都更專區

決定要讓自己的居住環境更好，那該怎麼選擇最有利呢？不就是把老建築變成安全的新建築嗎？怎麼還分了這麼多？都市更新、危老重建、合建；每一個地主本身的條件都不一樣，到底該怎麼選擇才能發揮最大的利益呢？帶你一起來了解這些名詞的背後代表著什麼！

一、都更方案比一比，3種都更方式VS危老重建差在哪裡？

3種都更方案各有差異，該選哪種，主要還是依照自己的需求；每塊土地的條件有所不同，面積、跟土地權利人人數，皆有所不同。

• 「公辦都更」所需要的土地面積較大，通常土地所有權人人數較多，程序較複雜，所需的時間要較長。
• 「民辦及自辦都更」基地規模有一定限制，民辦都更涉及建商利益，要經過交涉協商，變更過程依照建商與地主協議。
• 「危老重建」所需土地面積無限制，也可能發生地主為單一所有人，所需程序較簡便，能在短時間完成。

二、都市更新該找誰？有哪些契約類型？

（一）都更方案

◆ 自辦都更

1. 自行實施：由土地及合法建物所有權人組織更新團體，訂定章程、申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准，自行實施都市更新事業。。
2. 委託實施：由土地及合法建物所有權人委託都市更新事業機構實施。

◆ 公辦都更

1. 自行實施：實施者為中央或直轄市、縣(市)主管機關本身。
2. 委託實施：經公開評選程序委託都市更新事業機構，實施都市更新事業。所謂都市更新事業機構以依公司法設立的股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限。
3. 同意其他機關（構）實施：例如鄉（鎮、市）公所如要作為更新實施者，應經由縣（市）政府同意。

◆ 都更合建

1. 實施者： 土地及合法建築物所有權人與建商協議進行合建，都更事宜由建商主責處理。

協議合建是指更新單元內的私有土地及私有合法建築物所有權人，全體同意實施者所提都市更新事業計畫，並於計畫核定發布實施後，按雙方約定處理相關權利。換言之，協議合建的分配條件往往是由實施者（建商）自行計算，再徵求地主同意及簽署合建契約，通常是用更新後可分配權狀面積及車位為條件，但有可能各戶條件都不相同，看個人需求情況。

（二）契約類型介紹與注意事項

1.我簽的是哪種契約？合約種類介紹

• 都更重建權變分屋，依照政府審核比例分配；或都更重建分屋。
• 都更危老協議分屋，依照雙方協議比例分配。
• 都更危老地主全拿（委建，自地自建），地主分回所有坪數，但須出錢。

房屋分配比例 & 計算範例（權利變換？協議合建？委建？）

A. 權利變換：更新後總價值－共同負擔費用＝地主可分配價值

B. 協議合建：協議合建屬於私人契約，分配的方法是依照地主與建商簽訂的合建契約內容去分，該怎麼分是由雙方協定為準

C. 委建：土地、建築成本、以及所有花費，皆為地主出資，因此地主可分回100%

2.選配房屋方法

1. 權利人之實際分配價值為「分配單元」與「停車位」加總，以應分配價值之合理範圍（需由實施者與地主協商，目前通案超選不超過10%）進行選配。
2. 欲超選者需與實施者協議，協議不成以選配原則辦理。
3. 若權利人未依本選配原則進行選配，發生與其他權利人申請同一位置時，由符合本選配原則之權利人優先分配，未符選配原則之權利人另行依原則於未被選配之位置中選配或抽籤 但同一位置有二人以上申請分配時，應以公開抽籤方式辦理。
4. 申請分配期間截止後，權利人若欲修改，須與實施者協議，以確保其他權利人權益。
5. 若因審議過程中修改調整設計，以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」 變動者，實施者將以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配。
6. 未於規定期限內提出申請者，以公開抽籤方式分配之。期限不得少於三十日。

3.房屋價格制定

房屋價格 = 土地價格 + 建物價值

除了土地價值外，建物坐落區位、建材、土地分區使用、建蔽率與容積率、公共設施停車位、樓層高低、景觀環境、學區、交通等因素，都會影響房價的成交價格，即使是一棟大樓的房屋，房價也有所不同。因此房地產的合理價格沒有一個評斷的標準。可參考同路段房價、建商風評，也能上實價登錄網參考該建案附近其他建案的成交價格做為依據。

◆ 協議合建：建商提出，雙方協議。

◆ 委建、自地自建：地主們委託專業團隊協助興建，地主分回所有坪數，但須出錢。

B. 違約機制

合建契約應註明違約的處理方式，違約處理的約定；或是要求實施者提供一定金額的保證金，以免過程中發生糾紛，則該保證金可作為賠償金。實施者違約的情況未必只有「工程停工或遲延」而已，實施者違反合約其他條文約定時，也應有明確的處理規範。

C. 退場機制

注意契約效力及應有退場機制，合約中宜約定雙方退場機制，以合理降低風險。避免與建商不小心簽下「萬年合約」，應該載明為幾年合約，住戶能解約才能保障權利。

以下舉兩個已更新完的例子給大家看看，更新前後的差異非常大，希望大家在更新的路上都能圓滿，儘管可能會遇到一些波折，但相信完工後大家都能滿意。

※更多都更問題歡迎參考：台北都市更新處常見問題大全。

三、實際案例分享

（一）更新地區：臺北市中正區

※實施方式：權利變換 ，非位於公劃更新地區，為自行劃定更新單元。

◆ 更新前樣貌｜更新前總面積：2077 (m²)

◆ 都更容積獎勵

1. 時程獎勵7％。
2. 建築設計與鄰近地區建築物相互調和、無障礙環境及都市防災8%。
3. 供人行走之地面道路或騎樓6.16%。
4. 建築基地及建築物採綠建築設計8％等項目，合計申請都市更新獎勵31.16％；另申請臺北好好看系列二容積獎勵6.975%及容積移轉30.72％。

**容積獎勵統計**：3,123.953

◆ 更新前後價值

◆ 更新後樣貌

（二）更新地區：臺北市中正區

※實施方式：權利變換 ，2002年10月28日公告之「中正區、泉州街以西、汀州路以南所圍更新地區」。

◆ 更新前樣貌｜更新前總面積：5,230 (m2)

◆ 都更容積獎勵

1. 時程獎勵5％。
2. 地區環境狀況獎勵9.17%。
3. 更新地區規劃設計獎勵29.23%。

**容積獎勵統計**：5995.33

◆ 更新前後價值

◆ 更新後樣貌

※案例引用來源：都市更新研究發展基金會。

（**本文內容參考**：都更諮詢工作站、財訊）

備註：內容僅提供參考 如有與法令有不符情況仍需以現行。

政府提供許多不同種的都市更新方案，但法規複雜落落長、專有名詞一大堆…..讓你搞不懂嗎？到底該怎麼辦理都市更新、該怎麼申請政府補助、條款落落長，看完頭都痛了，由於都更領域太過專業，許多人還是一知半解，今天幫你整理自辦都更懶人包，讓你以後遇到都更問題都沒在怕啦！

都市更新還有分種類？我只是想辦理都市更新怎麼這麼複雜，除了自辦更新，難道還有其他選擇嗎？今天就幫您解答～

一、什麼是自辦都更？自辦都更跟其他類型都更有何不同？

（一）自辦都更

1. 實施者由土地及合法建築物所有權人自行組織之更新團體，或其一定比例土地及合法建築物所有權人所委託之都市更新事業機構擔任。
2. 經劃定應實施更新之地區，其土地及合法建築物所有權人，自行組織更新團體實施該地區之都市更新事業，或委託都市更新事業機構，應經該更新單元範圍内私有土地及私有合法建築物所有權人均超過十分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一之同意。
3. 資金來源為地主，所投資之金額與土地皆為地主自行籌備或向銀行借貸。地主自行組成更新會，並向政府報備立案，成為一個合法的法人組織。
4. 自辦也可採「委辦」，顧名思義就是委託「建商」、「都市更新機構」協助實施都更事宜。

