，各戶條件不一；權利變換條件公開一致
4. 市地重劃分回土地，權利變換則分回土地及房屋

（二）權利變換基本原則

1. 分配：權利變換後之土地及建築物扣除抵付共同負擔後，依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人
2. 公有公用土地優先抵充公共設施
3. 權利變換範圍內道路、綠地等七項公共設施用地，由原有公有公用土地優先抵充
4. 估價：由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之

（三）權利變換基本概念

• 同意參與更新者：願意分配房地者，依更新後應分得權利價值參與分配房地，並依實際分配與應分配價值差額找補價金。
• 不同意參與更新者：依其更新前權利價值領取補償金

（四）權利變換流程

1.   進行更新前估價
2.   計算各所有權人所持有權利價值比例
3.   進行更新後房地及車位估價
4. 計算共同負擔的費用
5.   依各所有權人持有權利價值比例分配更新後不動產
6. 依各所有權人持有權利價值比例分擔共同負擔費用
7. 選配房地
8.   差額價金找補

（五）權利變換試算

1. 更新前房地總價值：5000萬｜甲的資產總價值：500萬
2. 甲的權利價值比例：500/5000=10%
3. 更新後房地及車位總價值：10,000萬
4. 共同負擔費用：3000萬
5. 甲可分配更新後房地總額：10,000萬x10%=1,000萬
6. 甲應分擔共同負擔費用：3000萬x10%=300萬｜故甲應分配價值：1,000萬-300萬=700萬
7. 甲實際分配價值800萬
8. 800萬-700萬，所以需補付100萬

（六）權利變換物權處理

（七）權利變換費用

權利變換費用為土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔，包含重建所需工程相關費用、公共設施相關興建費用、申請建築容積獎勵所需成本、建築師設計費用、規劃顧問費用、估價師費用、測量費用、其他簽證費用、拆遷補償安置費用、貸款利息、稅捐及管理費用等，依各縣市主管機關所訂定之標準提列。

備註：內容僅提供參考 如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準

決定要讓自己的居住環境更好，那該怎麼選擇最有利呢？

不就是把老建築變成安全的新建築嗎？怎麼還分了這麼多？都市更新、危老重建、合建；每一個地主本身的條件都不一樣，到底該怎麼選擇才能發揮最大的利益呢？帶你一起來了解這些名詞的背後代表著什麼！

一、都更方案比一比，都更、危老、合建差在哪裡？

三種方案各有差異，該選哪種，主要還是依照自己的需求；每塊土地的條件有所不同，面積、跟土地權利人人數，皆有所不同。都市更新所需要的土地面積較大，通常土地所有權人人數較多，程序較複雜，所需的時間要較長；而危老重建所需土地面積無限制，也可能發生地主為單一所有人，所需程序較簡便，能在短時間完成；協議合建所需土地也無限制，但涉及建商利益，要經過交涉協議，變更過程要依照建商與地主協議。

瞭解完都更的分類，那麼該怎麼施行呢？該簽什麼契約？契約內容該注意什麼？小心簽下陷阱契約，原本開心進行都市更新，一不小心簽下了萬年合約，賠了夫人又折兵。帶你來了解該注意什麼，讓您都市更新一切順利。

二、都市更新該找誰？有哪些契約類型？

（一）都更方案

自辦都更

1. 自行實施：由土地及合法建物所有權人依據都市更新條例第15條規定，組織更新團體，訂定章程，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准，自行實施都市更新事業。其中，都市更新事業計畫、權利變換計畫等的擬定，通常得委託專業者辦理，並非由更新團體成員一手包辦。除非團體成員就有專業者，然為避嫌起見，仍以迴避為原則。
2. 委託實施：由土地及合法建物所有權人委託都市更新事業機構實施。

公辦都更

1. 自行實施：直轄市、縣（市）主管機關依據都市更新條例第17條規定，設置專責機構自行實施都市更新事業。
2. 委託實施：經公開評選程序委託都市更新事業機構，實施都市更新事業。所謂都市更新事業機構以依公司法設立的股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限。
3. 同意其他機關（構）實施：例如鄉（鎮、市）公所如要作為更新實施者，應經由縣（市）政府同意。

