都更專區

我們都知道台北市政府近年來很重視都市更新計畫，積極想為老舊的市容改頭換面，因而推出了一系列的政策，以求提高市民進行都市更新的意願，在都市更新計畫中，如果想要執行危險老屋重建，該從何處著手？該準備哪些文件才可以進行申請？還有哪些危老眉角？以下從頭到尾講給你聽！

危老重建的相關問題

什麼是權利變換？找建商一起進行都市更新好嗎？都市更新有哪些好處？都市更新獎勵條例是獎勵什麼？危老重建的條件是什麼？都市更新各種簽約要怎麼談？

你是不是也有上述這樣的問題呢？

都市更新需要時間跟精力準備，其中涉及層面廣泛，也會遇到許多疑問，這時就可以找最值得信賴的後盾都美建設－都更建商推薦！本篇文章會解答大家常諮詢我們關於都市更新的相關問題。如果有其他想更了解的，我們上班時間都在線上提供諮詢呦！

都更建商有什麼服務？

• 都市更新諮詢：

提供都市更新相關的專業諮詢，從：更新範圍分析、都更程序、獎勵值評估、法令釋疑等相關都更法規和事宜，建商或與民眾討論以利選擇最佳改建方式。

• 危老重建協助：

提供老屋改建問題專業免費諮詢服務，改建資格分析及評估、獎勵值評估等老屋改建事項。

進行都市更新時，常見的疑問有哪些？

結語

都更雖細節眾多，在條例、流程也相對複雜，但為保障民眾權益，並解決您的疑慮及需求，都美建設提供在線諮詢服務，有任何關於都更相關問題，都歡迎在上班時段向我們詢問哦！

權利變換定義是什麼？跟合建有什麼差別？在都市更新中，有一個非常重要的概念，就是權利變換，在分配房屋土地中，是非常重要的原則依據，到底「權利變換」這四個字其中的定義是什麼呢？在都市更新裡常常能聽到這個名詞，那它是扮演著什麼角色呢？在都市更新時我要選這個嗎？會不會吃虧？今天就讓都美建設帶大家了解！

ㄧ、權利變換定義？

1.  係透過公開、公正的方式，處理相關權利人的產權、建物土地分配，以互助合作的方式實施都市更新
2. 其精神類似立體之市地重劃或法制化的合建
3. 合建為私契，各戶條件不一；權利變換條件公開一致
4. 市地重劃分回土地，權利變換則分回土地及房屋

二、權利變換基本原則

1. 分配：權利變換後之土地及建築物扣除抵付共同負擔後，依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人
2. 公有公用土地優先抵充公共設施
3. 權利變換範圍內道路、綠地等七項公共設施用地，由原有公有公用土地優先抵充
4. 估價：由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之

三、權利變換跟合建有什麼差別？

都市更新中有權利變換和協議合建，其中的差別一張表格讓你馬上了解！

四、權利變換基本原則概念

權利變換不需要像合建一樣達到100%權利人同意，那對於那些少部分不同意進行都市更新的人，他們的權利又該如何？我參與都市更新，那更新後的不動產總值該怎麼算呢？

（一）同意權利變換與不同意，會怎麽處理？

1. 同意參與更新者：願意分配房地者，依更新後應分得權利價值參與分配房地，並依實際分配與應分配價值差額找補價金。
2. 不同意參與更新者：依其更新前權利價值領取補償金。

（二）都市更新後不動產總值怎麼算

1. 更新後不動產總值=更新後房地加上車位之總價值
2. 都市更新權利變換後，各所有權人之價值計算方式如下：

要想試算出權利變換後的價值，要先了解整個權利變換的流程：

1.   進行更新前估價
2.   計算各所有權人所持有權利價值比例
3.   進行更新後房地及車位估價
4. 計算共同負擔的費用
5.   依各所有權人持有權利價值比例分配更新後不動產
6. 依各所有權人持有權利價值比例分擔共同負擔費用
7. 選配房地
8.   差額價金找補