（二）自辦都更跟公辦、合建有何不同

1. 依現行《都市更新條例》之規定，「公辦」之都市更新無需得一定比例之土地或合法建物之所有權人同意；而「自辦」都市更新，則在不同階段、不同情況下，須得到 《都市更新條例》所規定比例之土地或合法建物所有權人同意。
2. 而所謂合建，是指建商出錢、地主出地，最主要的差別就是資金來源。名義上建商合建，實施者就是建商；如果是自辦都更的話,那實施者就是地主自己申請的都市更新會。

那麼如果我決定自辦都市更新，我該怎麼做？好的開始是成功的一半，第一步要從哪裡下手呢？

二、自辦都市更新流程

（一）自辦都更流程介紹

1. 發起籌組：土地及合法建築物所有權人發起申請核准籌組。
2. 籌備工作：召開成立大會，申請立案核准。
3. 取得立案：發給立案證書，更新團體完成成立。
4. 正常運作：更新事業擬訂、審查計畫執行，解算、清算。

（二）都市更新會成立規範與條件

※法依都市更新條例第四章第二十七條規定訂定。

1. 逾七人之土地及合法建築物所有權人依第二十二條及第二十三條規定自行實施都市更新事業時，應組織都市更新會，訂定章程載明下列事項，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准：
   • 都市更新會之名稱及辦公地點。
   • 實施地區。
   • 成員資格、幹部法定人數、任期、職責及選任方式等事項。
   • 有關會務運作事項。
   • 有關費用分擔、公告及通知方式等事項。
   • 其他必要事項。
2. 前項都市更新會應為法人；其設立、管理及解散辦法，由中央主管機關定之。

（三）自辦都更的條件

1.建物類型（適用範圍）：

• 建築物簡陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。
• 建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共交通或公共安全。
• 建築物未符合都市應有之機能。
• 建築物未能與重大建設配合。
• 具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護其周邊建築物未能與之配合者。
• 居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安。
• 經偵測檢驗確定遭受放射性污染之建築物。
• 特種工業設施有妨害公共安全之虞。

2.自辦都更同意比率：

• 迅行劃定更新地區：1/2。
• 政府更新地區內：3/4。
• 非屬更新地區內自劃更新單元：4/5。

※另倘同意比例已達事業計畫門檻規定者得免擬具事業概要，可逕行擬訂事業計畫。

3.稅務：

4.是否強制拆屋：

都市更新案件經過事業計畫、權利變換計畫審議後（權利變換相關法規），若仍有不同意戶，施者本於真誠磋商精神協調仍無共識後，可以申請協助拆遷，當然先前必須多次協調。實施者申請代拆後市府也會盡力積極扮演協調角色，若再行協調仍不成，最後即會訂定期限執行拆除作業，當然市府會更期望實施者與住戶之間能先行協調成功。

自辦都更，肥水不落外人田！

三、誰適合自辦都更？自辦都更的優缺點？

（一）自辦都更成功要件：

1. 第一步必須要決定實施主體及推動方式。
2. 凝聚所有住戶共識：更新成功的最重要關鍵。
3. 每個住戶都能主動積極參與和學習，才會獲得最多的輔導與協助。

（二）自辦都更好處、優點

• 利潤分配：最大好處是由住戶主導，建商沒有分配利益。
• 容積獎勵：根據每塊基地的不同條件，容積獎勵的額度也會有不同。
• 掌握權利：住戶擁有最終決策權及撥款權。
• 全程公開：全體住戶有權參與全程都更過程。

（三）自辦都更壞處、缺點

1. 自負額度大：所需資金龐大。
2. 過程繁瑣複雜：協調時間也會較一般由建商擔任實施者花費的時間更多。
3. 背景知識需求高：找建築師繪圖、寫事業計畫、提送審議等整合程序。
4. 自負風險：個案成敗、成本與售價漲跌之風險均由住戶自行承擔。

不論什麼東西都會變老變舊，都市更新的核心價值，是「更新」，目的是為了淘汰有安全疑慮的老舊建物。更新的同時也將提升環境品質、新的設計、新的觀念，居住的更新將不只是建築本身，而是擴及城市裡的人們，其生活裡的每個角落。

都更坪數換算到底怎麼算？真的可以一坪換一坪嗎？

都更坪數換算是在都市更新流程的哪一個步驟？

今天就來幫大家解答！

一、都更坪數換算，真的可以一坪換一坪嗎？

1.一坪換一坪只是口號！

改建「一坪換一坪」為什麼這麼難？

有一棟五層樓的老公寓在推動改建，其中一位住戶跑來問我，改建完會變成幾層樓？我回答「15層」，沒想到，住戶接著說「那我們可以1間換3間囉！因為5層變15層，是3倍」。

室內面積「1坪換1坪」都不太容易了！1間換3間？當然不可能！為什麼這麼說？

用你我都懂得的話來解釋一下建蔽率、容積率；現在你有一張白紙，上面有100個1公分乘以1公分的格子，然後給你最多225個1公分乘以1公分的方塊，要求你把這些方塊放在白紙上，但規定最多只能使用45格，剩下的方塊可以往上疊。

其中，「最多45格」的規定就是「建蔽率」，會牽制平面的使用面積，「最多225個方塊」則為容積率，會影響樓層的高度。而台北市常見的第三種住宅區土地，建蔽率就是45%、容積率為225%。

以台北市的第三種住宅區來看，假設100坪，以往建蔽率為60%， 4層樓公寓算，容積率為240%（60%×4），樓梯間大約占5%，所以室內面積（不含陽台）的容積率為228%（240%×0.95）。

假設現在民眾利用《危老條例》改建，拿到容積獎勵加時程獎勵上限最高值1.4倍， 可以蓋到容積率315%（225%×1.4）。換算一下，228%是315%的72.4（228/315），所以跟建商合建，建商拿到全案的27.6%，原屋主至少要拿回72.4%才能室內面積不縮水。

那麼問題來了，建商經營也是需要成本費用的，分回的坪數賣掉之後，要能夠因應建築成本、人力成本、甚至還有改建期間，地主在外租屋的租金等等。

所以房價愈高「餅」愈大，建商分回較少的坪數就能因應開支，地主當然可以分到相對多的坪數；反之，房價愈低的地方，建商愈不想碰，因為地主分回一定大幅縮水，意願低、 案子難成。除非重建時的容積比原先的容積多很多，或者是新建物的房價夠高、建商的成本夠低，否則室內面積「1坪換1坪」真的只是口號！

因為分配比受到房價影響，故各區域不盡相同，若以台北市為例，目前市場上多數的合建案，建商的分配比介於30%～50%之間，地主則分回70%到50%，明顯和72.4%有落差，所以地主不願出資，就要有室內面積縮水的心理準備；否則「使用者付費」，室內面積不縮水，便要有荷包縮水的打算。

老屋重建不應該只關心資金，因為改建後，讓人安心居住的空間才是最重要的！

2、都更坪數分配到底該怎麼分？

分配方式條規定於《都市更新條例》第51條，主要為「分配建物」或「現金補償」兩種。

◆ 分配建物

權利變換後之土地及建築物扣除折價抵付之共同負擔，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。

◆ 現金補償

不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之。

舉例來說，阿財有30坪四樓公寓，土地面積是12坪，屬第三種住宅區土地、容積率是225%，依目前都市更新獎勵上限50%計，則小明所持有土地可建築最大產權面積就是64.8坪。

