都更專區

一般民眾想進行都更，因為過程及法條繁縟，多數會尋求建商協助，並採取合建的方式來進行重建都更，這時就會簽訂「合建契約」，但因為契約條款很容易被某些不肖建商拿來玩文字遊戲，所以了解合建契約有哪些陷阱、找正規的建商都是至關重要的！本文將針對合建契約內容來做說明，保護大家的權益，避免掉入合約陷阱，才能展開安心安全的都更計畫。

一、合建契約是什麼？

都更合建契約是指在都市更新（都更）計劃中，地主與建築商之間所簽訂的合約。在都更計劃中，地主將其土地或房屋轉交給建築商，並簽訂合建契約，以重新開發、重建或擴建該地區。

合建契約內容通常包括以下要素：

• 土地或房屋轉讓

地主同意將土地或房屋轉交給建商，成為都更計劃的一部分。

• 重建方式

約定是採協議合建或權利變換方式改建。

• 權益和優惠

契約可能包含地主獲得的權益、補償或其他優惠條款。

• 工程進度和期限

契約明確規定項目的工程進度、完工期限和交付時間。

• 費用和分配

契約會涉及都更計劃所需的費用、建築成本、營運費用等以及分配條件、方式。

• 合作協議和爭議解決

契約中會規定雙方的合作協議，以及解決爭議的程序和機制。

• 違約罰則

地主或建商有違約情事發生的相關罰則與賠償事宜。

• 合約期限

合建契約不是賣身契，應訂定有效期限，一般3-5年都還算合理。

都更合建契約的內容和細節可能因地區和具體計劃而有所不同。重要的是，參與者應該仔細閱讀合建契約，確保自己了解所有條款和責任，並在簽訂前尋求專業法律意見。

二、合建契約需要注意的7要點

以下將說明合建契約的注意事項，甲方為地主，乙方為建商。

1.都更相關花費

合建契約可能存在未明確列出或隱藏的費用，如開發費、管理費、維護費、稅費負擔、租金及搬遷補貼等費用。這些是依法規應繳納的規費或稅費，都是成本之一。

2.都更實施方式與分配方式

在都市更新中需要確認甲乙雙方，提出的實施與分配方式是哪一種？

實施方式包含「權利變換」、「協議合建」兩種。

實施方式1-協議合建

如果實施方式是「協議合建」，甲乙雙方需要簽訂合約才能確定他們的參與義務和權益分配，並需要配合提供一些法定文件，如事業計畫同意書。乙方的權益分配將依據合同內容為準。協議合建就是由地主跟建商自行協議如何分配房屋，其中可以有三種方式來做分配，「合建分屋」、「合建分成」、「合件分售」主要差別如下：

• 合建分屋：「合建分屋」是一種在都更中「協議合建」常見的分配模式，其中建商和地主按照事先約定的比例來分配建物的戶數，然後各自負責出售所分配的戶別。地主可以自行出售其房屋，也可以與建商合作，委託代銷公司一起進行銷售。

舉例：以一個150戶的大樓為例，約定好64拆。建商會拿回60個「建商戶」，而地主則會拿回90個「地主戶」。

• 合建分售：地主出地，建商則負責興建房屋，之後分配方式由雙方協議好，販售時地主賣地，建商賣屋，若有購屋者想買房，便須與地主、建商兩方簽訂買賣契約，才能將地屋一併購入。

• 合建分成：此方法比較少見，主要是地主與建商協議好，將土地、建物以“分潤比例”的方式來做拆分，共同分享土地及建物。

實施方式2-權利變換

而如果實施方式是「權利變換」，即使甲方不簽訂契約，根據『都市更新相關法令』和計畫內容，他們仍然有權獲得更新後價值的分配和選擇更新後的房屋和車位。簽訂契約是為了確立加甲乙雙方的合作關係，並約定一些法律未明確規定的細節事項。

3.都更實施者身份

甲方在與乙方合作參與都市更新案之前，甲方應該進一步深入確認乙方是建設公司、營造公司、建築經理公司或其他何種類型的專業機構、過去是否有類似的都更建案完工案例？或發生過糾紛？以自行判斷是否能夠信任乙方，並作出相應的決策。

4.容積獎勵及容積移轉相關權利義務

甲方應確認乙方預計申請哪些「容積獎勵」項目及額度，並確定其分配方法。容積增額項目一般有都市更新獎勵、都市計畫獎勵、容積移轉等，每種都有法令依據並可能產生不同程度的成本，乙方應向甲方詳細說明清楚。

5.工程及完工期限

在合建契約中，應詳細註明以下內容：契約的簽訂日期以及從開工日起預計的完工時間。一般而言，預計完工時間會根據建照所登載的期限來確定，並在契約中明確約定完工日期。此外，還需要清楚列舉在哪些情況下，乙方不承擔遲延完工的責任。

條款包括以下事項：

• 延遲因素：明確列出可能導致工程延遲的情況，例如不可抗力事件（如自然災害）、政府規定或審批程序的變更、勞工問題等。

• 通知義務：確定乙方需要在預期無法按時完工時，向甲方提前通知，並提供合理的解釋和預計的完工時間調整方案。

• 完工時間調整：註明若出現無法如期完工的情況，乙方是否有權在不承擔遲延責任的前提下，調整完工時間並延遲交付。

• 非可歸責於乙方的延遲：明確乙方不承擔由於甲方的行為或原因導致的延遲責任，例如甲方未按時提供所需資訊或支付款項等。

這些條款的目的是為了確保雙方在工程延遲情況下的權益和責任得到明確界定，並提供解決爭議的依據。地主與建商在簽訂合建契約前應仔細審閱並共同商討這些條款的內容，以確保合建項目能夠按時且順利完成。

6.驗屋交屋、保固

完成交屋後，進行驗屋程序是非常重要的。通常，會設定一個特定日期，當乙方取得房屋使用執照後，必須依照各主管機關的規定完成自來水、電力、電訊、天然氣等公共設施的配管和埋設工作。完成後，乙方會通知甲方進行驗收交屋程序。

如果甲方在驗收過程中發現某些部分未按照建築主管機關核准的建照圖施工，甲方有權要求乙方在一定期限內進行改善並重新進行驗收。如果乙方未能在指定期限內完成改善或無法改善的情況下，甲方有權要求相應的賠償。

在合建模式下，建商是起造人，完成房屋建設後，如果在保固期間內出現房屋相關的問題，乙方的保固責任應直接對甲方由其負責。驗屋程序和保固責任的確立是為了確保甲方的權益，並確保房屋的品質和安全性。

所以甲方在簽訂合約時，應詳細審閱合建契約中有關驗屋程序和保固條款的內容，並在必要時與乙方進行充分溝通和協商。

7.違約條款

為了避免在建造過程中出現違約情況，擬定合約時必須清楚註明相關事項。例如，如果乙方延遲交屋或無故停工，合約中應明確規定延遲天數或累積停工天數的界定。另外，未經甲方同意，乙方不得擅自轉讓第三方都市更新或重建的權益或名義，否則可能需要支付懲罰性違約金。

這些事項的明確規定可以有效地保障雙方的權益，避免爭議和糾紛的發生。甲方在與乙方訂立合約前應仔細審閱相關條款，確保合約中有關違約情況的處罰和責任的內容得到明確記載。同時，乙方也應該遵守合約中的約定，確保按時履行合約義務，以維護良好的合作關係和順利完成都更項目。

三、都更找正規建商合建的重要性

其實，只要找正規的建商，就能避免掉上述所提到的合約陷阱，還能協助民眾應對和理解契約內容，更具備以下這些好處：

• 專業知識和經驗
• 資金實力
• 法律合規性
• 信譽和口碑
• 保障和保固

在都更計畫中，保護自身權益是非常重要的，為了確保順利且合法的都更進程，建議尋求正規合法的都更建商合作，並詳細閱讀合建契約的細節，才能幫助民眾了解自身的參與義務和權益分配，避免可能的風險和紛爭，確保都更項目的順利進行。