先了解以上流程，我們就能進行試算，從中就能得知其價值，來看看以下的試算：

1.更新前房地總價值：5000萬

甲的資產總價值：500萬

2.甲的權利價值比例：500/5000=10%

3.更新後房地及車位總價值：10,000萬

4.共同負擔費用：3000萬

5.甲可分配更新後房地總額：10,000萬x10%=1,000萬

6.甲應分擔共同負擔費用：3000萬x10%=300萬

故甲應分配價值：1,000萬-300萬=700萬

7.甲實際分配價值800萬

8.800萬-700萬，所以需補付100萬

都市更新很複雜，讓你光看法條就一頭霧水，望之卻步嗎？權利變換總是看不懂在搞什麼東西？就算看完我們為你整理的文章還是滿肚子疑惑？沒關係、來找都美建設，我們擁有豐富的經驗，不管你有任何都市更新的疑難雜症，不怕你問！歡迎來找我們協助您！

備註：內容僅提供參考 如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準

都市更新跟土地、房屋有關係，而房屋興建與土地，就會與土地稅房屋税有關係，這些稅款其實是台灣國庫重要的來源，但為了進行都市更新，政府提供超多優惠：除了容積獎勵外，還有都更稅務減免！究竟進行都市更新，我可以獲得哪些稅務減免呢？都美建設帶你來了解，看看在政府大力推廣下的都市更新計畫，連稅都可以減免是怎麼一回事！

一、都更要繳的稅

先來看看進行都市更新時，所要繳納的稅有哪些？

（一）土地增值稅（都更增值稅）

視同地主賣地，若採用都更重建權變分屋合約可全免，採用都更重建擇優分屋合約可減40%，採用都更危老地主全拿(委建, 自地自建)合約無減免。若自用滿一年可再減半(一生一次)。由地主負擔。

（二）都更房屋稅

完工交屋後，以新屋計費，稅金會增加3~5倍，採用危老、都更重建可減半十年。依照各 自分得房屋比率負擔。

（三）都更地價稅

更新期間土地無法使用者，免徵地價稅；其仍可繼續使用者，減半徵收。但若未依計畫進度完成更新，且其責任可歸咎於土地所有權人者，仍依法課徵地價稅。

（四）都更契稅

建物所有權因發生買賣、贈與、交換、分割等移轉行為及設定典權，或因占有而取得所有權時，依法由取得所有權人按契約所載價額，向主管機關所申報核課之一種建物契約稅。

（五）都更營業稅

• 由地主或建商負擔，雙方進行溝通，談妥由誰支付即可，並無硬性規定。
• 依營業稅法之精神5%是內含在售價,因此 負擔者為買受人(消費者),營業人只是代收 代付角色,一般合建分屋案5%營業稅應是 建設公司開立發票給地主,應由地主負擔5%營業稅
• 但都市更新權利變換共同負擔費用項目已包括營業稅,因此不能再向地主收取

（六）其他花費

• 建物登記規費、代書費、印花稅：依照各自分得房屋比率負擔。
• 辦理土地合併、分割、測量、鑑界之相關規費、代書費：由建商負擔。
• 法定公共基金、管理費(公共水電、公設清潔保養費等)：依照各自分得房屋比率負擔。
• 天然瓦斯配管之手續費、施工費、租錶費：依照各自分得房屋比率負擔。
• 若自行辦理出售、贈與、繼承所發生稅費：自行負擔。

雖然都市更新的過程中會遇上以上所列的這些稅，看起來非常可怕，好像要繳好多的稅，但其實大部分所要繳納的稅也同時享有減免優惠！這些都是政府鼓勵大家進行都市更新的優惠措施，就來看看到底可以省下哪些稅呢？讓我們一起看下去！

二、都更稅務減免

（一）土地增值稅

•   依權利變換取得的土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵40%。
•   不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵40%。
•   原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權轉移時，經主管機關視地區發展趨勢及財政      狀況同意者，得減徵40%。

（二）房屋稅

減半徵收兩年;兩年期間內未移轉，延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止，但以10年為限。

（三）地價稅

完成更新後，減半徵收兩年。

（四）契稅

•   依權利變換取得的土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵40%。
•   實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換者，免徵。
•   原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權轉移時，經主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，得減徵40%。