12坪 × 225% ×1.6（公設轉換率即銷坪比）×（1+50%都市更新獎勵）=64.8坪

再套入建商提供之分配比例計算，即可試算出參與都更後可換回之產權坪數，試算兩種情境如下：

情境一：屋主取得60%坪數
64.8坪 × 0.6 = 38.88坪  （扣除約33%的公設，實際室內約22.70坪）

情境二：屋主取得65%坪數
64.8坪× 0.65 = 42.12 坪 （扣除約33%的公設，實際室內約28.22坪）

二、協議合建VS權利變換

簡而言之，「協議合建」就是建商跟地主自行協議分配坪數，「權利變換」則是按照中央政府規範的條例，依評估土地所有權的價值比例，來進行分配。

備註：內容僅提供參考 如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準。

都市更新，公私合作，共同創造雙贏！

我們的寶島「台灣」在不同時代背景及文化的薰陶下，擁有多風貌的建築設施，隨著經濟發展提升，都市化的腳步也逐漸加快，於1950年代至今，台灣的都市化速度，遠超越美國及其他亞洲國家，但在都市化如此快速的背後，進一步影響的是都市建設效率及生活品質。

隨著時代變遷，使都市早期發展的建築設施，已開始老舊不符現今需求，為改善民眾居住環境品質、維護公共安全，政府積極推動都市土地發展計畫，延續都市生命力，透過政府與民間團體合作，專家審議、民眾參與等方式，在兼顧社會、經濟、環境等層面下，加速都市再次發展，其中區分為「公辦」、「民辦」及「自辦」三種都更方法。

一、都市更新條例、種類、方式｜都市更新懶人包

政府為促進都市土地有計畫的再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與都市景觀，提升公共利益，特制定「都市更新條例」；本條例將依都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係、人文特色及整體景觀等，進行全面調查及評估，並視實際情況劃定更新地區、訂定或變更都市更新計畫。（文章內容參考：台北市都市更新處）。

1.都市更新方式

◆ 重建

指拆除更新單元內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並得變更土地「使用性質」或「使用密度」。

◆ 整建

指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備並改進公共設施。

◆ 維護

指加強更新單元內土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。

2.都市更新種類

大眾只知道「公辦都更」，但是您知道其實都更也可以「民辦都更」及「自辦都更」嗎？

◆ 何謂公辦都更？

實施者為中央或直轄市、縣(市)主管機關，或受其委託、經其同意的都更事業機構，即屬公辦都更。在公辦都更中，不動產開發相關業者可透過公開評選程序，通過者即可受主管機關之委託而成為實施者。

◆ 何謂民辦都更？

由民間都更事業機構（建商）擔任實施者，並與土地及合法建築物所有權人協議分配比例，即屬民辦都更。

◆ 何謂自辦都更？

實施者為土地及合法建築物所有權人自行組織的都更團體或委託都更事業機構，即屬自辦都更。

3.都市更新申辦資格條件

位於都市更新計畫區域內。

符合地方政府更新單元劃定標準。

重建需30年以上合法建築物，整建、維護需滿20年以上合法建築物。

房子要進行都市更新的重建前，須為劃入「都市更新地區」或「都市更新單位」，若要查詢自家住宅，是否已經劃入更新地區或單位，可至「都市更新入口網」網站查詢。

以台北市為例，如有意參與都更，只要符合以下條件，也可提出申請都更劃定：

（一）都更面積條件劃定－都市更新單元劃定基準，須符合下列之一

為完整之計畫街廓者。

街廓内面積在2000平方公尺以上者。

街廓内鄰接2條以上之計畫道路面積大於該街廓四分之一，且在1000平方公尺以上者。

街廓内相鄰土地業已建築完成，其面積在1000平方公尺以上，卻無法合併更新，且無礙建築設計及市容觀瞻，並為一次更新完成者。但若其面積在500平方公尺以上，需敘明理由，經審議委員會審議通過者。

跨街廓更新單元之劃設，其中應至少有一街廓符合第一款至第四款規定之一，並採整體開發，且不影響各街廓内相鄰土地之開發者。

小叮嚀：「街廓」的定義為都市計畫範圍內，四周被都市計畫道路圍成之土地，以基地四周面臨計畫道路為原則，如因基地鄰接永久性空地、公園、廣場、堤防、河川等，其鄰接部分邊界得視為街廓邊界。都更土地以街廓為單元。

（二）環境條件－9項指標中須符合至少2項

更新單元內屬非防火構造之窳陋建築物棟數，占更新單元內建築物總棟數比例達二分之一以上，並經下列方式之一認定者：

（一）經建築師或專業技師辦理鑑定並簽證。

（二）經專業機構辦理鑑定

更新單元內之巷道有下列情形之一者：

（一）現有巷道寬度小於六公尺者之長度占現有巷道總長度比例達二分之一以上。

（二）屬臺北市政府消防局公告之搶救不易狹小巷道。

更新單元內建築物符合下列各種構造之樓地板面積占更新單元內建築物總樓地板面積比例達二分之一以上，且經專業機構依都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法辦理結構安全性能評估之初步評估，其結果為未達最低等級或未達一定標準之棟數，占更新單元內建築物總棟數比例達二分之一以上者：

（一）土磚造、木造、磚造及石造建築物。

（二）二十年以上之加強磚造及鋼鐵造。

（三）三十年以上之鋼筋混凝土造及預鑄混凝土造。

（四）四十年以上之鋼骨混凝土造。

更新單元內建築物有基礎下陷、主要樑柱、牆壁及樓板等腐朽破損或變形，足以妨害公共安全之棟數占更新單元內建築物總棟數比例達二分之一以上，且前揭建築物之構造符合前款各目年限，並經下列方式之一認定者：

（一）經建築師或專業技師辦理鑑定並簽證。

（二）經專業機構辦理鑑定。

更新單元內建築物經臺北市政府工務局衛生下水道工程處確認，未銜接公共污水下水道系統之棟數占更新單元內建築物總棟數比例達二分之一以上。

更新單元內符合第三款所定各目構造年限之合法建築物棟數，占更新單元內建築物總棟數比例達三分之一以上，且符合下列二款情形之一：

（一）無設置電梯設備之棟數達二分之一以上。

（二）法定停車位數低於戶數十分之七之棟數，達二分之一以上。

 更新單元內未經臺北市政府（以下簡稱本府）開闢或取得之計畫道路面積占更新單元內總計畫道路之面積比例達二分之一以上。

更新單元內之合法建築物現有建蔽率大於法定建蔽率，且現有容積未達法定容積之二分之一。

更新單元內平均每戶居住樓地板面積低於本市每戶居住樓地板面積平均水準之三分之二以下，或更新單元內每戶居住樓地板面積低於本市每戶居住樓地板面積平均水準之戶數比例達二分之一以上。

二、都市更新流程

若欲自行都更，卻非政府「都市更新單元」的劃定範圍內，務必先確定是否符合都更條件，確認符合後，可和鄰近土地及合法建物的所有權人合組更新單位，「擬訂更新事業概要」確定更新單元範圍、簽訂都更委託書、提供都更事業概要同意書。

接著第二階段需擬定房屋重建的「都市更新事業計畫」，確定都更案的實施者、建築設計內容、容積獎勵、財務計畫等細節；此外還需擬定「都市更新權利變換計畫」，主要著重在權利價值的估價、選配程序以及更新成本的提列，共分為三階段。

民辦都更申辦流程：

階段一：更新單元劃定

1. 鄰地協調
2. 範圍內說明會
3. 申請掛件（環境指標與範圍檢討書併審）
4. 審議會審議（面積小於1,000m2，須提審議會審議）
5. 核准公告

階段二：擬訂都市更新事業計畫

1. 擬定都市更新事業計畫
2. 召開事業計畫公聽會
3. 都市更新事業計畫報核
4. 政府都市更新處收件審查
5. 公開展覽30日
6. 召開公辦公聽會
7. 幹事會審查
8. 聽證
9. 都市更新審議委員會審議
10. 都市更新事業計畫核定發布