一、都更危老方案比一比，差別在哪裡？

「都市更新」、「危老重建」的都更方案各有所差異，也有其利弊，土地所有權人可依據個別性需求，選擇適合之方式進行都更。

其實主要差在都更時間，危老重建比較快，但不歸政府規範管理，須走私人契約，且同意比例要100%，所以重建難度比較高；若是政府的都更，時程較長，但分配房屋價值時比較公平，且同意比例也不用那麼高。

二、都市更新和危老改建費用？

（一）都市更新會產生那些費用？

  都更依據不同的都更方式及都更建築設計，費用金額會有所不同，都更流程中大致會面臨的費用如下:

1. 建築工程費用
2. 權利變換費用
3. 信託及管理費用
4. 稅捐
5. 各項申辦費
6. 結構安全性能評估費用：耐震能力初步評估、耐震能力詳細評估、審查機構審查費用。
7. 其他:如搬遷費、房租等

都市更新有許多細項的費用，且所費不貲，一般民眾通常無法負擔，因此需要建商或銀行等機構協助辦理，才能因應都更耗費的龐大金額。

都更分為「自辦」、「公辦」、「協議合建」三種方式，花費分擔也各有差異

1. 自辦：規劃、設計、興建等都更費用，都由土地所有權人共同支付。
2. 協議合建：由建商提供資金，土地所有權人提供土地，雙方合作建屋，並就分得部分，各以自己名義登記為起造人，而於興建完成後按約定比例由雙方分配方屋及應計之土地持分，並各自銷售。
3. 公辦：各款費用由相關都更事業機構編列預算支付，必要時得由都更基金優先暫付。

（二）危老改建會產生那些費用？

依據危老重建之房屋條件不同，因此所需的費用也有所落差，所需費用如下:

1. 結構安全性能評估費用：耐震能力初步評估、耐震能力詳細評估、審查機構審查費用。
2. 建築費用：建築設計費、考量建築結構、營造、室內設計等規劃。
3. 營建費用：建築營造費用
4. 專案管理費用：前期規劃及評估、營建管理、銷售管理
5. 各項申辦費
6. 其他:如搬遷費、房租、貸款利息等

有許多危老重建之土地所有權人最大的阻礙為經費問題，政府為此提供「危老建物重建信用貸款」，只要屋齡超過30年，或經評估為危老建築之建物者，都可嘗試申辦危老重建貸款，減緩其負擔，並提升民眾危老重建之意願，每戶額度最高 300 萬元，貸款期限為 5 年。

除貸款外，政府也有提供「危老重建」相關補助，如「耐震能力初步與詳細評估」補助、「重建計畫」補助等。另有「工程貸款利息補貼」，每戶最高可申請新台幣350萬的保證融資，貸款期限最長20年，寬限期（繳息不還本）合計最長5年。

三、都更流程和危老流程有哪些不同？

（一）都更流程

自辦都更務必先確定是否符合都更條件，確認符合後，可和鄰近土地及合法建物的所有權人合組更新單位，「擬訂更新事業概要」確定更新單元範圍、簽訂都更委託書、提供都更事業概要同意書。再來則是擬定房屋重建的「都市更新事業計畫」、「都市更新權利變換計畫」，共分為三階段。

階段一：自行劃定更新單元(若位於公告劃定更新地區，則免)

1. 鄰地協調
2. 範圍內說明會
3. 申請掛件（環境指標與範圍檢討書併審）
4. 審議會審議（面積小於1,000m2，須提審議會審議）
5. 核准公告

階段二：擬訂都市更新事業計畫

1. 擬訂都市更新事業計畫
2. 召開事業計畫公聽會
3. 都市更新事業計畫報核
4. 政府都市更新處收件審查
5. 公開展覽30日
6. 召開公辦公聽會
7. 幹事會審查
8. 聽證
9. 都市更新審議委員會審議
10. 都市更新事業計畫核定發布

階段三：都市更新權利變換計畫

1. 權利變換意願調查
2. 擬具權利變換計畫
3. 自辦公聽會
4. 權利變換計畫
5. 政府都市更新處收件審查
6. 公開展覽30日
7. 召開公辦公聽會
8. 權變小組審查
9. 聽證
10. 提請審議會審議
11. 都市更新權利變換計畫核定發布

（二）危老流程

與都更不同的是，危老重建需進行事前評估及資格審查，且需全體土地及建築物所有權人之同意才可執行，危老重建流程主要分為三大類，流程如下。

第一類：已符合建築法要件

1. 確認是否為以下要件：
   • 經建築主管機關依建築法、災害防救法判定拆除建築物。
   • 已依建築法第81、82條拆除，旦未完成重建者。

2. 取得全體土地及建築物所有權人同意
3. 申請重建計畫書核准
4. 申請建築執照
5. 領得使用執照
6. 向主管稅捐稽徵機關申請，減徵房屋稅及地價稅

​​第二類：屋齡未達30年

領有使用執照

1. 取得建築物所有權人1/2以上同意，或公寓大廈管理委員會代表申請
2. 辦理結構安全性能初步評估
   • 達乙級，可直接進入第3階段
   • 未達乙級，可直接進入第3階段

3. 取得全體土地及建築物所有權人同意
4. 申請重建計畫書核准
5. 申請建築執照
6. 領得使用執照
7. 向主管稅捐稽徵機關申請，減徵房屋稅及地價稅

未領有使用執照

1. 向直轄市、縣(市)政府申請使用執照
2. 取得建築物所有權人1/2以上同意，或公寓大廈管理委員會代表申請
3. 辦理結構安全性能初步評估
   • 達乙級，則需辦理結構安全性能詳細評估
   • 未達乙級，可直接進入第4階段

4. 取得全體土地及建築物所有權人同意
5. 申請重建計畫書核准
6. 申請建築執照
7. 領得使用執照
8. 向主管稅捐稽徵機關申請，減徵房屋稅及地價稅

第三類：屋齡已達30年

領有使用執照

1. 取得建築物所有權人1/2以上同意，或公寓大廈管理委員會代表申請
2. 辦理結構安全性能初步評估
   • 達乙級，且屋齡有30年以上並有升降設備，則需辦理結構安全性能詳細評估
   • 達乙級，且屋齡有30年以上無升降設備，可直接進入第3階段
   • 未達乙級，可直接進入第3階段

3. 取得全體土地及建築物所有權人同意
4. 申請重建計畫書核准
5. 申請建築執照
6. 領得使用執照
7. 向主管稅捐稽徵機關申請，減徵房屋稅及地價稅

未領有使用執照

1. 向直轄市、縣(市)政府申請使用執照
2. 取得建築物所有權人1/2以上同意，或公寓大廈管理委員會代表申請
3. 辦理結構安全性能初步評估
   • 達乙級，且屋齡有30年以上並有升降設備，則需辦理結構安全性能詳細評估
   • 達乙級，且屋齡有30年以上無升降設備，可直接進入第4階段
   • 未達乙級，可直接進入第4階段

4. 取得全體土地及建築物所有權人同意
5. 申請重建計畫書核准
6. 申請建築執照
7. 領得使用執照
8. 向主管稅捐稽徵機關申請，減徵房屋稅及地價稅

都市更新與危老重建，看似都是都更的一種，但其實流程、花費、規定都不一樣，如果想要都更或重建自家老舊建築，又覺得程序太繁瑣的話，交給都美建設就能幫你處理到好，給予最優質的建築保證！