這些稅務對於一般民眾來說處理起來很複雜，繁文縟節的法條、專有名詞，讓你看得一頭霧水？可以選擇讓都美建設來幫你！專業的事情，讓專業的團隊幫您處理，還想了解的更加詳細，或是有其他疑或的地方，歡迎大家來找我們！

備註：內容僅提供參考 如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準

1張圖清楚都更危老比較，到底有哪些不同！三種都更方案各有所差異，也有所利弊，土地所有權人可依據個別性需求，選擇適合之方式進行都更。

一、都更危老方案比一比，差在哪裡？

二、都市更新和危老改建費用？

（一）都市更新會產生那些費用？

都更依據不同的都更方式及都更建築設計，費用金額會有所不同，都更流程中大致會面臨的費用如下:

1. 建築工程費用
2. 權利變換費用
3. 信託及管理費用
4. 稅捐
5. 各項申辦費
6. 其他:如搬遷費、房租等

都市更新有許多細項的費用，且所費不貲，一般民眾通常無法負擔，因此需要建商或銀行等機構協助辦理，才能因應都更耗費的龐大金額。

都更分為「自辦」、「公辦」、「協議合建」三種方式，花費分擔也各有差異:

1.  自辦:規劃、設計、興建等都更費用，都由土地所有權人共同支付。

2.協議合建：由建商提供資金，土地所有權人提供土地，雙方合作建屋，並就分得部分，各以自己名義登記為起造人，而於興建完成後按約定比例由雙方分配方屋及應計之土地持分，並各自銷售。

3.公辦：各款費用由相關都更事業機構編列預算支應暫付，必要時得由都更基金優先暫付，相關暫付之費用得以依都更條例第三十一條第一項規定取得之土地、建築物或現金歸墊之。

（二）危老改建會產生那些費用？

依據危老重建之房屋條件不同，因此所需的費用也有所落差，所需費用如下:

1. 事前評估費用：初步評估
2. 建築師費用：建築設計費、考建築結構、營造、室內設計等規劃費用。
3. 營建費用：建築興建費用
4. 專案管理費用：營建管理、銷售管理
5. 各項申辦費
6. 其他:如搬遷費、房租等

有許多危老重建之土地所有權人最大的阻礙為經費問題，政府為此提供「危老建物重建貸款」，只要屋齡超過30年，或經評估為危老建築之建物者，都可嘗試申辦危老重建貸款，減緩其負擔，並提升民眾危老重建之意願。

三、都更流程和危老流程有哪些不同？

（一）都更流程

自行都更務必先確定是否符合都更條件，確認符合後，可和鄰近土地及合法建物的所有權人合組更新單位，並簽訂都更委託書、提供都更事業概要同意書，並擬定房屋重建的「都市更新事業計畫」，申請審查通過後，採可開始執行政府通過的「都市更新事業計畫」，大致共分為三階段。

流程如下:

1.  確認符合為政府「都市更新單元」劃定範圍內

2.  召開第一次都更公聽會：

舉辦公聽會擬其事業概要、檢具公聽會記錄及事業概要向政府申請核准。

3.  都市更新事業概要申請：

更新單元範圍内私有土地及私有合法建築物所有權人均超過1/10，並且其所有私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過1/10之同意。

4.  自行籌組都市更新會或委託都更事業機構協助：

自籌都更會發起人數需為土地及合法建物所有權人超過七人以上，並應定為「都市更新會」

5.  召開第二次都更公聽會

6.  都市更新事業計畫：

實施者擬定或都市更新事業計畫報核時，應達下列同意比例門檻

－ 依第10規定申請獲准實施都市更新事業者，應經更新單元範围內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過3/5，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過2/3之同意。

－ 依第11條規定申請獲准實施都市更新事業者，應經更新單元範圍内私有土地及私有合法建築物所有權人均超過2/3，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過3/4之同意。

7.  權利變換計畫

8.  都市更新審議委員會審核

9.  申請建照（約3個月）

10.都市更新事業實施

11.分配、接管、移轉

12.更新事業完成及備查

（二）危老流程

與都更不同的是，危老重建需進行事前評估及資格審查，且需全體土地及建築物所有權人之同意才可執行。

流程如下:

