危老專區

政府積極推動都市更新計畫，對於稅務方面，也給出了令人心動的獎勵！以前進行都市更新房屋稅減半徵收僅僅只有兩年的時間，為了提高民眾參與都市更新的意願，經過修法後，推出了許多減免稅務的措施，一起來看看有哪些吧！

危老改建要繳哪些稅？又有哪些稅賦優惠？

我們都了解要進行都市更新有兩種選擇，一個是依照「都市更新條例」進行，一個是依照「危老條例」，兩種條例的條件不盡相同，優惠的稅賦當然也不一樣囉！

土地增值稅	無稅務減免
契稅	無稅務減免
地價稅	重建期間免徵、重建後兩年內減半徵收
房屋稅	重建後兩年內減半徵收（兩年內未移轉，得延長最多十年）

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危老改建有哪些獎勵？

「都市危險及老舊建築物加速重建條例」簡稱「危老條例」，與都更計畫不同的是〝速度及效率〞，危老條例之申請流程較為簡單快速，並享有條例中的多元獎勵，包含容積獎勵、減免賦稅等優惠。

建築容積獎勵	危老容積獎勵最高可達建築基地1.3倍基準容積，或1.15倍之原建築容積獎勵，另加上限10%之規模及時程獎勵；都市更新則是最高上限30%。
放寬建蔽率	建蔽率的放寬會以住宅區基地為限，不能超過原建蔽率，而建築高度管制則由中央授權給各地方主管機關訂立標準。
稅賦減免	多項稅務優惠。

容積獎勵

為了提升民眾進行都市更新的意願，政府祭出多項獎勵，進行危老改建的其中一個好處就是有容積獎勵！依據「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」中，究竟進行危老改建可以得到哪些容積獎勵呢？

一．原容積高於基準容積

二．建築物符合危險老舊建築的條件

經建築主管機關依建築法規，災害防救法規通限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。

三．退縮建築獎勵

退縮四公尺建築—-10%

退縮兩公尺建築—-8%

四．耐震獎勵

符合耐震設計標章—-10%

新建築結構安全性能等級獎勵—-6%、4%、2%

（兩者擇一）

五．綠建築標章

分為五個等級：鑽石10%、黃金8%、銀6%、銅4%、合格2%

(銅等級與合格等級，凡大於五百平方公尺以上不適用)

六．智慧建築標章

分為五個等級：鑽石10%、黃金8%、銀6%、銅4%、合格2%

(銅等級與合格等級，凡大於五百平方公尺以上不適用)

七．無障礙設計獎勵

新建築無障礙住宅建築標章獎勵5%

新建物無障礙獎勵4%、3%

(兩者擇一)

八．協助取得開闢周邊公共設施用地最高獎勵5%

更詳細的內容可參考：

https://www.cpami.gov.tw/最新消息/法規公告/28277-都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法.html

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「時程+基地規模」獎勵

為了加速都市更新的腳步，政府更推出了時程獎勵，目的就是鼓勵民眾盡快提出申請！原本新修法前的危老條例中規定，申請重建計畫得給予10%「時程」容積獎勵，但已於去年5月到期，此規定深受民眾的好評，若沒有了時程獎勵，恐怕會影響未來民眾進行都更的意願，因此政府決定延續此規定。新訂製的規則規定了未來五年的時程獎勵將會以8%、6%、4%、2%、1%、的方式逐年遞減。

同時也新增「基地規模」的容積獎勵，重建面積達200平方公尺，可以得到2 ％容積獎勵，而外如果面積每增加100平方公尺就會再給0.5 ％容積獎勵，要注意的是，時程獎勵與基地規模容積獎勵合計不得超過10 ％。

其他容積獎勵

如果時程獎勵與基地容積獎勵都符合規定怎麼辦？別緊張！政府還提供了其他獎勵，快來看看您是否符合呢？

基地面積較小的民眾也別擔心，政府也有想到你！基地面積未達200平方公尺(大約60.5坪)，且附近鄰接建築物的房屋年齡未達30年，也會給予2%的容積獎勵！目的就是為了讓面積小的基地也能夠提高進行都更的意願。