都更建築、危老重建成本、是不是真的很貴？究竟要完成都市更新計畫，要花多少錢呢？而這些錢是花在哪裡？都美建設一筆一筆算給你看！在這邊要提醒大家「一分錢、一分貨」，千萬別為了省下一些錢，選擇不符合行情的報價，萬一房屋被偷工減料，辛苦的成果都白費了，那可是得不償失呢！

都更建築重建成本費用細項

（一）都市更新及權利變換費用

1.規劃費

• 建築師規劃設計費（建築設計、監造）
• 都市更新規劃顧問費
• 不動產估價費（含估價師簽證費用）
• 都更前測量費
• 其他規劃簽證費用（各項容積獎勵項目專業顧問、都市計畫變更、環境影響評估、捷運評估影響評估）

2.土地改良物拆遷補償及安置費用

• 拆遷補償費
• 拆遷安置費用
• 占有他人土地之舊違章建築戶處理方案費用

3.結構安全性能評估費用

a.耐震能力初步評估

以台灣省結構工程技師公會為例：

1. 樓地板面積未滿3,000m²：每棟12,000元。
2. 樓地板面積3,000m²以上：每棟20,000元。

b.耐震能力詳細評估

以台灣省結構工程技師公會為例：

• 不足600m²者–基本費用250,000元，超過300m²部分，每增加一m²，增加500元。
• 600m²以上不足2000m²者–基本費用400,000元，超過600m²部分，每增加一m²，增加300元。
• 2000m²以上不足5000m²者–基本費用820,000元，超過2000m²部分，每增加一m²，增加200元。
• 5000m²以上不足10000m²者–基本費用1,420,000元，超過5000m²部分，每增加一m²，增加150元。
• 10000m²以上不足20000m²者–基本費用2,170,000元，超過10000m²部分，每增加一m²，增加100元。
• 20000m²以上者–基本費用3,170,000元，超過20000m²部分，每增加一m²，增加50元。

c.審查機構審查費用

4.地籍整理費用

5.貸款利息

6.申請容積移轉費用

7.稅捐

• 印花稅
• 營業稅

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（二）工程費用

包含拆除及新建工程費、設施認養及裝修費、公共設施地上物拆遷補償、工程開闢費、工程管理費及其他（公寓大廈公共基金、空污費、外接水電瓦斯費用等），細項如下：

1.重建費用

• 拆除工程：建物拆除費用。
• 新建工程：建築工程、電氣工程、營造費用、建築設計費。
• 其他必要費用

鑑界費、鑽探費用、鄰房鑑定費、外接水電瓦斯管線工程費、公寓大廈管理基金、公共開放空間管理維護基金、建築相關規費、相關委外審查之相關費用。

附上臺北市都市更新事業(重建區段)建築物工程造價標準單價表 ，提供給大家參考。

(單位：平方公尺)

※參考資料來源：台北市都市更新處

2.公共設施費用

• 公共設施用地捐贈本市土地成本
• 公共設施用地地上物拆遷補償費用
• 協助公共設施開闢費
• 公共設施管理維護經費

3.相關申請建築容積獎勵所支付之費用

• 協助附近市有建築整建維護所需費用
• 公益設施管理維護基金
• 捐贈臺北市都市更新基金

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（三）管理費用

1.對外支付管理費

• 專業營建管理費
• 廣告銷售管理費
• 信託管理費用
• 人事行政作業管理費

2.內部支付管理費管理費用

• 人事行政管理費用
• 風險管理費

危老建築成本費用細項

（一）結構安全性能評估費用

1.耐震能力初步評估

以台灣省結構工程技師公會為例：

• 樓地板面積未滿3,000m²：每棟12,000元。
• 樓地板面積3,000m²以上：每棟20,000元。

2.耐震能力詳細評估

以台灣省結構工程技師公會為例：

• 不足600m²者–基本費用250,000元，超過300m²部分，每增加一m²，增加500元。
• 600m²以上不足2000m²者–基本費用400,000元，超過600m²部分，每增加一m²，增加300元。
• 2000m²以上不足5000m²者–基本費用820,000元，超過2000m²部分，每增加一m²，增加200元。
• 5000m²以上不足10000m²者–基本費用1,420,000元，超過5000m²部分，每增加一m²，增加150元。
• 10000m²以上不足20000m²者–基本費用2,170,000元，超過10000m²部分，每增加一m²，增加100元。
• 20000m²以上者–基本費用3,170,000元，超過20000m²部分，每增加一m²，增加50元。

3.審查機構審查費用

指經內政部公告評定得辦理危險及老舊建物結構安全性能評估之專業機構，其費用計收方式，可於內政部營建署網站首頁【危老重建專區】內查詢。

（二）危老重建費用

1. 建築師費用：建築設計費、考量建築結構、營造、室內設計等規劃。
2. 營建費用：建築營造費用
3. 專案管理費用：
   • 前期規劃及評估
   • 營建管理
   • 銷售管理
4. 重建計畫費用
5. 工程貸款
6. 租金
7. 貸款利息

＊重建之營造費用仍須依照實施者（建商）估價為主。

（三）稅捐

危老重建稅賦優惠比都更少，所以地主支出也會比較多，包含以下：

1. 房屋稅
2. 地價稅

小提醒：大家選擇危老自建，重建計畫費用、工程貸款就需要自己出資，若不想花這麼多錢，建議找建商合建，會比較省哦！

※內容引用參考出處：都更諮詢工作站、大揚代書事務所

都更、危老花費比一比

都市更新的流程包括擬訂都市事業計畫及權利變換計畫，大約需要數百萬(依人數及面積計算)的費用！而危老重建只需要準備建築師費用、營建費用及專案管理費用等支出就可以執行，但前提是跟建商合建才能省錢，若是自辦危老，整個重建花費都要自行籌措。

所以不論是都更還是危老，建議選擇與「建商合建」是最省時省力又省錢的！

看完為大家整理的資訊，有沒有對都市更新、危老重建的費用有點基礎呢？其實只要有心想完成都市更新或危老，費用的問題不需要太擔心，政府有很多的補助政策，也能與建商合作一同來完成，畢竟住的安心、安全，比什麼都來的重要！

都市更新有非常多方式進行，包含民辦、自辦、到公辦等，而這些簽訂的合約內容讓你有看沒有懂嗎？別擔心，若是走民辦的都市更新，再由建商介入的話，就需要簽訂『協議合建合約』或『權利變換合約』，這時有很多要注意的細節，從更新前的估價到更新後的選屋，要如何避免與建商簽下不平等合約，造成財務損失呢？

一、協議合建與權利變換的定義

在都市更新中有許多專有名詞都非常文謅謅，讓一般民眾看了一頭霧水，因此在進入本文主題前，我們先帶大家了解何謂「協議合建」及「權利變換」，兩者差別在哪裡？其實這兩種方式都是都更條例裡面規定的重建實施方式。詳細內容如下：

（一）協議合建是什麼？

簡單來說就是土地所有權人出土地，建商出技術，在整個更新重建過程中，由建商主導建造房屋代為處理所有都更事項，完工後按合約協議後比例分配土地、建物。

（二）權利變換是什麼？

指土地與合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於更新事業計畫實施完成後按其前原權利價值比例及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。

簡單來說就是由政府核准的估價機構，來評估都更前後的建物、土地價值，再依據政府規範的分配規範、評估的權利價值，讓地主與建商去分配。

二、房地分配方式

協議合建和權利變換，哪一種方式對地主比較有利？

嚴格來說，沒有說協議合建跟權利變換哪個特別優勢，「協議合建」分配房屋的方式，主要是地主跟建商協議分配，而「權利變換」則是投過政府認可的鑑價公司估價，比較沒有爭議，所以沒有說這兩者哪個比較好，應依個案及個人需求而有所不同。