階段三：都市更新權利變換計畫

1. 權利變換意願調查
2. 土地相關權利的協調
3. 舊違章戶處理方案
4. 都更前價值評估
5. 擬具權利變換計畫
6. 分配單元規劃
7. 都更後價值評估
8. 自辦公聽會
9. 權利變換計畫
10. 政府都市更新處收件審查
11. 公開展覽30日
12. 召開公辦公聽會
13. 權變小組審查
14. 聽證
15. 提請審議會審議
16. 都市更新權利變換計畫核定發布

等三階段皆完成後，就會進入申請建照、公開發包施工、都市更新事業實施的流程，待更新事業也建造完畢，最後移交及備查，就全部大功告成。

三、都市更新獎

都更與危老重建的獎勵有何分別呢？

「都更條例」與「危老條例」雖有些雷同，但都更條例在獎勵部分並無申請時程限制，且可申請與危老條例不同之多元獎勵，賦稅部分除原有的地價稅、房屋稅等減免外，另有土地增值稅及契稅之減徵獎勵。

◆ 都更容積獎勵

中央政府制定都更容積獎勵共有13項。

◆ 都更稅賦優惠

四、都市更新相關補助

都更不只有重建，只要符合都更條件，整建及維護也可申請補助哦！

政府為鼓勵民眾重新檢視自宅居住安全，提升自主更新實施率，特訂定「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新作業須知」，並編列相關預算提供經費補助，協助民眾辦理老舊建築物重建、整建及維護，以增進居住環境品質，讓住宅變得更加美觀也更加安全，進而改善都市景觀風貌、提升公共利益和生活機能。

補助範圍及項目

以重建方式實施者，可申請下列補助：

1. 擬訂都市更新事業計盡經費（含更新會行政作業費）。
2. 擬訂權利變換計畫經費。

以整建或維護方式實施者，可申請下列補助(各縣市政府規定略有不同，最新法令請洽各縣市政府主管機關)：

1. 擬訂都市更新事業計畫有關經費。
   擬訂都市更新事業計畫經費。
   建築物耐震能力詳細評估經費。
   結構補強設計經費。
2. 都市更新事業計畫實施工程經費，補助項目（申請本項工程經費,必須施作前三點項目）
   老舊建築物立面及屋頂突出物修繕工程。
   老舊招牌、突出外牆面之鐵窗及違建拆除。
   空調、外部管線整理美化。
   建築基地景觀綠美化。
   屋頂防水及綠美化。
   增設或改善無障礙設施。
   依公寓大度管理條例規定設置之防墜設施。
   其他因配合整體整建或維護工程之完整性經審查同意之必要工程項目。
   增設昇降機設備。
   提高建築物耐震能力。

申請提高建築物耐震能力詳細評估、結構補強及增設昇降機設備工程經費之補助者，不受申請時間之限制，得隨時受理提案隨即審查。

• 本文內容參考：理財網

近年台灣開始逐步放寬實施都市更新之要件及程序簡化，並增加獎勵及誘因，促使民間不動產開發相關業者主動成為實施者及提高民眾自行都更之意願，那到底都更有哪些方式呢？

由於都市更新須耗費較多的成本，且重建方式涉及建築規劃、營造專業技術等，若無建築相關業者的資金及技術，單靠政府機關或一般民眾，都難以順利進行都市更新，便衍生了不同的都更方式。

都更種類懶人包

一、 民辦都更怎麼辦？（民間建商來幫忙）

民辦都更又可稱為「合建」，依照建管處核發之建築執照、每塊土地所能申請的建設容積皆為固定，與自行辦理都更之差別為資金來源，都更資金由建商主責，土地來源為地主，與建商合建可因建商品牌或是重建後，使房屋價值提升，對於自辦都更的地主而言，建商可協助包辦房屋重建事宜，屬最便利之都更方式。

（一） 實施者

實施者為建商， 土地及合法建築物所有權人與建商協議進行合建，都更事宜由建商主責處理。

（二） 引用條例

「都市更新條例」第36條訂定都市更新事業計畫應視其實際情形，表明下列事項：

• 一、計畫地區範圍。
• 二、實施者。
• 三、現況分析。
• 四、計畫目標。
• 五、與都市計畫之關係。
• 六、處理方式及其區段劃分
• 七、區內公共設施興修或改善計畫，含配置之設計圖說。
• 八、整建或維護區段內建築物改建、修建、維護或充實設備之標準及設計圖說。
• 九、重建區段之土地使用計畫，含建築物配置及設計圖說。
• 十、都市設計或景觀計畫。
• 十一、文化資產、都市計畫表明應予保存或有保存價值建築之保存或維護計畫。
• 十二、實施方式及有關費用分擔。
• 十三、拆遷安置計畫。
• 十四、財務計畫。
• 十五、實施進度。
• 十六、效益評估。
• 十七、申請獎勵項目及額度。
• 十八、權利變換之分配及選配原則。其原所有權人分配之比率可確定者，其分配比率。
• 十九、公有財產之處理方式及更新後之分配使用原則。
• 二十、實施風險控管方案。
• 二十一、維護管理及保固事項。
• 二十二、相關單位配合辦理事項。
• 二十三、其他應加表明之事項。

實施者為都市更新事業機構，其都市更新事業計畫報核當時之資本總額或實收資本額、負責人、營業項目及實績等，應於前項第二款敘明之。都市更新事業計畫以重建方式處理者，第一項第二十款實施風險控管方案依下列方式之一辦理：

• 一、不動產開發信託。
• 二、資金信託。
• 三、續建機制。
• 四、同業連帶擔保。
• 五、商業團體辦理連帶保證協定。
• 六、其他經主管機關同意或審議通過之方式。

「都市更新條例」第44條訂定：以協議合建方式實施都市更新事業，未能依43條第1項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者，得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意，就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，以權利變換方式實施之。前項參與權利變換者，實施者應保障其權利變換後之權利價值不得低於都市更新相關法規之規定。

（三） 白話文解釋

不論合建亦或建商主導之都更，應視實際「都更擬訂計畫」，向土地及合法建築物所有權人說明計畫實施範圍、計畫目標、配置設計圖、財務計畫，以及說明建商資本總額或實收資本額、負責人等營業細項；若為合建另須經更新範圍內土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過五分之四同意，才算達成合建協議部分，不願參與協議合建者，建商應以權利變換方式實施。且實施者（建商）應保障土地及合法建築物所有權人之權利變換後的權利價值不可低於都市更新相關法規。

（四） 房地分配

房屋的價值＝坪數＊每坪單價

土地及合法建築物所有權人與建商進行合建協議，分配都更後雙方可接受之土地權利和資金，若不願參與協議合建之土地及合法建築物所有權人，建商須以權利變換方式，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地的應有部分或權利金。

與建商合建民辦都更，坪數所得或許比不上自辦時拿坪數，但若配合之建商品牌價值高，可藉此提升房屋坪數單價，都更後所獲得之效益遠遠提升。

重點摘要：實施者及資金來源皆為建商。

二、自辦都更怎麼辦？（由民眾組織主導）

自辦都更又分為「自辦」及「委辦」兩種，「自辦」是由土地及合法建築物所有權人自組都市更新會，政府立案許可後即成為合法之法人組織。

也可選擇不組織更新會，委託都更公司或建設公司當作代理實施者，就稱為「委辦」，因土地所有權人眾多，統一交由都市更新相關機構代理地主的角色，而都更資金來源由土地及合法建築物所有權人自籌，僅實施者的名義不同。