都更合建

協議合建是指更新單元內的私有土地及私有合法建築物所有權人，全體同意實施者所提都市更新事業計畫，並於計畫核 定發布實施後，按雙方約定處理相關權利。換言之，協議合建的分配條件往往是由實施者（建商）自行計算，再徵求地主同意及簽署合建契約，通常是用更新後可分配權狀面積及車位為條件，但有可能各戶條件都不相同，看個人需求況。

（二）契約類型介紹與注意事項

我簽的是哪種契約？合約種類介紹

1. 都更重建權變分屋，依照政府審核比例分配；或都更重建擇優分屋，兩者擇優。
2. 都更危老協議分屋，依照雙方協議比例分配。
3. 都更危老地主全拿（委建, 自地自建），地主分回所有坪數，但須出錢。

房屋分配比例 & 計算範例（權利變換？協議合建？委建？）

A. 權利變換：更新後總價值－共同負擔費用＝地主可分配價值

計算範例：
更新後總價值（1,418,690,650元）－共同負擔費用（584,802,479元）＝地主可分配價值 833,888,171元

在依照更新前權利價值比例（%）相乘＝每位所有權人更新後應分配價值。

B. 協議合建：協議合建屬於私人契約，分配的方法是依照地主與建商簽訂的合建契約內容 去分，該怎麼分是由雙方協定為準

C. 委建：土地、建築成本、以及所有花費，皆為地主出資，以此地主可分回100%

選配房屋方法

1. 權利人之實際分配價值為「分配單元」與「停車位」加總，以應分配價值之合理範圍（上下差距20%內）進行選配
2. 欲超選者需與實施者協議，協議不成以選配原則辦理
3. 若權利人未依本選配原則進行選配，發生與其他權利人申請同一位置時，由符合 本選配原則之權利人優先分配，未符選配原則之權利人另行依原則於未被選配之位置中選配或抽籤 但同一位置有二人以上申請分配時，應 以公開抽籤方式辦理
4. 申請分配期間截止後，權利人若欲修改，須與實施者協議，以確保其他權利人
5. 若因審議過程中修改調整設計，以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」 變動者，實施者將以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配
6. 未於規定期限內提出申請者，以公開抽籤方式分配之。期限不得少於三十日

房屋價格制定

房屋價格=土地價格+建物價值

除了土地價值外，建物坐落區位、建材、土地分區使用、建蔽率與容積率、公共設施停車位、樓層高低、景觀環境、學區、交通等因素，都會影響房價的成交價格，即使是一棟大樓的房屋，房價也有所不同。因此房地產的合理價格沒有一個評斷的標準。可參考同路段房價、建商風評，也能上實價登錄網參考該建案附近其他建案的成交價格做為依據。

！注意事項！

A. 建商分配比率

權利變換：依據建商提出的成本報告，由政府審核分配比例。

協議合建：依據雙方協議結果，決定分配比例。

委建、自地自建：地主們委託專業團隊協助興建，地主分回所有坪數，但須出錢。

B. 違約機制
合建契約應註明違約的處理方式，違約處理的約定；或是要求實施者提供一定金額的保證金，以免過程中發生糾紛，則該保證金可作為賠償金。實施者違約的情況未必只有「工程停工或遲延」而已，實施者違反合約其他條文約定時，也應有明確的處理規範。

C. 退場機制
注意契約效力及應有退場機制，合約中宜約定雙方退場機制，以合理降低風險。避免與建商不小心簽下「萬年合約」，應該載明為幾年合約，住戶能解約才能保障權利。

以下舉兩個已更新完的例子給大家看看，更新前後的差異非常大，希望大家在更新的路上都能圓滿，儘管可能會遇到一些波折，但相信完工後大家都能滿意。

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三、實際案例分享

（一）更新地區：臺北市中正區

※實施方式：權利變換 ，非位於公劃更新地區，為自行劃定更新單元。

◆ 更新前樣貌｜更新前總面積：2077 (m²)

◆ 都更容積獎勵

1. 時程獎勵7％。
2. 建築設計與鄰近地區建築物相互調和、無障礙環境及都市防災8%。
3. 供人行走之地面道路或騎樓6.16%。
4. 建築基地及建築物採綠建築設計8％等項目，合計申請都市更新獎勵31.16％；另申請臺北好好看系列二容積獎勵6.975%及容積移轉30.72％。

**容積獎勵統計**：3,123.953

◆ 更新前後價值

◆ 更新後樣貌

（二）更新地區：臺北市中正區

※實施方式：權利變換 ，2002年10月28日公告之「中正區、泉州街以西、汀州路以南所圍更新地區」。

◆ 更新前樣貌｜更新前總面積：5,230 (m2)