且「協議合建」指的是都市更新的實施方式，其實與危老的合建很類似，但「協議合建」可以爭取更多都市更新的獎勵以及享受稅賦優惠，「權利變換」亦同。就行政程序而言，權利變換要多走一個流程，但分配的結果會經過政府審議，比較有保障，此外稅賦減免的項目也比較多。

三、協議合建及權利變換優缺點

不管是協議合建還是權利變換，優缺點都可能隨情況而變換立場，因此要以本身的需求及條件來選擇對自己最方便、最為有利的方式！

四、合建合約要點

決定好要都市更新之後，要邁入下一步，就是與建商簽訂合約，即便是採權利變換，還是可以簽署契約約定雙方權利義務，而簽訂合約有很多的細節，整理出幾點最該被注意的地方，讓你避過地雷，安心都更！

1. 註明不可轉讓契約：避免掮客從中賺取價差。
2. 註明整合之期限：才能避免簽下萬年合約，不然會被長期綁死。
3. 載明信託做法與條款：白紙黑字，有問題時能減少爭議。
4. 建議載明最小開發面積：避免蓋出不像樣的房子，完工後難以脫手。
5. 稅賦分擔：採用各項稅賦分擔原則。
6. 協助試算土地增值稅：了解是否協助代辦為自用住宅，避免後續爭議。
7. 分配比例之文字細節應完全弄懂：避免掉入文字遊戲，雙方對坪數的定義、更新前的估價為多少價值、更新後的房屋價值如何算…等都需寫明。
8. 選屋選車位限制：同棟大樓會因為樓層較高、邊間、店面…等房價有所差異，需表明選屋選車位的限制，避免日後爭議。
9. 由誰制定價格表：建商或房屋估價師，確認估價是否合理，無偏袒任一方。
10. 建材設備表及相關設施：施工品質、建材是否全區一致，避免住戶糾紛。
11. 若有其它規劃：建商若有其他適當戶型的新規劃，應使找補金額減少。

臺北，是臺灣首都，是多數早期台灣人夢想的發源地，蘊含臺北百年的歷史記憶，亦載著繁華、創新、多元文化，世世代代的新舊建築交錯在這片土地上，一棟棟充滿設計及未來感的高樓大廈，身旁夾雜著人們居住數十年的老舊社區和公寓，又或是從日治時期便留下的平房。建築代表著歷史的見證、世代的變遷，也意味著這個充滿歷練的城市，已隨時間老化，現在的台北需要加快速度，跟上與日俱進的國際化發展，配合台北市都市更新條例懶人包，啟動都市更新，重塑都市容貌及居住品質，為這個城市注入新的生命力。

什麼是「都市更新」？

「都市更新」簡稱為「都更」，泛指對都市內原有建築物進行重建、改建更新，藉以提升居住環境品質、公共安全等，且重建後可享用容積率獎勵、賦稅優惠及多項補助，房價也有望增值，有多重好處。

為何要推動「都市危險及老舊建築物加速重建條例」？

由於臺灣地震頻繁，災害經常造成民眾生命財產的損失，其中主因除天然因素，跟我們居住的建築房屋有很大的關連性，房屋會隨著屋齡增加而逐漸老化，部分早期興建的房屋也可能有耐震能力不足的隱憂，居住其中的民眾便須承受較大的風險。此外，因應高齡化社會的來臨，許多高齡長者住處，缺乏電梯或其他無障礙設施，容易造成不可預期之傷害，因此，加速危險及老舊建築物的重建，勢在必行。

台北市申辦都市更新資格？

• 位於都市計畫區域內
• 符合地方政府更新單元劃定標準
• 30年以上合法建築物之重建，或20年以上合法建築物之整建、維護

若有意參與都更之民眾，只要符合政府制定面積及環境條件，也可提出申請都更劃定哦！

1.申請自行都更劃定資格

都更面積條件劃定－都市更新單元劃定基準，須符合下列之一：

1. 為完整之計畫街廓者。
2. 街廓内面積在2000平方公尺以上者。
3. 街廓内鄰接2條以上之計畫道路面積大於該街廓四分之一，且在1000平方公尺以上者。
4. 街廓内相鄰土地業已建築完成，其面積在1000平方公尺以上，卻無法合併更新，且無礙建築設計及市容觀瞻，並為一次更新完成者。但若其面積在500平方公尺以上，需敘明理由，經審議委員會審議通過者。
5. 跨街廓更新單元之劃設，其中應至少有一街廓符合第一款至第四款規定之一，並採整體開發，且不影響各街廓内相鄰土地之開發者。

環境條件－9項指標中須符合至少2項

但位於已開闢或經都市計畫變更公告之捷運場站周邊區域，以捷運車站之出入口為中心，半徑三百公尺內者，至少符合1項即可。

1. 更新單元內屬非防火構造之窳陋建築物棟數，占更新單元內建築物總棟數比例達二分之一以上，並經下列方式之一認定者：

• 經建築師或專業技師辦理鑑定並簽證。
• 經專業機構辦理鑑定。

2. 更新單元內之巷道有下列情形之一者：

• 現有巷道寬度小於六公尺者之長度占現有巷道總長度比例達二分之一以上。
• 屬臺北市政府消防局公告之搶救不易狹小巷道。

3. 更新單元內建築物符合下列各種構造之樓地板面積占更新單元內建築物總樓地板面積比例達2/1以上，且經專業機構依都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法辦理結構安全性能評估之初步評估，其結果為未達最低等級或未達一定標準之棟數，占更新單元內建築物總棟數比例達2/1以上者：

• 土磚造、木造、磚造及石造建築物。
• 20年以上之加強磚造及鋼鐵造。
• 30年以上之鋼筋混凝土造及預鑄混凝土造。
• 40年以上之鋼骨混凝土造。

4. 更新單元內建築物有基礎下陷、主要樑柱、牆壁及樓板等腐朽破損或變形，足以妨害公共安全之棟數占更新單元內建築物總棟數比例達2/1以上，且前揭建築物之構造符合前款各目年限，並經下列方式之一認定者：

• 經建築師或專業技師辦理鑑定並簽證。
• 經專業機構辦理鑑定。

5. 更新單元內建築物經臺北市政府工務局衛生下水道工程處確認，未銜接公共污水下水道系統之棟數占更新單元內建築物總棟數比例達2/1以上。
6. 更新單元內符合第3款所定各目構造年限之合法建築物棟數，占更新單元內建築物總棟數比例達3/1以上，且符合下列二款情形之一：

• 無設置電梯設備之棟數達2/1以上。
• 法定停車位數低於戶數0.7%之棟數，達2/1以上。

7. 更新單元內未經臺北市政府（以下簡稱本府）開闢或取得之計畫道路面積占更新單元內總計畫道路之面積比例達2/1以上。
8. 更新單元內之合法建築物現有建蔽率大於法定建蔽率，且現有容積未達法定容積之2/1。
9. 更新單元內平均每戶居住樓地板面積低於本市每戶居住樓地板面積平均水準之3/1以下，或更新單元內每戶居住樓地板面積低於本市每戶居住樓地板面積平均水準之戶數比例達2/1以上。

台北市都市更新分為哪幾種？

都更共分為3大類型，分別為公辦、民辦及自辦，其中又分為重建、整建、維護，帶你了解箇中差異吧！

1.都更類型

1. 政府(公辦)

• 政府自行辦理
  由中央或直轄市、縣(市)主管機關所組成的「都市更新專責機構」實施都更。
• 政府委託辦理
  意為政府委託都更新機構/建商實施，不動產開發相關業者可透過公開評選程序，通過者即可受主管機關之委託而成為實施者。

2. 民辦

• 由土地所有權人委託都更新機構/建商進行都更，並與土地所有權人協議分配都更後建物的價值比例。

3. 自辦

• 由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行執行都更。

2.都更實施方式

◆ 重建

指拆除更新單元內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並得變更土地「使用性質」或「使用密度」。