（一）實施者

實施者為土地及合法建築物所有權人自行組織之更新團體，或其一定比例土地及合法建築物所有權人所委託之都市更新事業機構（重建以「股份有限公司」為限），但都市更新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限。

（二）引用條例

「都市更新條例」第22條訂定：經劃定應實施更新之地區，其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元，或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元,舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准，自行組織更新團體實施該地區之都市更新事業，或委託都市更新事業機構為實施者實施之。

前項之申請，應經該更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過十分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一之同意；其同意比例已達第37條規定者，得免擬具都市更新事業概要，並依第27條及第32條規定，逕行擬具都市更新事業計畫辦理。

「都市更新條例」第23條訂定：「未經劃定應實施更新之地區, 有第6條第1款至第3款或第6款情形之一者，土地及合法建築物所有權人得按主管機關所定更新單元劃定基準，自行劃定更新單元，依前條規定，申請實施都市更新事業。」前項主管機關訂定更新單元劃定基準，應依第六條第一款至第三款及第六款之意旨，明訂建築物及地區環境狀況之具體認定方式。

（四）白話文解釋

合乎政府公告都更標準及範圍內，且有意願自辦都更者，需舉辦公聽會、擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請當地政府主管機關核准後，可自行組織更新團體實施區域都更事業，亦可委託都市更新相關機構為實施者代理執行。

但須該都更範圍內土地及合法建築物所有權人均超過十分之一，以及所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一之同意，方可開始實施。

若非政府劃分都更區域內，但符合「都市更新條例」第6條第1款至第3款或第6款情形之一者，包含建築物年久失修、建築物排列不良或道路彎曲狹小，有妨害公共安全之虞，或建築物未符合都市應有之機能，具有歷史、文化、藝術、紀念價值，須辦理保存維護等規定，土地及合法建築物所有權人可按條例所定都更基準，自行劃定都更區域，明訂建築物及地區環境狀況具體認定方式，提出實施都市更新事業之申請。

（五）房地分配

「自辦都更」為土地及合法建築物所有權人自行辦理，可實拿的坪數較多，雖無建商協助，一般民眾需自行處理都更程序，恐較為繁雜，但也因此無建商可獲利之空間，只需將房屋部分提撥出售，便可回收建築成本，且較能做多元運用，因此各有利弊。

（六）成立都市更新會

都市更新會之設立，應由土地及合法建築物所有權人過半數或七人以上發起籌組，並由發起人檢具申請書及相關規定文件，向直轄市、縣（市）主管機關申請核准；發起人應自核准籌組之日起六個月內召開成立大會，並通知直轄市、縣（ 市）主管機關派員列席。且須於成立大會後三十日內檢具章程、會員與理事、監事名冊、 圖記印模及成立大會紀錄，報請直轄市、縣（市）主管機關核准立案，並發給立案證書。

※重點摘要：實施者為擁有土地及合法建築物所有權的「民眾」；資金來源為銀行借貸或自籌；通常會委託建商、都市更新機構協助實施。

三、公辦都更怎麼辦？

「公辦都更」是最廣為人知的都更方式，實施者為中央或直轄市、縣市主管機關本身，在公辦之都市更新事業中，政府考量都更所耗資金龐大，且建築為專業技術，須交由相關建設機構以利執行都更事業，故除政府單位外，受其委託之都更機構可成為實施者，或不動產開發相關業者得透過公開評選程序，進行都更實施作業，即屬公辦都更。

（一） 實施者

實施者為中央或直轄市、縣(市)主管機關本身，或受其委託之都市更新事業機構，或經其同意之其他機關(構)。

（二） 引用條例

「都市更新條例」第11條訂定：各級主管機關得成立都市更新推動小組，督導、推動都市更新政策及協調政府主導都市更新業務。

「都市更新條例」第12條訂定：經劃定或變更應實施更新之地區，除本條例另有規定外，直轄市、縣（市）主管機關得採下列方式之一，免擬具事業概要，並依第三十二條規定，實施都市更新事業：

1. 自行實施或經公開評選委託都市更新事業機構為實施者實施。
2. 同意其他機關（構）自行實施或經公開評選委託都市更新事業機構為實施者實施。

依第七條第一項規定劃定或變更之更新地區，得由直轄市、縣（市）主管機關合併數相鄰或不相鄰之更新單元後，依前項規定方式實施都市更新事業。依第七條第二項或第八條規定由中央主管機關劃定或變更之更新地區，其都市更新事業之實施，中央主管機關得準用前二項規定辦理。

（三） 白話文解釋

各地方政府可成立都市更新推動小組，執行都更計畫、督導協調之功能，可自行實施也可藉由公開評選之方式，委託都更相關機構或建商為實施者，進行都更作業。

（四） 房地分配

更新後的房屋位置與樓層，以原址進行分配，但因房屋重新設計與先前不同，若同位置有二人以上申請，需先以協調方式，協議不成時則公開抽籤，房屋的分配需以合法產權持有劃分，頂樓加蓋或是違建，不可列入未來房屋分配計算中。

（五） 案例

**引用自台北市都更處**

此案例為台北市蘭州斯文里公辦都更案，蘭州國宅及斯文里整宅於1960年代興建，多年來都更傳聞不間斷，但因產權整合複雜，加上屬航高限制區，建商參與都更意願普遍不高，後由市府擔任建商及實施者的角色自行辦理都更，蘭州斯文里整宅因年久失修，且屋齡已高達50年，整體設施老舊且無消防灑水系統，有公共及整體結構危險之虞，因此，此處租金、房價偏低，許多住戶為低收或中低收入戶。

進行都更後，市府將每期分回的100戶部分運用為公共住宅，可安置弱勢家庭，至於難以負擔找補費用或年長的住戶，市府可用成本價讓住戶分期貸款減輕負擔，或將房子賣給市府、市府提供終身居住，形同用「以房養老」的方式讓住戶能住在原地。租戶部分則可安置於公共住宅，且依北市府規定，住戶即使住在公共住宅、也可請領租金補貼。完成都更後，除可妥善安置此處住民外，也一併提升居住環境品質，達到現代化設備與建築機能之標準；另房屋更新後依照訂定之產權選配原則，每位土地及合法建築物所有權人可拿到原先應有坪數，且不須負擔公設，此案權值選配以戶為單位，若所有權人所選坪數小於原先坪數，則可受領差額找補。

四、民辦都更、自辦都更、公辦都更，選哪個最有利？

（一） 從坪數來評估

都更可興建土地及坪數皆為固定的，若為「自辦都更」因無建商的介入，土地及合法建築物所有權人可實拿坪數較多；若為「民辦都更」因由建商主責，需考量其建築成本及利潤，建商便需與土地及合法建築物所有權人協議坪數分配。

（二） 從價值來評估

若從價值角度來看，「民辦都更」可能因建商品牌及形象加持，房屋賣出價格自然隨之提升，即便所分配之坪數較小，但可因單價提高，使總價值收益增加；另外，「公辦都更」因實施者為政府，房屋更新會更加重視公共環境及公共設施，且房屋可因政府政策擬定，如都更後提供社會住宅或社會福利相關建設連結等，間接提升房屋附加價值。

（三）從方便性評估

「民辦都更」便是與建商合建，好處是可由建商主責代替土地及合法建築物所有權人，處理所有問題，通常自辦都更無法順利進行，原因經常為土地及合法建築物所有權人眾多，無法順利整合，都更之路多受阻撓，由建商介入協助，可排除繁雜程序及瑣事，也無須自組更新會，且資金部分也不需自籌，就方便性而言，實屬「民辦都更」與建商合建最為便利。

**文章參考來源**：伯特利都更專家、永然文化部落格、都市更新條例

**備註**：內容僅提供參考，如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準！

前言

都更分為公辦及民辦兩種，民辦其中又分為自辦跟委辦，若民眾選擇自辦，便需自組更新會，光籌辦、費用、流程等繁瑣事務，就令人一個頭兩個大，今日就為您減輕煩惱和疑惑吧!