◆ 都更容積獎勵

1. 時程獎勵5％。
2. 地區環境狀況獎勵9.17%。
3. 更新地區規劃設計獎勵29.23%。

**容積獎勵統計**：5995.33

◆ 更新前後價值

◆ 更新後樣貌

※案例引用來源：都市更新研究發展基金會。

（**本文內容參考**：都更諮詢工作站、財訊）

備註：內容僅提供參考 如有與法令有不符情況仍需以現行。

由於都市更新須耗費較多的成本，且重建方式涉及建築規劃、營造專業技術等，若無建築相關業者的資金及技術，單靠政府機關或一般民眾，都難以順利進行都市更新，便衍生了不同的都更方式。

都更共分為三個種類，「民辦都更」、「自辦都更」、「公辦都更」，主要的差異在於實施者與資金來源，「民辦都更」主要實施者及資金來源皆為建築業者，「自辦都更」實施者為一般民眾，也就是土地及合法建築物所有權人，可委託都更及建築業者協助，便稱為委辦，資金來源需自籌或與銀行借貸，「公辦都更」則由政府機關主導，資金及實施者皆為政府；近年台灣開始逐步放寬實施都市更新之要件及程序簡化，並增加獎勵及誘因，促使民間不動產開發相關業者主動成為實施者及提高民眾自行都更之意願。

一、 民辦都更怎麼辦？（民間建商來幫忙）

民辦都更又可稱為「合建」，依照建管處核發之建築執照、每塊土地所能申請的建設容積皆為固定，與自行辦理都更之差別為資金來源，都更資金由建商主責，土地來源為地主，與建商合建可因建商品牌使房屋價值提升，且對於自辦都更的地主而言，建商可協助包辦房屋重建事宜，屬最便利之都更方式。

（一）  實施者

實施者為建商， 土地及合法建築物所有權人與建商協議進行合建，都更事宜由建商主責處理。

（二）  引用條例

「都市更新條例」第36條訂定都市更新事業計畫應視其實際情形，表明下列事項：
一、計畫地區範圍。
二、實施者。
三、現況分析。
四、計畫目標。
五、與都市計畫之關係。
六、處理方式及其區段劃分。
七、區內公共設施興修或改善計畫，含配置之設計圖說。
八、整建或維護區段內建築物改建、修建、維護或充實設備之標準及設計圖說。
九、重建區段之土地使用計畫，含建築物配置及設計圖說。
十、都市設計或景觀計畫。
十一、文化資產、都市計畫表明應予保存或有保存價值建築之保存或維護計畫。
十二、實施方式及有關費用分擔。
十三、拆遷安置計畫。
十四、財務計畫。
十五、實施進度。
十六、效益評估。
十七、申請獎勵項目及額度。
十八、權利變換之分配及選配原則。其原所有權人分配之比率可確定者，其分配比率。
十九、公有財產之處理方式及更新後之分配使用原則。
二十、實施風險控管方案。
二十一、維護管理及保固事項。
二十二、相關單位配合辦理事項。
二十三、其他應加表明之事項。

實施者為都市更新事業機構，其都市更新事業計畫報核當時之資本總額或實收資本額、負責人、營業項目及實績等，應於前項第二款敘明之。都市更新事業計畫以重建方式處理者，第一項第二十款實施風險控管方案依下列方式之一辦理：
一、不動產開發信託。
二、資金信託。
三、續建機制。
四、同業連帶擔保。
五、商業團體辦理連帶保證協定。
六、其他經主管機關同意或審議通過之方式。

「都市更新條例」第44條訂定:以協議合建方式實施都市更新事業，未能依43條第1項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者，得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意，就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，以權利變換方式實施之。前項參與權利變換者，實施者應保障其權利變換後之權利價值不得低於都市更新相關法規之規定。

（三）白話文解釋

不論合建亦或建商主導之都更，應視實際都更擬訂計畫，向土地及合法建築物所有權人說明計畫實施範圍、計畫目標、配置設計圖、財務計畫，以及說明建商資本總額或實收資本額、負責人等營業細項；若為合建另須經更新範圍內土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過五分之四同意，才算達成合建協議部分，不願參與協議合建者，建商應以權利變換方式實施。且實施者（建商）應保障土地及合法建築物所有權人之權利變換後的權利價值不可低於都市更新相關法規。