◆ 整建

指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備並改進公共設施。

◆ 維護

指加強更新單元內土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。

台北市都市更新流程？

都更流程不論縣市，皆依照中央政府訂定之「都市危險及老舊建築物加速重建條例」實施，都更主要分為3大階段：

1.更新單元劃定階段

• 鄰地協調
• 範圍內說明會
• 申請掛件（環境指標與範圍檢討書併審）
• 審議會審議（面積小於1,000m2，須提審議會審議）
• 核准公告

2.事業計畫階段

• 擬訂都市更新事業計畫
• 召開事業計畫公聽會
• 都市更新事業計畫報核
• 政府都市更新處收件審查
• 公開展覽30日
• 召開公辦公聽會
• 幹事會審查
• 聽證
• 都市更新審議委員會審議
• 都市更新事業計畫核定發布

3.都市更新事業計畫(及權利變換計畫)階段

• 權利變換意願調查
• 土地相關權利的協調
• 舊違章戶處理方案
• 都更前價值評估
• 擬具權利變換計畫
• 分配單元規劃
• 都更後價值評估
• 自辦公聽會
• 權利變換計畫報核
• 政府都市更新處收件審查
• 公開展覽30日
• 召開公辦公聽會
• 權變小組審查
• 聽證
• 提請審議會審議
• 都市更新權利變換計畫核定發布

為加速民辦都更案審議效能，台北市都更處推出都市更新「168專案」，協助以簡化審議程序、優先審理、優先排會等方式加快都更流程。

• 1＝若都市更新案取得更新單元範圍內私有土地及合法建物所有權人100%同意且都市更新審議程序中全無爭議者。
• 6＝於都市更新事業計畫案報核後6個月(180天)工作天內審議通過
• 8＝事業計畫及權利變換計畫併同報核者，於報核後8個月(240天)工作天審議通過。

此外，台北市政府依循「168專案」，進階推出了「0.968」專案，把1換成0.9，來協助“海砂屋”都更。

• 0.9＝海砂屋都更案同意比例達到90%。
• 6＝於都市更新事業計畫案報核後6個月(180天)工作天內審議通過
• 8＝事業計畫及權利變換計畫併同報核者，於報核後8個月(240天)工作天審議通過。

※參考文章：財團法人都市更新研究發展基金會

台北市都市更新補助及獎勵有哪些？

一、台北市都市更新補助

台北市都市更新補助最高可以請領到580萬！

• 條件：依都市更新條例第22條、第23條劃定之更新地區或更新單元，且以實施重建者為限。
• 對象：經台北市政府同意籌組都市更新會之發起人或核准立案之都市更新團體。
• 補助金額總上限：580萬元
• 申請時間點：依照每年發布補助申請期間

 1.設立都市更新會，補助新臺幣80萬

• 籌組階段：於本府核准籌組之日起6個月內，撥付60%補助費用。
• 核准立案：於核准設立之日起1年內，撥付40%。
• 或於核准立案時一次請領全額。

※相關法規資訊：台北市都市更新處

 2.擬具都市更新事業計畫或權利變換計畫，新臺幣各250萬，共計500萬元：

• 第一期更新會與受託團隊簽訂契約之日起1年內，撥付20%補助費用。
• 第二期事業計畫或權利變換計畫公開展覽期滿後1年內，撥付50%補助費用。
• 第三期事業計畫或權利變換計畫核定後1年內，撥付30%補助費用。
• 或於計畫核定時一次請領全額。

  3.各款項不得逾申請補助總經費1/2。

另更新單元若為完整街廓或面積3,000平方公尺以上者，以不逾核准補助項目總經費1/2為前提，各補助款上限得提高20%。已接受臺北市政府以外相關機關（構）補助者，其補助金額應予扣除。申請時應檢具之相關申請文件請依「臺北市協助民間推動都市更新事業經費補助辦法」及當年度公告為準。

二、中央政府都市更新補助

三、台北市都市更新容積獎勵

台北市於108年12月19日發布實施，依都市發展特性訂定多達8項容積獎勵項目，可申請總額度為42%，民眾可自由依照需求選擇中央與地方容積獎勵，最多給予20%為限。

四、中央政府都市更新容積獎勵

中央政府制定都更容積獎勵共有13項：

五、台北市都市更新稅賦減免

每一座城市都有自己的風貌及文化，而台北市便因地制宜特訂定「台北市都市更新條例」，以符合台北市民及城市的需求，讓都市更新事宜更接地氣、在地化；也因應台北市的獨特性，都美建設致力深耕在這塊美麗沃土，為台北構築都市健康、安全的夢想藍圖。

都更的花費項目眾多，一般民眾非常容易搞混，今天要跟大家介紹都更所需資金跟花費項目構成的「共同負擔」，金錢及分配比例的計算可能稍較複雜，但政府有詳細條文規範，帶你一起來了解！

一、共同負擔是什麼？

辦理都市更新會產生相關費用，包含稅費、房產登記費、估價費、拆除及興建建物施工費用、產權登記等細項，經委託建商辦理都更後，此等花費之總和將由建商先墊支，土地所有權人以分配的房產價值折價抵付給建商，便稱為「共同負擔」。

上述費用必須依照中央政府所訂「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」等相關法規審議，檢核都市更新成本是否合理，以確保所有權人之權益。 （都市更新權利變換實施辦法-內政部營建署）

二、共同負擔項目

（一）工程費用

包含拆除及新建工程費、設施認養及裝修費、公共設施地上物拆遷補償、工程開闢費、工程管理費及其他（公寓大廈公共基金、空污費、外接水電瓦斯費用等），細項如下：

1.重建費用

• 拆除工程：建物拆除費用。
• 新建工程：營造費用、建築設計費。

• 其他必要費用：鑑界費、鑽探費用、鄰房鑒定費、外接水電瓦斯管線工程費、公寓大廈管理基金、公共開放空間管理維護基金、建築相關規費、相關委外審查之相關費用。

2.公共設施費用

• 公共設施用地捐贈本市土地成本
• 公共設施用地地上物拆遷補償費用
• 協助公共設施開闢費
• 公共設施管理維護經費

3.相關申請建築容積獎勵所支付之費用

• 協助附近市有建築整建維護所需費用
• 公益設施管理維護基金
• 捐贈臺北市都市更新基金

（二）權利變換費用

1.規劃費

• 建築師規劃設計費（建築設計、監造）
• 都市更新規劃
• 不動產估價費（含估價師簽證費用）
• 都更前測量費
• 其他規劃簽證費用（技師及相關專業部分、都市計畫變更、環境影響評估、捷運評估影響評估）

2.土地改良物拆遷補償及安置費用

• 拆遷補償費
• 拆遷安置費用
• 占有他人土地之舊違章建築戶處理方案費用

3.地籍整理費用

（三）貸款利息

  有關都市更新工程費用及權利變換費用貸款利息。

（四）稅捐

1. 印花稅
2. 營業稅

（五）管理費用

1.對外支付管理費

• 專業營建管理費
• 廣告銷售管理費
• 信託管理費用
• 人事行政作業管理費

2.內部支付管理費管理費用

• 人事行政管理費用
• 風險管理費。

（六）申請容積移轉費用

 申請容積移轉所支付之容積購入費用及委辦費。

*「共同負擔」費用為上述加總之成本費用。

一、什麼是信託？

信託是指委託人基於對受託人的信任，將合法擁有的財產委託給受託人，由受託人按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或者特定的目的，進行管理或者處罰的行為。簡單來說就是：「受人之託，代人理財」。還可以同時達到信託贈與節稅、財產掌控、資產保護、穩健投資及財產分配的目的。（內文參考：都更諮詢工作站）