(1)  各縣市政府受理「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的業務窗口提出申請。

(2)  經開業建築師評估適用危老條例申請耐震能力之簽證說明書。

(3)  取得建築物所有權人 1/2 以上之同意並出具同意暨委任書。

或公寓大廈區分所有權人會議決議通過之會議紀錄 （含公寓大廈管理組織報備證明）。

(4)主責單位進行危老資格審查，確認建物是否為歷史建築須保存，並進行結構評估（包含初步評估與詳細評估兩階段，需檢附文件，並可申請評估費用補助）。

(5)取得全體土地及建築物所有權人之同意，擬定重建計畫申請重建。

(6)提出建照及拆照申請，核發完成，即可進行施工。

(7)重建完成核發使用執照，開始進入地價稅及房屋稅減半徵收優惠。

備註：內容僅提供參考 如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準

委建合約有什麼重點？都市更新有非常多方式進行（民辦、自辦、公辦）、其中若是選擇自辦，就需要跟『委託單位』簽『委建合約』，這時將有許多注意的細節，今天就帶領大家一起來瞭解委建合約的重點!

一、委建是什麼?合建是什麼？

委建

土地所有權人委託都更專業團隊代理實施都更重建，都更後土地所有權人可分回所有坪數，創造最大利潤。

委建優點：

l   都更發包公開:發包過程採公開招標，土地所有權人可清楚瞭解營建發包單價。

l   都更後換回坪數較大: 政府提供都更者之容積獎勵，可增加建物的樓地板面積，且全部歸為土地所有權人，相對有利增加原住屋空間，可換回比原先大的坪數。

l   稅賦減免: 依都更條例訂定，都更後之土地所有權人可享房屋、地價稅兩年減半優惠。

l   增值利潤高: 更新完所有利益皆為地主所有，無需分潤，住屋坪數空間增加，房屋價值也會隨之提升，都更後若不自住也可出售，利潤增益空間大。

合建

更新重建過程中，由建商主導，土地所有權人與建商按協議後比例分回。

二、 委建合約重點有哪些！

委建的核心價值是「每位甲方(土地所有權人)都是老闆，並委託乙方(專業團隊)協助興建」。

因此委建合約的重點不在談條件，而是「甲方之間如何決議」，其重點如下：

l   每位甲方都是老闆，當各甲方意見不合時，應訂定一個決議辦法。因此，乙方應協助甲方擬定「重建共同協議書」，說明甲方之間的開會方式、決議方式、多數決之定義等。

l   應載明，當乙方執行管理計畫時，都是以”甲方之共同決議”為依歸。

舉例來說，甲方之共同決議包括：建築如何規劃？甲方之間如何分配坪數？如何選屋？建材使用材質？選哪間營造廠？等需決議事項。

l   乙方僅提供專業建議，決定權在甲方。

l   選屋分配方式由甲方自行決定。(依照共同協議書討論、表決)

l   通常甲方之間會互相爭執分配坪數(例如一樓, 頂樓, 邊間, 非邊間)，所以須請1~3家估價師進行估價，最後依照[價值選屋]來選屋。

委建合約法律解讀

1. 委建合約中，所有人的關係及需負擔的權利與義務

l   委建人=起造人，領取使用執照時，建物所有權第一次登記，亦須由使用執照名義人為之。

l   委任之建商義務在為委建人所託完成建築房屋，代辦工料、代辦貸款、提供基地，屬委任性質。

2. 委建合約的法律效果

建商以自己名義申請建築執照後，於房屋建造中與起造人簽訂委建契約，約定將起造人名義變更為委建人，房屋竣工後由委建人領取使用執照，代辦第一次所有權登記，並交付房屋，建商無須辦理房屋所有權移轉登記之行為，建商之義務重在為委建人完成建築房屋，非以移轉財產權為目的。

包工包料的承攬性質之為供給契約，與買賣契約有別，其代辦工料、代辦貸款、提供基地，均屬委任性質，並可認為承攬契約之從契約，縱然基地由建商提供另訂買賣契約，仍應依買賣關係論斷外，對房屋部分，尚難認為買賣。