（四）房地分配：房屋的價值＝坪數＊單價坪數大

土地及合法建築物所有權人與建商進行合建協議，分配都更後雙方可接受之土地權利和資金，若不願參與協議合建之土地及合法建築物所有權人，建商須以權利變換方式，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地的應有部分或權利金。

與建商合建民辦都更，坪數所得或許比不上自辦時拿坪數，但若配合之建商品牌價值高，可藉此提升房屋坪數單價，都更後所獲得之效益遠遠提升。

二、自辦都更怎麼辦？（由民間主導）

  自辦都更又分為「自辦」及「委辦」兩種，「自辦」是由土地及合法建築物所有權人自組都市更新會，政府立案許可後即成為合法之法人組織；

也可選擇不組織更新會，委託都更公司或建設公司當作代理實施者，就稱為「委辦」，因土地所有權人眾多，統一交由都市更新相關機構代理地主的角色，而都更資金來源由土地及合法建築物所有權人自籌，僅實施者的名義不同。

（一）實施者

實施者為土地及合法建築物所有權人自行組織之更新團體，或其一定比例土地及合法建築物所有權人所委託之都市更新事業機構（重建以「股份有限公司」為限），但都市更新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限。

（二）引用條例

「都市更新條例」第22條訂定：經劃定應實施更新之地區，其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元，或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元,舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准，自行組織更新團體實施該地區之都市更新事業，或委託都市更新事業機構為實施者實施之。

前項之申請，應經該更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過十分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一之同意；其同意比例已達第37條規定者，得免擬具都市更新事業概要，並依第27條及第32條規定，逕行擬具都市更新事業計畫辦理。

「都市更新條例」第23條訂定：「未經劃定應實施更新之地區, 有第6條第1款至第3款或第6款情形之一者，土地及合法建築物所有權人得按主管機關所定更新單元劃定基準，自行劃定更新單元，依前條規定，申請實施都市更新事業。」前項主管機關訂定更新單元劃定基準，應依第六條第一款至第三款及第六款之意旨，明訂建築物及地區環境狀況之具體認定方式。

（四）白話文解釋

合乎政府公告都更標準及範圍內，且有意願自辦都更者，需舉辦公聽會、擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請當地政府主管機關核准後，可自行組織更新團體實施區域都更事業，亦可委託都市更新相關機構為實施者代理執行。

但須該都更範圍內土地及合法建築物所有權人均超過十分之一，以及所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一之同意，方可開始實施。

若非政府劃分都更區域內，但符合「都市更新條例」第6條第1款至第3款或第6款情形之一者，包含建築物年久失修、建築物排列不良或道路彎曲狹小，有妨害公共安全之虞，或建築物未符合都市應有之機能，具有歷史、文化、藝術、紀念價值，須辦理保存維護等規定，土地及合法建築物所有權人可按條例所定都更基準，自行劃定都更區域，明訂建築物及地區環境狀況具體認定方式，提出實施都市更新事業之申請。

（五）房地分配

「自辦都更」為土地及合法建築物所有權人自行辦理，可實拿的坪數較多，雖無建商協助，一般民眾需自行處理都更程序，恐較為繁雜，但也因此無建商可獲利之空間，只需將房屋部分提撥出售，便可回收建築成本，且較能做多元運用，因此各有利弊。

（五）成立都市更新會

都市更新會之設立，應由土地及合法建築物所有權人過半數或七人以上發起籌組，並由發起人檢具申請書及相關規定文件，向直轄市、縣（市）主管機關申請核准；發起人應自核准籌組之日起六個月內召開成立大會，並通知直轄市、縣（ 市）主管機關派員列席。且須於成立大會後三十日內檢具章程、會員與理事、監事名冊、 圖記印模及成立大會紀錄，報請直轄市、縣（市）主管機關核准立案，並發給立案證書。

三、公辦都更怎麼辦？

  「公辦都更」是最廣為人知的都更方式，實施者為中央或直轄市、縣市主管機關本身，在公辦之都市更新事業中，政府考量都更所耗資金龐大，且建築為專業技術，須交由相關建設機構以利執行都更事業，故除政府單位外，受其委託之都更機構可成為實施者，或不動產開發相關業者得透過公開評選程序，進行都更實施作業，即屬公辦都更。