1.信託當事人

• 委託人：委託管理信託財產的人。
• 受託人：受託管理信託財產的人。
• 受益人：享受信託財產利益的人。

2.信託財產

信託以財產的管理或處分為目的，故信託若無 財產，即不能成立信託。

3.信託目的

即當事人成立信託行為時所決定依信託方法以達到之目的。

信託不僅可以將風險降低，還能提高效率，難道不香嗎？而且整體流程透明公開，受託銀行還會幫你監督，也能解決資金問題，讓你在都市更新的道路上，省去許多麻煩，最重要的是多了一層防護！

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二、為什麼會需要都更信託？

實施權利變換的地區，主管機關得於權利變換計畫書核定後，公告禁止土地及建築物之移轉、分割或設定負擔，禁止期限最長不得超過二年；但一般更新重建案大多無法於二年內完成實施，交付信託可以隔離建商及地主發生財務危機或繼承時影響更新案順利完工，並保障融資銀行之債權，故有辦理信託之必要性。

為確保更新重建案順利興建完工、取得使用執照、辦妥產權登記，委託受託人依更新重建契約，約定辦理產權管理、處分、移轉等信託管理事務，使所有權人、實施者（建商）及承購戶都能順利取得應得之房地產權，也保障融資銀行債權。

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三、都更信託流程及角色介紹

1.地主

願意參加都市更新者，將土地信託給信託銀行，不願參加都市更新者，則領取補償金；若願意參加都市更新者，並且願意自行出資者，可將其資金一起信託，成為都市更新事業中資金投資者之一。

2.信託銀行

接受「地主」與「實施者」的委託，成為受託人，除保管地主的土地外，另成立信託專戶控管全案資金，依信託契約進行財產之管理處分。實施者並依需要找尋其他協力廠商共同推動，而由信託銀行控管「相關協力廠商」之資金撥款事宜。

3.都更機構、建商

為更新案的實施者，負責所有都市更新事業之推動與執行，委託相關協力廠商之資金撥付須經信託銀行同意，並負責協調控管其作業工作內容與進度。都市更新完成後，負責銷售折付共同負擔的樓地板面積，並將更新後應分配的產權交予受託人(信託銀行)。

4.相關協力廠商

為都市更新事業執行有關的作業單位，如更新規劃、建築設計、價值查估、工程管理、登記作業、銷售廣告、營造施工等。由「實施者」進行委託，並由「受託人」依執行進度與結果由「信託專戶」撥款。

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四、辦理都更信託的好處

1.降低都更開發風險

信託財產獨立，形成債權堡壘，發揮繼承、破產、隔離之功能。不論是實施者、營造廠商、或其他地主有財務或遺產問題都不會影響案件進行。

2.提高作業效率

產權統一管理，提升效率，節省行政成本。

3.產權集中控管

土地移轉給受託人，同時依信託契約執行，有信託法保障可降低地主風險。

4.確保專款專用

受託人將控管專戶，確保建商銷售收入及興建資金均存入信託專戶，專款專用於本案興建及相關費用等。

5.續建機制降低無法完工之風險

降低減少建商因故無法順利完工之風險，保障地主權益。

6.財務報表透明

定期向委託人報告信託財產執行情形。

7.開發利益

全部由委託人獲得。

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信託可以保障財產安全，也能提高效率、降低成本，完工後的利益分配也能公開透明，避免地主們因分配問題起爭執。

都市更新是一條漫長的路，有很多的眉眉角角要注意，像是都市更新的相關法規、申請的時間、該準備多少資金等。首先，今天帶你來認識辦理都市更新需要負擔的花費，聽起來好像很可怕，多數人以為要準備一卡車的資金，但其實不然，都更費用是可以申請政府補助的哦！

都市更新的選擇方案有很多種，若想明白都市更新所需的花費，那麼一開始要先了解自己符合哪一種方案，進而去估算產生的費用。

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辦理都市更新會產生那些費用？先了解你要辦的是哪一種都市更新

（一）都更概念、符合條件解釋

1. 都市更新條例所定程序，在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施。
2. 政府劃定更新地區。
3. 重建與整建
   • 重建：指拆除更新單元內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。
   • 整建：指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備，並改進公共設施。
   • 維護：指加強更新單元內土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。

（二）危老重建概念、符合條件解釋

1. 符合都市計畫範圍內的危險及老舊建築物。
2. 非主管機關指定具有歷史、文化、藝術及有紀念價值之建物。
3. 經建築主管機關依照建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
4. 經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
5. 屋齡三十年以上,經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。

（三）辦理都更會產生的費用及稅務

◆ 土地增值稅

土地增值稅是針對土地所有權人之土地，於移轉時因自然漲價所課徵的稅。

◆ 營業稅

「營業稅」課稅範圍包含商品生產、轉讓無形資產、銷售不動產、提供應稅勞務或服務等等的營業額，所以在都更後銷售其建物，應繳納營業稅。若都更採「權利變換」營業稅則已含進重建成本中；如果都更採「協議合建」，因為有互易行為，就如同買賣，那麼營業稅就應由地主建商共同負擔。

◆ 房屋稅

「房屋稅」是指房屋所有人在持有房屋期間所課徵的財產稅。

◆ 契稅

建物所有權因發生房屋買賣、贈與、交換、分割等移轉行為及設定典權，或因占有而取得所有權時，依法由取得所有權人按契約所載價額，向主管機關所申報核課之一種『建物契約稅』簡稱「契稅」，而稅率會因取得不動產方式的不同而變動，契稅稅率大約在2%-6%之間，常見的房屋買賣、贈與的稅率就屬於6%之。

◆ 建物登記規費、代書費、印花稅

• 「登記規費」指我們要移轉土地及建物前，需先至地政事務所辦理登記業務，應向申請人收取的費用。
• 「代書費」就是地政士代辦土地和不動產交易的法律文件申請及相關服務費用。
• 「印花稅」是指不動產買賣、贈與、設定典權、交換、分割時，應簽署不動產買賣契約書，並需按照約訂立的價金款項的0.1%之金額貼印花稅票，才能進行後續辦理產權移轉登記。

◆ 辦理土地鑑界相關規費

「土地鑑界」又稱土地複丈，指已辦理地籍測量之土地，因自然增加、浮覆、坍沒、分割、合併等致實地情形與地籍簿冊所載不同或因相鄰土地間界址位置不明需予鑑定界址等，而申請再丈量者。

◆ 法定公共基金、管理費(公共水電、公設清潔保養費等)

依照各自分得房屋比率負擔。

◆ 天然瓦斯配管之手續費、施工費、租錶費

依照各自分得房屋比率負擔。

◆ 地價稅

更新期間土地無法使用者，免徵地價稅；其仍可繼續使用者，減半徵收。但若未依計畫進度完成更新，且其責任可歸咎於土地所有權人者，仍依法課徵地價稅。

自辦？合建？公辦？都更費用比一比，找出最適合自己的方案！

（一）自辦都更優缺點跟法規、花費

1.優缺點

• 優點：是由住戶主導，建商沒有分配利益
• 缺點：需自籌龐大資金和尋求專業技術，且風險自負

2.法規

• 自行實施：由土地及合法建物所有權人依據「都市更新條例」第四章第22條規定，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請當地直轄市、縣（市）主管機關依第二十九條規定審議核准，自行組織都市更新會實施該地區之都市更新事業。
• 委託實施：由土地及合法建物所有權人，委託都市更新事業機構實施。

經劃定或變更應實施更新之地區，其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元，或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元。