自辦都更與一般都更的不同

一般都市更新：

以建設公司為實施者，負責統籌所有事項及資金籌措，未來分配依合建比例或權利變換實施；成本控管及餘屋銷售漲跌之盈餘由實施者獲益、風險成本亦由實施者承擔。

自辦都市更新:

以全體土地或合法建物所有權人成立更新會，以更新會擔任實施者，結合專業團隊與銀行進行都更，未來分配依權利變換實施；更新會享有政府更新補助款，但成本控管及餘屋銷售漲跌之損益由更新會共同分享承擔。

什麼是更新會？

更新會是指，土地及合法建築物所有權人自行組織的都更團體，需過半數或七人以上發起籌組，此方式即屬自辦都更，換句話說，如果都更選擇自辦，就一定要有更新會的組成，才可以進行哦!而且更新會與一般企業公司組織型態很類似，如下圖:

一般公司

更新會

如何組成都市更新會？

『都市更新團體設立管理及解散辦法第三條』

依據都市更新會設立管理及解散辦法第二章第三條至第五條，明文訂定組成更新會之規定與流程:

1.  申請都市更新會設立

應由土地及合法建築物所有權人過半數或七人以上發起籌組，並由發起人檢具申請書及下列文件向直轄市、縣（市）主管機關申請核准籌組。

2.  政府主管機關核准籌組

3.      召開更新會成立大會

需在六個月內開會，並通知直轄市、縣（市）主管機關派員列席，。

4.      主管機關立案

都市更新會應於成立大會後三十日內檢具章程、會員與理事、監事名冊、圖記印模及成立大會紀錄，報請直轄市、縣（市）主管機關核准立案，並發給立案證書。

5.  召開會員大會:

應於二十日前通知會員，會員不能親自出席會員大會時，可以書面委託他人代理；如政府機關或法人機構，由其代表人或指派代表出席。

更新會運作流程:

1. 更新會組成
2. 召開會員大會/事業及權變計畫公聽會(決議更新計畫內容、更新計畫與權變)
3. 召開選配會議(確認房屋車位選配結果；重複或未表態者公開抽籤)
4. 事業權變計畫送審(公辦公聽會、複審、審議會)
5. 結合專業團隊(建商、建築設計、估價師等專業團隊)
6. 申請公部門資源及補助(都更獎勵、補助、稅務減免)
7. 遴選建商、銀行及營造商(信託貸款、房屋興建)
8. 事業權變計畫核定
9. 完成自辦更新
10. 更新會清算解散(更新會解散、財務清算、餘額返還)

更新會決議:

更新會之會員大會決議:

會員大會之議決事項，應作成議事錄，由主席簽名蓋章，會後十五日內分發各會員，需定期每六個月至少召開一次。

理監事會決議 :

理監事之權責來自會員大會之授權，會議由理事長召集，每個月開會一次，理事任期不得逾三年，連選得連任。

結語

自辦都更在流程上較為繁雜，且需民眾自行跑流程，整體而言麻煩又耗時、耗心力，若有疑慮或想更有效率執行都更、可找專門的建商幫您解決麻煩！

【備註:本文章內容僅提供參考，如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準】

前言

政府為了減輕民眾負擔，在都市更新中提供許多稅務減免，其中最熟悉的是「土地增值稅」，今天就來幫大家詳細介紹！

土地增值稅是什麼？

土地增值稅意指在土地所有權移轉的時候，按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅；在土地「規定地價」後，會照價徵稅、照價收買與漲價歸公，因此，所有權人持有之土地發生「移轉」行為時，因不勞而獲而增加的受益金額，便需課徵土地增值稅。

誰會需要繳交土地增值稅？

漲價總數計算

土地漲價總數額=申報土地移轉現值-原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值X(臺灣地區消費者物償總指數÷100)-(改良土地費用+工程受益費+土地重劃負擔總費用+因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額)

參考台北市稅捐稽查處:https://tpctax.gov.taipei/News_Content.aspx?n=30B34D3A1A5888A6&sms=050F0DE18B9AF944&s=5058F4B44CC97A25

稅率計算表

都市更新土地增值稅優惠

1.本市更新單元內之土地及建築物，原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉時，減徵土地增值稅40%。(實施期限至113年1月31日)

2.地主依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第1次移轉時，減徵土地增值稅40%。

3.實施權利變換，地主以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵土地增值稅。

4.地主不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵土地增值稅40%。

5.實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，地主改領現金者，免徵土地增值稅。

6.因協議不成或土地所有權人不願或不能參與分配，由實施者分配予合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約承租人之土地，視為土地所有權人獲配土地後無償移轉，其土地增值稅減徵40%並准予記存，於權利變換後再移轉時一併繳納。

台北市新北市土地增值試算

台北市土地增值稅試算

台北市民朋友，若想進一步了解台北市的土地增值稅公式，可點選以下網址進行試算哦!

土地增值稅試算網址:https://tpctax.gov.taipei/News_Content.aspx?n=30B34D3A1A5888A6&sms=050F0DE18B9AF944&s=4B3A34B4AFB1C089

新北市土地增值稅試算

新北市政府稅捐稽徵處表示，民眾參與都市更新往往擔心更新後需負擔更多的稅賦，為提高民眾參與都市更新意願，於108 年 1 月 30 日公布修正後都市更新條例後，新北市政府另新增 2 項稅捐減免優惠措施，減緩民眾負擔。

優惠如下:

1.未來房屋未移轉者，房屋稅減半徵收期間可由 2 年延長至 12 年。

2.以協議合建方式辦理產權移轉時，可減徵土地增值稅及契稅 40%。

新北不動產愛連網-3新北市土地增值稅試算:https://i.land.ntpc.gov.tw/iland/index.php/2019-01-11-09-49-36/2018-12-27-09-00-56

都市更新條例第67條

更新單元內之土地及建築物，依下列規定減免稅捐：

一、更新期間土地無法使用者，免徵地價稅；其仍可繼續使用者，減半徵收。但未依計畫進度完成更新

且可歸責於土地所有權人之情形者，依法課徵之。

二、更新後地價稅及房屋稅減半徵收二年。

三、重建區段範圍內更新前合法建築物所有權人取得更新後建築物，於前款房屋稅減半徵收二年期間內

未移轉，且經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，得延長其房屋稅減半

徵收期間至喪失所有權止，但以十年為限。本條例中華民國一百零七年十二月二十八日修正之條文

施行前，前款房屋稅減半徵收二年期間已屆滿者，不適用之。

四、依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅及契稅百分之四十。

五、不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵土地增值稅百分之四十。

六、實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，而改領現金者，免徵土地增值稅。

七、實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵土地增值稅及契稅。

八、原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉時，經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢

及財政狀況同意者，得減徵土地增值稅及契稅百分之四十。前項第三款及第八款實施年限，自本條

例中華民國一百零七年十二月二十八日修正之條文施行之日起算五年；其年限屆期前半年，行政院

得視情況延長之，並以一次為限。都市更新事業計畫於前項實施期限屆滿之日前已報核或已核定尚

未完成更新，於都市更新事業計畫核定之日起二年內或於權利變換計畫核定之日起一年內申請建造

執照，且依建築期限完工者，其更新單元內之土地及建築物，準用第一項第三款及第八款規定。

結語

總而言之，目前土地增值稅已經公開透明化，如果想要在都市更新或危老重建前，知道自己將需要繳納多少稅務或稅務種類，歡迎來電諮詢呦!