（一）實施者

實施者為中央或直轄市、縣(市)主管機關本身，或受其委託之都市更新事業機構，或經其同意之其他機關(構)。

（二）引用條例

「都市更新條例」第11條訂定：各級主管機關得成立都市更新推動小組，督導、推動都市更新政策及協調政府主導都市更新業務。

「都市更新條例」第12條訂定：經劃定或變更應實施更新之地區，除本條例另有規定外，直轄市、縣（市）主管機關得採下列方式之一，免擬具事業概要，並依第三十二條規定，實施都市更新事業：
一、自行實施或經公開評選委託都市更新事業機構為實施者實施。
二、同意其他機關（構）自行實施或經公開評選委託都市更新事業機構為實施者實施。
依第七條第一項規定劃定或變更之更新地區，得由直轄市、縣（市）主管機關合併數相鄰或不相鄰之更新單元後，依前項規定方式實施都市更新事業。依第七條第二項或第八條規定由中央主管機關劃定或變更之更新地區，其都市更新事業之實施，中央主管機關得準用前二項規定辦理。

(三）白話文解釋

各地方政府可成立都市更新推動小組，執行都更計畫、督導協調之功能，可自行實施也可藉由公開評選之方式，委託都更相關機構或建商為實施者，進行都更作業。

（四）房地分配

更新後的房屋位置與樓層，以原址進行分配，但因房屋重新設計與先前不同，若同位置有二人以上申請，需先以協調方式，協議不成時則公開抽籤，房屋的分配需以合法產權持有劃分，頂樓加蓋或是違建，不可列入未來房屋分配計算中。

（五）案例

引用自台北市都更處

此案例為台北市蘭州斯文里公辦都更案，蘭州國宅及斯文里整宅於1960年代興建，多年來都更傳聞不間斷，但因產權整合複雜，加上屬航高限制區，建商參與都更意願普遍不高，後由市府擔任建商及實施者的角色自行辦理都更，蘭州斯文里整宅因年久失修，且屋齡已高達50年，整體設施老舊且無消防灑水系統，有公共及整體結構危險之虞，因此，此處租金、房價偏低，許多住戶為低收或中低收入戶。

進行都更後，市府將每期分回的100戶部分運用為公共住宅，可安置弱勢家庭，至於難以負擔找補費用或年長的住戶，市府可用成本價讓住戶分期貸款減輕負擔，或將房子賣給市府、市府提供終身居住，形同用「以房養老」的方式讓住戶能住在原地。租戶部分則可安置於公共住宅，且依北市府規定，住戶即使住在公共住宅、也可請領租金補貼。完成都更後，除可妥善安置此處住民外，也一併提升居住環境品質，達到現代化設備與建築機能之標準；另房屋更新後依照訂定之產權選配原則，每位土地及合法建築物所有權人可拿到原先應有坪數，且不須負擔公設，此案權值選配以戶為單位，若所有權人所選坪數小於原先坪數，則可受領差額找補。

四、民辦都更、自辦都更、公辦都更，選哪個最有利？

（一）從坪數來評估

都更可興建土地及坪數皆為固定的，若為「自辦都更」因無建商的介入，土地及合法建築物所有權人可實拿坪數較多；若為「民辦都更」因由建商主責，需考量其建築成本及利潤，建商便需與土地及合法建築物所有權人協議坪數分配。

（二）從價值來評估

若從價值角度來看，「民辦都更」可能因建商品牌及形象加持，房屋賣出價格自然隨之提升，即便所分配之坪數較小，但可因單價提高，使總價值收益增加；另外，「公辦都更」因實施者為政府，房屋更新會更加重視公共環境及公共設施，且房屋可因政府政策擬定，如都更後提供社會住宅或社會福利相關建設連結等，間接提升房屋附加價值。

（三）從方便性評估

「民辦都更」便是與建商合建，好處是可由建商主責代替土地及合法建築物所有權人處理所有問題，通常自辦都更無法順利進行，原因經常為土地及合法建築物所有權人眾多，無法順利整合，都更之路多受阻撓，由建商介入協助，可排除繁雜程序及瑣事，也無須自組更新會，且資金部分也不需自籌，就方便性而言，實屬「民辦都更」與建商合建最為便利。

文章參考來源：伯特利都更專家

• 本文參考來源：永然文化部落格、都市更新條例

備註：內容僅提供參考 如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準