3.花費

自主都更由住戶自行籌備，所以包括規劃、設計、興建等費用，都由所有住戶共同支付，興建期間在外租屋也須自行負擔費用。

（二）合建優缺點跟法規、花費

1.優缺點

• 優點：由建商出資，並代住戶處理所有的流程，較為方便。
• 缺點：需與建商進行利益分配。

2.法規

依據都市更新條例第 44 條以協議合建方式實施都市更新事業，未能依前條第一項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者，得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意，就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，以權利變換方式實施之。前項參與權利變換者，實施者應保障其權利變換後之權利價值不得低於都市更新相關法規之規定。

3.花費

建方提供資金，地主提供土地，雙方合作建屋，並就分得部分，各以自己名義登記為起造人，而於興建完成後按約定比例由雙方分配方屋及應計之土地持分。

（三）公辦都更優缺點跟法規、花費

1.優缺點

• 優點：政府參與都更，地主對案子的信賴度提高。
• 缺點：時間成本高，都市更新成功案例所花費時間約 5~10 年不等。

2.法規

經劃定或變更應實施更新之地區，除本條例另有規定外，直轄市、縣（市）主管機關得採下列方式之一，免擬具事業概要，並依第三十二條規定，實施都市更新事業。

• 自行實施或經公開評選委託都市更新事業機構為實施者實施。
• 同意其他機關（構）自行實施或經公開評選委託都市更新事業機構為實施者實施。

3.花費

因實施都市更新事業而興修之重要公共設施，除本條例另有規定外，實施者得要求該公共設施之管理者負擔該公共設施興修所需費用之全部或一部；其費用負擔應於都市更新事業計畫中訂定。

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自辦、合建、公辦，都更花費優缺點一圖搞清楚！

都更花費好龐大，該如何申請補助？都更補助申請看過來！

一、哪一種都更可以申請補助（申請條件）

（一）都更補助對象：

1. 依都市更新條例核准立案之都市更新會。
2. 依公寓大廈管理條例成立之公寓大廈管理委員會，限以整建或維護方式實施。
3. 依法成立之都市更新事業機構，限以整建或維護方式實施。

（二）都更申請條件

受理申請之更新單元內合法建築物，應符合下列規定之一：

1. 以重建方式實施者，屋齡達三十年以上。
2. 以整建或維護方式實施者，屋齡達二十年以上。
3. 個案因情況特殊，經直轄市、縣（市）主管機關出具相關證明文件，並報經本部同意補助者，不受前二者屋齡限制。

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二、都更補助額度

都市更新「重建」規劃費用補助

1.擬訂都市更新事業計畫

擬定都市更新事業計畫補助上限為500萬元。實際補助金額之5%或20萬元內，得提列為更新會行政作業費，補助級距如下：

• 所有權人人數50人以下：150萬元以下。
• 所有權人人數超過50人，每增加1人，再加計15,000元。
• 所有權人人數超過100人：每增加1人，再加計10,000元。

2.擬訂權利變換計畫

擬訂權利變換計畫補助上限為300萬元，補助級距如下：

• 所有權人人數50人以下：100萬元以下。
• 所有權人人數超過50人：每增加1人，再加計10,000元。
• 所有權人人數超過100人：每增加1人，再加計5,000元。

都市更新「整建或維護」規劃費用補助

1.擬訂都市更新事業計畫

• 地面層以上總樓地板面積5,000平方公尺以下：50萬元以下。
• 地面層以上總樓地板面積超過5,000平方公尺，10,000平方公尺以下：面積超過5,000平方公尺，每增加100平方公尺，再加計10,000元。
• 地面層以上總樓地板面積超過10,000平方公尺：面積超過10,000平方公尺，每增加100平方公尺，再加計5,000元。

2.建築物耐震能力詳細評估

需以申請提高建築物耐震能力工程項目補助者為限；同一建築基地上有數幢或數棟建築物者，得以各幢或各棟擇一申請。申請之建築物為同幢分棟者，依各棟總樓地板面積分別核算補助經費之總額予以補助，補助級距如下：

3.結構補強設計

以內政部核定擬訂 都市更新事業計畫費用50%或建築物耐震能力詳細評估報告書所載補強總工程費之5%為限。

4.工程費用補助

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三、補助申請機關與流程

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四、都更補助所需文件

(一)以重建方式實施者，申請擬訂都市更新事業計畫或權利變換計畫經費：

1. 申請補助計畫書摘要。
2. 申請補助計畫書。
3. 其他相關證明文件。
   • 土地及建物登記簿謄本影本或其他證明文件。
   • 住戶重建意願證明文件（得檢附同意書、都市更新會會員大會紀錄或其他證明文件）。

(二)以整建或維護方式實施者，申請下列補助經費：

◆ 申請擬訂都市更新事業計畫經費

1. 申請補助計畫書摘要。
2. 申請補助計畫書。
3. 其他相關證明文件。
   • 土地及建物登記簿謄本影本或其他證明文件。
   • 住戶整建維護意願證明文件（得檢附同意書、區分所有權人會議紀錄、都市更新會會員大會紀錄或其他證明文件）。

◆ 申請建築物耐震能力詳細評估經費

需檢附建築物耐震能力初步評估結果報告書影本或其他經直轄市、縣（市）主管機關認可之文件。

◆ 申請結構補強設計費用

需檢附建築物耐震能力詳細評估結果報告書影本。

◆ 申請都更工程經費

1. 申請實施工程經費補助計畫書摘要表。
2. 申請實施工程經費補助計畫書。
3. 其他相關證明文件：
   • 都市更新事業計畫書草案。
   • 建物登記簿謄本影本或其他證明文件。
   • 住戶整建維護意願證明文件(得檢附同意書、區分所有權人會議紀錄、都市更新會會員大會紀錄或其他證明文件）。

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五、補助發放方式

(一)以重建方式實施者，申請擬訂都市更新事業計畫或權利變換計畫經費：

1.都市更新事業計畫或權利變換計畫經費：

• 第一期款：於受補助單位與受託專業團隊簽訂擬訂都市更新事業計畫或權利變換計畫委託契約後提出，檢附補助案核准函、委託契約書影本、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，申請撥付補助金額百分之五十。
• 第二期款：於都市更新事業計畫或權利變換計畫經直轄市、縣（市）主管機關辦理公開展覽後提出，檢附擬訂都市更新事業計畫或權利變換計畫公開展覽函、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，申請撥付補助金額百分之五十。但依本條例第十九條第五項規定免舉辦公開展覽者，免附辦理公開展覽函，並於檢核書圖文件及同意比例符合規定後，註明符合該項規定，申請撥付。

2.更新會行政作業費：

於更新會立案後，檢附更新會立案證明書、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，併同第一期款申請一次撥付補助費用。

(二)以整建或維護方式實施者：

1.申請擬訂都市更新事業計畫經費：

• 第一期款：於受補助單位與受託專業團隊簽訂擬訂都市更新事業計畫委託契約後提出，檢附補助案核准函、委託契約書影本、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，申請撥付補助金額百分之五十。但補助對象為其他依法成立之都市更新事業機構，且自行提供勞務或財物者，免附委託契約書。
• 第二期款：於都市更新事業計畫經直轄市、縣（市）主管機關辦理公開展覽後提出，檢附擬訂都市更新事業計畫公開展覽函、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，申請撥付補助金額百分之五十。但依本條例第十九條第五項規定免舉辦公開展覽者，免附公開展覽函，並於檢核書圖文件及同意比例符合規定後，註明符合該項規定，申請撥付。

2.建築物耐震能力詳細評估費用：

於都市更新事業計畫報核前，檢附建築物耐震能力詳細評估委託契約書影本、審查通過證明、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，申請一次撥付補助費用。

3.結構補強設計費用：

於都市更新事業計畫報核前 ， 檢附建築物補強設計委託契約書影本、審查通過證明、納入預算或超支併決算證明文件、 請款明細表及收據，申請一次撥付補助費用。

都更很複雜又耗時費工，也需要走很多的行政程序，其中，在最一開始，地主、住戶們就要先決定，要由誰來發起這個都更的專案！大家齊心協力互相信任，一同來迎接都更完的新家。都市更新有很多的種類，常常聽到的「委建」、「合建」是什麼呢？用最白話的方式報你知！