若符合以下條件，政府也會提供容積獎勵：

一．原容積高於基準容積：10%

二．建築物符合危老獎勵

條件：1.政府通知為危險建築或已拆除未完成重建—-10%

2.結構評估未達乙級—-8%

3.三十年以上無電梯設備或有電梯但不具效益—-6%

三．退縮建築獎勵

退縮四公尺建築—-10%

退縮兩公尺建築—-8%

四．耐震獎勵

符合耐震設計標章—-10%

新建築結構安全性能等級獎勵—-6%、4%、2%

（兩者擇一）

五．綠建築標章

分為五個等級：鑽石10%、黃金8%、銀6%、銅4%、合格2%

(銅等級與合格等級，凡大於五百平方公尺以上不適用)

六．智慧建築標章

分為五個等級：鑽石10%、黃金8%、銀6%、銅4%、合格2%

(銅等級與合格等級，凡大於五百平方公尺以上不適用)

七．無障礙設計獎勵

新建築無障礙住宅建築標章獎勵5%

新建物無障礙獎勵4%、3%

(兩者擇一)

八．協助取得開闢周邊公共設施用地最高獎勵5%

提醒大家，以上種種的容積獎勵，加總的上限是30％！

更詳細可參考：https://www.cpami.gov.tw/%E6%9C%80%E6%96%B0%E6%B6%88%E6%81%AF/%E6%B3%95%E8%A6%8F%E5%85%AC%E5%91%8A/28277-%E9%83%BD%E5%B8%82%E5%8D%B1%E9%9A%AA%E5%8F%8A%E8%80%81%E8%88%8A%E5%BB%BA%E7%AF%89%E7%89%A9%E5%BB%BA%E7%AF%89%E5%AE%B9%E7%A9%8D%E7%8D%8E%E5%8B%B5%E8%BE%A6%E6%B3%95.html

危老改建有哪些補助？

進行危老重建，除了稅務減免、容積獎勵以外，還有個重要的環節，沒錯！就是「費用補助」！在進行危老改建的過程中，需要進行多項評估，擬定重建計畫，有些民眾光看到這些就退避三舍了，但是這些是有額外補助的哦！

耐震補助

1. 評估相關補助-耐震能力「初步」評估

(1) 評估費用:中央補助每件6000元至8000元，

(2) 機構審查費用:每棟1000元。

2. 評估相關補助-耐震能力「詳細」評估

(1)評估費用:每件補助最多30%，不超過補助上限40萬元，不足的部分由地方

政府加碼。

(2)機構審查費用:每棟評估費用補助15%，不超過補助上限20萬元。

重建計畫補助

重建計畫所涵蓋的範圍較為專業，需要由專業的建築師製作，相對的費用不便宜，但是政府也有給予補助！每個案件最高補助五萬五千元，及行政作業費用五千元。

更多危老重建政府相關補助可參考：

https://twur.cpami.gov.tw/zh/theme/main/42

https://www.cpami.gov.tw/最新消息/法規公告/28-都市更新篇/29054-內政部補助都市危險及老舊建築物重建計畫作業要點.html

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危老改建政府加碼：貸款與利息補貼

進行危老改建時，「資金」也是影響改建意願的關鍵，改建過程中會需要一筆數目不小的費用，民眾可能會覺得不想有這麼重的金錢壓力，即使有心想改建，也會打退堂鼓。政府也想到了這點！推出一系列的配套措施，給予貸款與利息的補貼。

利息補貼

政府提供申請重建住宅貸款利息補貼，貸款金額最高三百五十萬，年限最長二十年，得以寬限最長五年。

申請須具備以下條件：

一．非商業區，需自住

二．申請人只有一戶住宅

三．家庭成員無重建住宅以外的自有住宅

四．家庭成員最近綜合所得稅低於重建住宅所在縣市百分之五十分位點家庭之平均所得

可參考：

https://www.cpami.gov.tw/最新消息/法規公告/29-住宅篇/33771-都市危險及老舊建築物重建住宅貸款利息補貼作業規定.html

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危老信用貸款

貸款的部分也不用擔心！你擔心的部分，政府也幫你準備好了！「資金」一直以來都是影響都更意願的關鍵。政府為了加速重建的腳步，根據都市危險及老舊建築物加速重建條例，提供重建過程中必要的融資貸款信用保證，意圖使金融機構提高承貸意願，貸款額度每戶最高三百萬！

更多詳細資訊可參考：https://www.cpami.gov.tw/最新消息/法規公告/29075-都市危險及老舊建築物重建貸款信用保證作業要點.html

結語：

看看這個表格是否一目了然呢？危老的過程雖然艱辛，但成果會讓您忘卻這一路的辛苦，從此擁有了安全、舒適的家！過程中有任何的疑問都可以來找都美建設哦！我們會將經驗傾囊相授，讓我們一起為城市努力！