【備註:本文章內容僅提供參考，如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準】

時代的變遷讓老建築多了點滄桑感，也出現了安全上的疑慮，都市更新是政府很重視的一塊，為了加速都市更新的腳步，政府祭出許多獎勵，不僅有建築容積上的獎勵，也推出各項金錢補助，甚至稅務上也有減免政策，目的就是為了提升民眾參與的意願，透過都市更新為城市注入新生代的活力。

危老重建vs都市更新：獎勵、費用補助到底差多少？

都市更新相關補助：

一、期限：每年發布補助申請期間。

二、條件：依都市更新條例第22條、第23條劃定之更新地區或更新單元，且以實施重建者為限。

三、對象：經本府同意籌組都市更新會之發起人或核准立案之都市更新團體。

四、補助金額總上限：580萬元。

五、補助標的：都市更新規劃費用。

六、申請時點、金額（以申請人提供之支出憑證為準）。

（一）設立都市更新會，共新臺幣80萬：

1.籌組階段：於本府核准籌組之日起6個月內，撥付50%補助費用。

2.核准立案：於核准設立之日起1年內，撥付50%。

3.或於核准立案時一次請領全額。

（二）擬具都市更新事業計畫或權利變換計畫，新臺幣各250萬，共計500萬元：

1.第一期更新會與受託團隊簽訂契約之日起1年內，撥付20%補助費用。

2.第二期事業計畫或權利變換計畫公開展覽期滿後1年內，撥付50%補助費用。

3.開會通知單應包括會議日期、地點、更新單元位置及範圍等，並由申請人簽名或蓋章。

4.第三期事業計畫或權利變換計畫核定後1年內，撥付30%補助費用。

七、各款項不得逾申請補助總經費1/2。

八、另更新單元若為完整街廓或面積3,000平方公尺以上者，各補助款上限得提高20%。已接受臺北市政府以外相關機關（構）補助者，其補助金額應予扣除。

參考：https://uro.gov.taipei/News_Content.aspx?n=5E79553CBBAE8DFB&s=506B98E7CD05993D

危老重建政府相關補助

評估相關補助-耐震能力「初步」評估

(1)  評估費用:中央補助每件12000元至15000元，

(2)  機構審查費用:每棟1000元。

評估相關補助-耐震能力「詳細」評估

(1) 評估費用:每件補助最多30%，不超過補助上限40萬元，不足的部分由地方政府加碼。

(2) 機構審查費用:每棟評估費用補助15%，不超過補助上限20萬元。

後期重建補助及工程貸款

(1) 後期重建補助: 每案補助5萬5000元

(2) 工程貸款補貼: 每戶最高可申請新台幣350萬的保證融資，貸款期限最長二十年，寬限期（繳息不還本）合計最長五年。

參考：https://www.cpami.gov.tw/最新消息/法規公告/28279-中央主管機關補助結構安全性能評估費用辦法.html

危老改建與都市更新的條件不同，獎勵、補助也不一樣，可以檢視自己符合的條件是哪個，再去選擇適合自己的方案，不管選的是哪個，都能讓我們居住的更安全、生活品質大大提升！

委建是什麼？合建是什麼？

（一）委建：所有權為地主，過程中與代理實施者共同合作完成都更重建，創造最大 的利潤。

1.     更新完所有利益皆為地主所有，無需分潤。

2.     發包過程採公開招標，地主可清楚瞭解營建發包單價。

3.     分回部分若全數出售，因建物價值提昇，扣除更新重建費用後，可享受更新後之最大的利益。

（二）合建：更新重建過程中，由建商主導，地主與建商按協議後比例分回。

1.     資金由建商出錢，代住戶處理所有的流程，較為方便。

2.     產權分配的土地比例、建物坪數，由「每戶私下需與建商協商、談判」達成分配協議。

• 都更重建權變分屋，依照政府審核比例分配。
• 都更危老協議分屋，依照雙方協議比例分配。
• 都更危老地主全拿(委建, 自地自建)，地主分回所有坪數，但須出錢。

都市更新不是一件簡單的事，是一件勞心勞力的事，需要走很多的行政程序，過程中會遇到不少的麻煩，但只要大家同心協力，互相信任，所有的問題必能迎刃而解，會一起迎來最好的結果。

前言

分房、分地、分樓層，一直是都市更新中非常重要的一環，且攸關民眾的權益，您千萬不能不知道!今天就帶大家一起來了解合建房屋是怎麼進行分配的。

合建有三種？你選哪一種？

合建分為三種方式:

• 合建分屋
• 合建分售
• 合建分成

合建共有三種方式，依據個別性需求與建商達成協議採取分回其土地價值之方式。

合建是什麼？

合建意指都市更新重建過程中，由建商主導，地主與建商依協議之比例分回土地或房屋、金額。

合建的優勢：

1.  不需龐大資金或進行融資

2.  輕鬆都更的好選擇

合建對於資金不足的地主是最佳選擇，不需要承擔資金的壓力。由地主提供土地，建商負責起龐大資金。由於建商大多具備豐富的整合經驗及能力，會負責所有的法規及行政流程，並協調整合所有權人的意見。對於有意參與都更，卻沒有時間和專業背景處理行政流程的地主來說，建商幫你出錢又出力！是最便利的選擇。

建商與地主合建房屋如何分配?三種方式

1.      「合建分屋」

合建分屋指地主與建商雙方按比例分配房屋，且又分為三種分配方式:

l   立體分層：意指為在同一棟的建物，以樓層、戶數相同的情況下，進行劃分，假設每一層有A、B、C、D四戶共12層樓，建商與地主經協議後，建商分得A戶、B戶的1F至12F，地主分得C戶、D戶的1F至12F，此分法便稱為立體分法，雙方爭議也較小。

l   分棟分法：意指地主及建商各自分成不同棟的建物，此為立體分法其中一種，假設地主與建商合建A、B、C、D棟建物，地主分A、B兩棟，建商分C、D兩棟，各自管理各自建物，分棟分法在實務上爭議也較小，但在合建分屋之建物簽約時，賣方仍為同一人，可能是建商或地主其一。

l   水平分法：意指在同一棟的建物，建商及地主以樓層切半分與，假設建物一樣為12層樓，建商分得1F至6F，地主則分得7F至12F，若建築位於商業區，店面價值較高，在實務層面上，合建的地主大多會爭取以水平分法分配房屋。

2.      「合建分售」指地主提供土地讓建商興建房屋，在完工販售時，建商主責出售房屋，地主便需配合出售該房屋之持分土地，且由地主與建商分別與購買者簽訂土地與房屋買賣契約書，並個別向購買者收取土地與房屋款。

3.      「合建分成」與上例合建分售方式類似，不同的是，在房屋出售時，雙方以共同名義或委由建商，與購買者簽訂房屋及土地買賣契約，出售房地之收益金額則依地主及建商雙方約定之比例分配。

結語

整體而言，其實合建分屋是最安全也最保險的分配方式，因為分配較為平等，相對的爭議性較小，同時也保障地主及建商各自的權益，且此分法是多數實務層面會採用的分配方式，對於地主及建商雙方好處多多，想了解更多的朋友們，歡迎來電詢問哦!