一、委建是什麼？合建是什麼？

不管委建還是合建，都屬於都更方式中的「民辦都更」，主要實施者皆為建商，只是地主最終分配到的房地價值不同。

（一）委建

所有權為地主，過程中與代理實施者共同合作完成都更重建，創造最大的利潤。

1. 更新完所有利益皆為地主所有，無需分潤。
2. 發包過程採公開招標，地主可清楚瞭解營建發包單價。
3. 分回部分若全數出售，因建物價值提昇，扣除更新重建費用後，可享受更新後之最大的利益。

（二）合建

更新重建過程中，由建商主導，地主與建商按協議後比例分回。

1. 建商出資，依賴其專業代住戶處理所有的流程，較為可靠。
2. 產權分配的土地比例、建物坪數，由「土地所有權人與建商協商、談判」達成分配協議。

二、委建的優勢

委建顧名思義，只是委託他人建造，建商並不能一起分潤，所有的好處都會回饋到地主身上，來看看還有什麼好處呢？

1. 換回坪數大
2. 容積獎勵歸住戶
3. 可享減稅

地主若選擇委建，必須自付營造費用，且物價與售價漲跌風險均須自負，但可換回的坪數較大，適合願意負擔風險與工程費用的所有權人。政府提供容積獎勵所增加的樓地板面積，也全部歸地主所有。地主除了將委託出售後的利潤，支付部份營建的費用，仍可以享房屋、地價稅減免優惠。

三、合建的優勢

如果沒有龐大資金，那麼合建就是你的最佳選擇，建商幫你出錢又出力！

1. 不需龐大資金或進行融資
2. 輕鬆都更的好選擇

合建對於資金不足的地主是最佳選擇，不需要承擔資金的壓力。由地主提供土地，建商負責龐大資金。由於建商大多具備豐富的整合經驗及能力，會負責所有的法規及行政流程，並協調整合所有權人的意見。對於有意參與都更，卻沒有時間和專業背景處理行政流程的地主來說，是最便利的選擇。

四、地主以委建方式辦理更新重建，都更後樓層該如何分配？

五、地主想要委建該如何走出第一步？

1. 集結地主意願及想法，取得共識互相信任。
2. 成立更新會或請建築公司或專業都更機構，協助辦理都更的程序。

六、委建合約有什麼重點？

委建的核心價值是「每位甲方（地主）都是老闆，並委託乙方（都更建商）協助興建」。因此委建合約的重點不在談條件，而是甲方之間如何決議。

1. 每位甲方都是老闆，當意見不合時，應訂定一個決議辦法。因此，乙方應協助甲方組成更新會(理事會)或重建委員會，說明甲方之間的開會方式、決議方式、多數決之定義等……。
2. 應載明乙方執行管理計畫之決議模式，究竟以全體會員大會決議或理事會(重建委員會)為依據?
3. 甲方之共同決議包括：建築如何規劃？如何分配坪數？建材要用多好？選哪間營造廠？等等……。
4. 乙方是提供專業建議，決定權是在甲方。
5. 選屋分配方式由甲方自己決定。（依照共同協議書來討論、表決）

（※內容參考：都更諮詢工作站）

台灣房屋老舊，在台北、台中、高雄都有高比例的問題，過於簡陋及防災功能不足的老舊建築，會危害到民眾人身安全。因此政府大力推動都市更新，希望復甦都市機能，以改善居住環境空間品質及城市景觀風貌。並提供了多項措施，包含補助都市更新規劃費用，金額最高達580萬元；還加碼減稅等多項福利，減輕地主負擔！希望攜手打造更舒適的城市。

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一、參與都市更新5大好處報你知！

1.舊屋換新屋

改善居住環境，生活品質提高，都更後房屋價值提升。

2.容積獎勵

享有建築容積獎勵，增加建築面積。

3.稅捐減免

如地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等稅捐減免優惠。

4.權益獲得保障

程序公開透明，透過主管機關及委員會審議，不漠視任何土地所有權人的意見。

5.維護公共利益

都市更新採多數決議制，多數人同意即可辦理，維護多數人公共利益。

政府鼓勵民眾以都市更新的方式來辦理建築物重建、整建或維護，期望能加速推動老舊社區改善居住環境，提升生活品質，因此特訂立了很多的獎勵及優惠措施，以下內容帶你一起來深入了解。（內容參考：台灣企銀）

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二、內政部都更補助

(一) 都更補助條件：受理申請之更新單元內合法建築物，應符合下列任一規定

• 以重建方式實施者，屋齡達30年以上。
• 以整建或維護方式實施者，屋齡達20年以上。
• 個案因情況特殊，經直轄市、縣（市）主管機關出具相關證明文件，並報經內政部同意補助者，不受前二者屋齡限制。

(二) 都更補助對象

1. 依都市更新條例核准立案之都市更新會。
2. 依公寓大廈管理條例成立之公寓大廈管理委員會，限以整建或維護方式實施。
3. 依法成立之都市更新事業機構，限以整建或維護方式實施。

(三) 都更補助金額

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(3) 結構補強設計

以內政部核定擬訂 都市更新事業計畫費用50%或建築物耐震能力詳細評估報告書所載補強總工程費之5%為限。

(4) 工程費用補助

(四) 都更補助申請時間點

1.受補助機關提送修正工作計畫書報本部營建署後，應即同步辦理招標先期作業，並於本部核定函通知一個月內完成招標作業。另為行政作業時效，得先行辦理招標，同時於合約中規定相關經費須俟立法院審議通過後瓣理並配合刪修。

• 都市更新推動計畫受補助機關應於本部召開經費補助審查會議後三個月內完成招標作業並請撥第一期經費，第一階段補助之案件應於每年度九月底前請撥第二期補助款；第二階段補助案件應於每年度十二月二十日前請撥第二期補助款。未能達成上開進度者，受補助機關應無條件同意本部中止補助。
• 都市更新關聯性工程計畫受補助機關應於決標簽約十日內請撥第一期經費，第一階段補助之案件應於每年度十月底前請撥第二期及第三期補助款;第二階段補助案件應於每年度十二月二十日前請撥第二期及第三期補助款。未能達成上開進度者，受補助機關應無條件同意本部中止補助。

2.年度核定補助計畫執行期限至年底為原則，跨年度計畫依核定計畫期程辦理。

（內文參考：內政部營建署）

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三、台北市都更補助-最高580萬！

• 條件：依都市更新條例第22條、第23條劃定之更新地區或更新單元，且以實施重建者為限。
• 對象：經台北市政府同意籌組都市更新會之發起人或核准立案之都市更新團體。
• 補助金額總上限：580萬元
• 申請時間點：依照每年發布補助申請期間

1.設立都市更新會，補助新臺幣80萬

• 籌組階段：於本府核准籌組之日起6個月內，撥付60%補助費用。
• 核准立案：於核准設立之日起1年內，撥付40%。
• 或於核准立案時一次請領全額。

(相關法規資訊：台北市都市更新處)

2.擬具都市更新事業計畫或權利變換計畫，新臺幣各250萬，共計500萬元：

• 第一期更新會與受託團隊簽訂契約之日起1年內，撥付20%補助費用。
• 第二期事業計畫或權利變換計畫公開展覽期滿後1年內，撥付50%補助費用。
• 第三期事業計畫或權利變換計畫核定後1年內，撥付30%補助費用。
• 或於計畫核定時一次請領全額。

3.各款項不得逾申請補助總經費1/2。

備註：內容僅提供參考 如有與法令有不符情況仍需以現行。