假如建商於房屋結構體完成、具有墻壁、窗戶，並有屋頂，雖內部隔間、水電等設備尚未完工，然已不失為獨立性之不動產，委建人雖未經辦理第一次所有權登記，仍應以其為建物所有權原始取得，此時若建商之債權人聲請執行法院查封拍賣，委建人自得本於所有權排除建商債權人之執行，委建人既未辦妥第一次所有權登記，尚難認有排除建商之債權人強制執行之權利，委建人僅得依法解除契約，請求建商返還價金，加付利息及賠償損害。

3.結論：還需要注意的事情

約定房屋建造完竣後，按約定比例雙方分取房屋及其基地。建商再將預定可分得之房屋位置，以委建方式，售與需屋者，分期收取價金。以此種方式經營之建商，投資少獲利厚，於是競相營求，業者良莠不齊，各種爭議，尤其土地由第三人提供者，地主與建商間土地使用之同意、保證金之給付返還、地主違約拒辦移轉登記，建商無力完工、偷工減料、遲延交屋，委建人拒絕配合辦理貸款手續，遲延給付價金等諸如此類之糾紛層出不窮，這些都須特別留意!

備註：內容僅提供參考 如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準

都市更新跟信託有關係？當然囉！都市更新在辦理重建時，常常面臨地主產權整合困難、資金短缺，或者投資人與地主對於風險的疑慮，雙方各執己見等困境；因此信託法及信託業法相關配套制度的建立，提供了能讓問題被有效解決方法。

一、甚麼是信託？

信託是指委託人基於對受託人的信任，將合法擁有的財產委託給受託人，由受託人按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或者特定的目的，進行管理或者處罰的行為。簡單來說就是：「受人之託，代人理財」。還可以同時達到信託贈與節稅、財產掌控、資產保護、穩健投資及財產分配的目的。（內文參考：都更諮詢工作站）

(一)信託當事人：

委託人：委託管理信託財產的人。

受託人：受託管理信託財產的人。

受益人：享受信託財產利益的人。

(二)信託財產：

信託以財產的管理或處分為目的，故信託若無 財產，即不能成立信託。

(三)信託目的：

即當事人成立信託行為時所決定依信託方法以達到之目的。

信託不僅可以將風險降低，還能提高效率，你覺得不香嗎？整體工程透明公開，受託銀行還會幫你監督，也能解決資金問題，讓你在都市更新的道路上，省去相當多的煩惱，最重要的是多了一層防護罩！

二、為甚麼會需要都更信託？

實施權利變換的地區，主管機關得於權利變換計畫書核定後，公告禁止土地及建築物之移轉、分割或設定負擔，禁止期限最長不得超過二年；但一般更新重建案大多無法於二年內完成實施，交付信託可以隔離建商及地主發生財務危機或繼承時影響更新案順利完工，並保障融資銀行之債權，故有辦理信託之必要性。

為確保更新重建案順利興建完工、取得使用執照、辦妥產權登記，委託受託人依更新重建契約，約定辦理產權管理、處分、移轉等信託管理事務，使所有權人、實施者（建商）及承購戶都能順利取得應得之房地產權，也保障融資銀行債權。

三、都更信託流程介紹

(一)地主：願意參加都市更新者，將土地信託給信託銀行，不願參加都市更新者，則領取補償金；若願意參加都市更新者，並且願意自行出資者，可將其資金一起信託，成為都市更新事業中資金投資者之一。

(二)資金投資者：信託銀行透過受益權轉讓方式，招募資金投資者，開立信託資金專戶，做為更新事業推動經費財源。

(三)信託銀行：接受「地主」與「資金投資者」的委託，成為受託人，並成立信託專戶控管全案資金，依信託契約進行財產之管理處分。同時委託專案都市更新公司擔任更新事業執行的實施者，實施者並依需要找尋其他協力廠商共同推動，而由信託銀行控管「相關協力廠商」之資金撥款事宜。

(四)專案都市更新公司：為更新案的實施者，負責所有都市更新事業之推動與執行，若委託相關協力廠商須經信託銀行同意，並負則協調控管其作業工作內容與進度。都市更新完成後，負責銷售折付共同負擔的樓地板面積，並將更新後應分配的產權交予受託人(信託銀行)。