【備註:本文章內容僅提供參考，如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準】

我們都知道都市更新包含的內容很多，相關條規又繁文縟節，即使看完許多資料還是有很多疑問。

不用擔心！這次準備了不同內容的危老重建懶人包，讓你在想了解的老屋重建區塊中快速了解！這次就為大家準備了17題QA快速了解這當中的「容積獎勵」。

快速了解台北市容積獎勵

1. 依「危老條例」申請重建之容積獎勵項目及額度是多少？

依「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」整理如下表：

2. 重建計畫經核准後，若鄰地想要併入，而此時已超過 3 年時程 獎勵時間，原核准重建計畫範圍能否保留10％容積獎勵？

依臺北市政府「臺北市危險及老舊建築物加速重建辦法」第 7 條規定，已核准的重建計畫，若有涉及「擴大重建計畫之建築基地範圍」或「增加容積獎勵總額度」任一項目變更者，必須重新申請，且不能保留10％容積獎勵；但依「臺北市畸零地使用自治條例」規定合併畸零地使用所致，且符合本條例第 3 條第 2 項但書規定者，不在此限。

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3. 危老重建依「建築容積獎勵辦法」第 5 條採建築基地退縮建築者，與鄰地境界線距離淨寬部分是否須供公眾通行？

依照「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」第 5 條規定，計畫道路及現有巷道退縮設置無遮簷人行步道應開放供公眾通行，與鄰地境界線距離淨寬的部分，並無規定。

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4. 危老基地與街道銜接處之退縮範圍，可否設置構造物？

在台灣因舊有市區多為巷道狹窄，人行空間不足，為鼓勵建築基地退縮建築設置人行道供公眾通行，建築基地申請退縮建築時之淨空設計，不能有地下停車場坡道、樓板、頂蓋、陽台、雨遮等妨礙通行之構造物，規定退縮建築設置人行道為獎勵項目，會依其退縮淨寬度所貢獻之公益性，給予不同容積獎勵額度。

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5. 危老基地臨接２條以上道路時，依「建築容積獎勵辦法」第 5 條採退縮建築時，能一條退縮４公尺、一條退縮２公尺嗎？

為鼓勵建築基地退縮建築設置人行道供公眾通行，依其退縮淨寬度所貢獻之公益性規定不同容積獎勵額度。所以依照規定，危老重建之建築基地若臨接2條以上道路時，必須各條道路均退縮4公尺以上建築，才能享有基準容積10％之獎勵，若一條為2公尺，另條為4公尺，則只能申請8%的容積獎勵。

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6. 危老基地自計畫道路退縮淨寬4公尺以上建築，退縮部分採淨空設計，可否比照都市設計審議或無遮簷人行道維持2.5公尺以上淨寬，其餘空間得綠化或設置必要之設備？

不論是否需依法留設騎樓或無遮簷人行道路段，只要選擇留設 4 公尺無遮簷人行步道者，可於臨道路側進行綠化，但需維持 2.5 公尺以上淨寬，供公眾通行並應與鄰地人行空間銜接。

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7. 危老基地申請退縮建築容積獎勵時，若基地一側面臨計畫道路，另一側鄰接未指認（定）建築線的現有巷道，該側可否免留設無遮簷人行步道？

現有巷道無論是否已指認（定）建築線，退縮部分仍須留設無遮簷人行步道，才可申請該項容積獎勵。

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8. 危老基地申請重建，能否不按「建築容積獎勵辦法」第 5 條採退縮建築，直接申請第 7 條的綠建築標章容積獎勵？

若申請人因個別性或經濟因素考量，未依「建築容積獎勵辦法」獎勵申請，並欲申請「綠建築標章容積獎勵」，屆時因都市計畫、土地使用管制或基地條件有特殊情形致不能優先申請「建築容積獎勵辦法」第３條或第５條獎勵時，因涉及申請人審查執行事項，便需由申請人自行承擔其風險。

9. 原建築容積若低於基準容積時，能否逕依「危老容積獎勵辦法」第 7 條至第 10 條申請其他容積獎勵項目？

危老重建之基地，若原建築容積低於基準容積時，依「危老容積獎勵辦法」第3條申請容積獎勵值應為 0％，而申請第３條至第６條規定之容積獎勵後，仍未達 1.3 倍基準容積或 1.15 倍原建築容積時，可再申請第７條至第 10 條之容積獎勵。

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10. 同一重建計畫範圍內有多棟建物結構安全評估結果不一時，如何計算容積獎勵額度？又合併鄰地申請重建時，該鄰地能否一 併享有危老屋的獎勵額度？

容積獎勵額度及各容積獎勵額度不得重複申請，但若原建築基地申請重建，同一建築基地有多棟建築物，且結構安全評估結果不一時，只能擇一申請，但可擇優申請。

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11. 危老重建計畫範圍內有二筆土地、二棟建築物，其中一棟原建築容積高於法定容積，能否分棟依有利的獎勵個別檢討？

重建計畫範圍內若有二筆土地、二棟建築物，可分別就原建築基地之原建築容積，依「分開計算，合併加總」之原則進行。

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12. 依「危老容積獎勵辦法」及「臺北市綠建築自治條例」所規定的綠建築標章保證金，可否擇一從重繳納？

非公有新建建築物，依「都市更新建築容積獎勵辦法」或「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」規定繳納綠建築保證金，且金額在條例規定應繳納之金額以上者，免予繳納；低於依條例規定應繳納之金額者，應繳納其差額。

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13. 何謂「候選綠建築證書」與「綠建築標章」？如何申請候選綠建築證書之容積獎勵？其申辦程序為何？

「候選綠建築證書」指取得建造執照之建築物，經內政部認可符合綠建築評估指標所取得證書；而「綠建築標章」是指已取得使用執照之建築物，經內政部認可符合綠建築評估指標所取得標章。

起造人申請「候選綠建築證書」或「綠建築標章」之評定，應檢具申請評定相關文件，向內政部指定之綠建築標章評定專業機構辦理，領得「評定書」後，再向內政部申請「候選綠建築證書」或「綠建築標章」。

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14. 何謂「候選智慧建築證書」與「智慧建築標章」？如何申請「候選智慧建築證書」之容積獎勵？其申辦程序為何？

「智慧建築」指藉由導入資通訊系統及設備之手法，使空間具備主動感知之智慧化功能，以達到安全健康、便利舒適、節能永續目的之建築物。而「候選智慧建築證書」指取得建造執照之建築物，經內政部認可符合智慧建築評估指標系統所取得之證書。而「智慧建築標章」則指已取得使用執照之建築物，經內政部認可符合智慧建築評估指標系統所取得之標章。

起造人申請「候選智慧建築證書」或「智慧建築標章」之評定，應檢具申請評定相關文件，向內政部指定之智慧建築標章評定專業機構辦理，領得「評定書」後，再向內政部申請「候選智慧建築證書」或「智慧建築標章」。

15. 危老重建若設計住商混合大樓，可否申請「新建住宅結構安全性能評估」？其容積獎勵是否按住宅的樓地板面積比例計算？

考量新建建築物有許多住商混合式建築物，建築物如作為住宅使用之比率達二分之一以上及總樓地板面積作為住宅使用之比率達二分之一以上者，可適用住宅性能評估實施辦法。

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16. 何謂「耐震建築標章」與「結構安全性能評估」？該等項目之容積獎勵為何？ 

「耐震建築標章」為提供消費者辨識耐震建築物之基準，由政府指定5 家認證機構進行審查，針對結構設計與現場施工進行察證，且於工地現場進行結構工程連續性與週期性監督工作，確保建築物耐震安全與品質，協助建造品質優良之建築物。

「結構安全性能評估」屬「住宅性能評估實施辦法」規定之新建住宅性能評估項目之一，結構安全為評估地震發生時住宅不易倒塌或不易損壞的程度，除了評估地震時住宅是否倒塌外，也依地震後住宅損壞程度是否影響住宅正常使用，作為衡量的指標。

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17. 危老重建計畫範圍周邊公共設施用地協助取得及開闢，申請容積獎勵，若該公共設施用地早已開闢完成，且產權屬多人持分共有，能否申請？

公共設施用地應先完成土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記等法律關係之整理，並將土地產權移轉登記為直轄市、縣（市）有或鄉（鎮、市、區）後，才可核發使用執照、申請以基準容積百分之五為上限之容積獎勵額度。

【備註：本文章內容僅提供參考，如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準】