(五)相關協力廠商：為都市更新事業執行有關的作業單位，如更新規劃、建築設計、價值查估、工程管理、登記作業、銷售廣告、營造施工等。由「實施者」進行委託，並由「受託人」依執行進度與結果由「信託專戶」撥款。

四、辦理都更信託的好處

·         降低都更開發風險：信託財產獨立，形成債權堡壘，發揮繼承、破產、隔離之功能。不論是實施者、營造廠商、或其他地主有財務或遺產問題都不會影響案件進行。

·         提高作業效率：產權統一管理，提升效率，節省行政成本。

·         產權集中控管：土地移轉給受託人，同時依信託契約執行，有信託法保障可降低地主風險。

·         確保專款專用：受託人將控管專戶，確保建商銷售收入及興建資金均存入信託專戶，專款專用於本案興建及相關費用等。

·         續建機制降低無法完工之風險：降低減少建商因故無法順利完工之風險，保障地主權益。

·         報財務透明：定期向委託人報告信託財產執行情形。

·         開發利益：全部由委託人獲得。

信託可以保障財產安全，也能提高效率、降低成本，完工後的利益分配也能公開透明，避免地主們因分配問題起爭執。

前言

都更的花費項目眾多，一般民眾非常容易搞混，今天要跟大家介紹都更所需資金跟花費項目構成的「共同負擔」，金錢及分配比例的計算可能稍較複雜，但政府有詳細條文規範，帶你一起來了解!

一、共同負擔是什麼？

辦理都市更新會產生相關費用，包含稅費、房產登記費、估價費、拆除及興建建物施工費用、產權登記等細項，經委託建商辦理都更後，此等花費之總和將由建商先墊支，於都市更新完成後再從土地所有權人分配領回的房產價值中扣除成本，便稱為「共同負擔」。

上述費用必須依照市府所訂「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」審議，檢核都市更新成本是否合理，以確保所有權人之權益。

若是自行成立都市更新會，自辦都更者，則需要土地所有權人自行籌措或向銀行融資等方式來募集經費，此種都更方式便不在「共同負擔」專有名詞範圍內。

二、共同負擔項目

（一）工程費用

包含拆除及新建工程費、設施認養及裝修費、公共設施地上物拆遷補償、工程開闢費、工程管理費及其他（公寓大廈公共基金、空污費、外接水電瓦斯費用等）。

（二）權利變換費用

都市更新規劃、估價師估價費、測量費、原有建物的補償及拆遷安置費、地籍整理費。

（三）貸款利息

有關都市更新工程費用及權利變換費用貸款利息。

（四）稅捐

印花稅、營業稅。

（五）管理費用

行政作業費用、信託費用、銷售管理、風險管理費等。

（六）都市計畫變更負擔費用

依都市計畫相關法令變更都市計畫，應提供或捐贈之一定金額、可建築土地或樓地板面積，及辦理都市計畫變更所支付之委辦費

（七）容積移轉費用

申請容積移轉所支付之容積購入費用及委辦費

*共同負擔費用為上述七大項加總之成本費用。

（此篇文章參考新北市法規，可能與其他縣市規定有所差異！）

都更相當複雜，牽扯到政府法令以及資金、土地權益等問題，需考量的層面較廣，所以特別整理都市更新Q&A，讓民眾可以善用搜尋功能，尋找需要的資訊，也可提升民眾對於都市更新的了解，打破都更的迷思!

1.  都更流程有哪些？

答:

• 確認符合為政府「都市更新單元」劃定範圍內
• 召開第一次都更公聽會
• 都市更新事業概要申請
• 自行籌組都市更新會或委託都更事業機構協助
• 召開第二次都更公聽會
• 擬定都市更新事業計畫
• 權利變換計畫
• 都市更新審議委員會審核
• 申請建照
• 都市更新事業實施
• 分配、接管、移轉
• 更新事業完成及備查

都更很複雜、所需要的工程很大、也需要走很多的行政程序，其中，在最一開始，地主、住戶們就要先決定，要由誰來發起這個都更的專案！大家齊心協力互相信任，一同來迎接都更完的新家。都市更新有很多的種類，常常聽到的「委建」、「合建」是什麼呢？用最白話的方式報你知！

一、委建是什麼？合建是什麼？

（一）委建

所有權為地主，過程中與代理實施者共同合作完成都更重建，創造最大的利潤。

1. 更新完所有利益皆為地主所有，無需分潤。
2. 發包過程採公開招標，地主可清楚瞭解營建發包單價。
3. 分回部分若全數出售，因建物價值提昇，扣除更新重建費用後，可享受更新後之最大的利益。

（二）合建

更新重建過程中，由建商主導，地主與建商按協議後比例分回。

1. 資金由建商出錢，代住戶處理所有的流程，較為方便。
2. 產權分配的土地比例、建物坪數，由「每戶私下需與建商協商、談判」達成分配協議。

二、委建的優勢

如果可以委建誰想要合建？委建顧名思義，只是委託他人建造，建商並不能一起分潤，所有的好處都會回饋到地主身上，來看看還有什麼好處呢？

1. 換回坪數大
2. 容積獎勵歸住戶
3. 可享減稅

地主若選擇委建，必須自付營造費用，但換回的坪數較大，適合可以負擔工程費用的所有權人。政府提供容積獎勵所增加的樓地板面積，也全部歸地主所有。地主除了將委託出售後的利潤，支付部份營建的費用，還可以享房屋、地價稅減免優惠。

三、合建的優勢

如果沒有龐大資金，那麼合建就是你的最佳選擇，建商幫你出錢又出力！

1. 不需龐大資金或進行融資
2. 輕鬆都更的好選擇

合建對於資金不足的地主是最佳選擇，不需要承擔資金的壓力。由地主提供土地，建商負責起龐大資金。由於建商大多具備豐富的整合經驗及能力，會負責所有的法規及行政流程，並協調整合所有權人的意見。對於有意參與都更，卻沒有時間和專業背景處理行政流程的地主來說，是最便利的選擇。

四、地主以委建方式辦理更新重建，都更後樓層該如何分配？

好不容易等到新屋落成，該怎麼分配呢？即使是同一棟大樓，不同的樓層、座向、坪數，房屋價格都會有所差異，該怎麼樣做到大家都滿意也是一個課題。

更新後原樓層優先分回原位置為分配基本原則，避免不了會互相爭執分配坪數，像是一樓、頂樓、邊間、非邊間，所以會請1~3家估價師來估價，最後依照每戶舊有房產估算成金額，再把每戶新成屋估算出金額，然後進行公開選屋，多退少補，來進行選屋。

五、地主想要委建該如何走出第一步？

1.  所有地主先凝聚想法，取得共識互相信任。
2. 成立更新會或請建築經理公司或專業都更公司，協助辦理都更的程序。
3. 尋找優質協力廠商

六、委建合約有什麼重點？

委建的核心價值是「每位甲方（地主）都是老闆，並委託乙方（專業團隊）協助興建」。因此委建合約的重點不在談條件，而是甲方之間如何決議。

1. 每位甲方都是老闆，當意見不合時，應訂定一個決議辦法。因此，乙方應協助甲方擬定「重建共同協議書」，說明甲方之間的開會方式、決議方式、多數決之定義等……。
2. 應載明，當乙方執行管理計畫時，都是以「甲方之共同決議」為依歸。
3. 甲方之共同決議包括：建築如何規劃？如何分配坪數？建材要用多好？選哪間營造廠？等等……。
4. 乙方是提供專業建議，決定權是在甲方。
5. 選屋分配方式由甲方自己決定。（依照共同協議書來討論、表決）

看完都美建設向大家介紹完委建和合建的區別有沒有更了解了呢？不管你是可以獨立完成都市更新，口袋很深的大富豪；還是要跟建商合作才能完成都市更新，經費有限的平民老百姓，大家都目的都是一樣的！雖然走的路不一樣，但在路的盡頭，都有我們夢想中的家。

（內容參考：都更諮詢工作站）

備註：內容僅提供參考 如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準