	重建期間	完工後兩年內	完工後兩年以上
土地增值稅	無	－	－
契稅	無	－	－
地價稅	全免	減半徵收	正常徵收
房屋稅	－	減半徵收	為自然人持有，未轉移可續享有減半徵收最多十年
申請時效	申請重建，減免地價稅及房屋稅，至民國111年5月9日

【備註:本文章內容僅提供參考，如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準】

「資金」是一個影響都市更新與否的重要關鍵，常常會遇到有意願進行更新，但手頭資金不足，因此而退縮的民眾！都市更新確實需要耗費不少金錢與時間，但是都市更新完成後所帶來的美好也是不言而喻的。政府極力推動都市更新計畫，對於資金的問題，也專門為了都市更新推出專屬的貸款計畫，一起來瞭解吧！

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你也會有的這些「危老貸款」相關問題！

金融機構所提供危老重建融資貸款的條件是什麼？

項目	融資條件
貸款對象	・重建計畫範圍內的土地、合法建物所有權人 ・參與重建的自然人或法人
抵押權	・抵押值不足時，需徵提承貸銀行認可之擔保品 ・建案基地及建物第一順位最高抵押權為承貸銀行
融資成數	・重建費用原則上採取全部融資 ・重建前的房屋如有房貸，需先轉貸
產權與資金信託	・建案基地與建物全部信託登記 ・融資金額全數撥入信託帳戶
起造人	由承貸銀行認可的經建公司擔任
工程進度審核	由承貸銀行認可的經建公司進行，審核無誤後撥款
保險	投保金額應與建物價值相當，或不得低於承貸銀行營建融資

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結語

都市更新計畫在這幾年政府的推動下，增加了很便民服務，也提供許多優惠政策，因此有越來越多民眾有意願進行重建。若想了解更多有關都市更新的細節，甚至有強烈意願想進行都市更新的民眾，都可以找都美建設進行評估，我們會有專人提供協助！

這幾年在政府積極推動下，不少的住戶也決定參與各種都市更新相關計畫，促使了危老條例的誕生，危老的眉眉角角你又瞭解了多少呢？

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你也會有的「危老條例」的相關問題！

危老條例中規定「合法建築物」、「屋齡達三十年以上」該如何證明？

合法建築物的認定方式：領有使用執照之建築物、領有合法房屋證明、檢送台北市申請危老合法建築物書件及開業建築師簽證檢核表。

建築物屋齡的認定方式：自領到使用執照之日起算，至向主管機關申請重建之日止。或以下主管機關認定建築物興建完工之日起算，至申請重建之日止：建築物所有權第一次登記謄本、合法建築物證明文件、房屋稅籍資料、門牌編訂證明、水費收據或電費收據、其他證明文件。

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危老重建的基地狹小，設置「無障礙停車位」有難度，該怎麼辦？

依照台北市建築物得免設置無障礙停車位認定規定原則規定，建築基地面積在350平方公尺以下，可以免設置無障礙停車位，但需要設置無人操作方式的機械停車設備，於地面層設置下車區，還需要符合以下規定：

1. 下車區須有無障礙通路通達建築物出入口。

2. 下車區淨寬度大於150公分，設置出入口淨寬大於90公分，並須繪製與地面具有辨識反差效果之斜線及直線地面標誌。

3. 置車板與下車區間水平間隙以防撞邊條補足後，不得大於1.3公分，且應齊平無高差。

4. 置車板與下車區間不得設置支 撐柱或任何形式之障礙物，以利行動不便者上下車。

5. 為確保使用者安全，下車區應設置安全防護系統，當有人或物品時，發出聽覺、視覺警示，使停車設備停止運轉。

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結尾

都市更新刻不容緩，不只可以提升居住品質，生活環境也會更便利，當然，要進行申請重建，並不是件簡簡單單的事情。

如果看完沒有找到你要的危老條例問題，或是有其他問題都歡迎來找我們！都美建設願意做政府與民間的橋樑，有問題必定竭盡所能幫助您！

最懂你的都美建設，為你獻上危老條例懶人包！相信以我們的專業知識，以及多年的都市更新實戰經驗，一定可以為你解除所有危老條例的困惑，我們詳細整理出以下，當你面臨危老改建時，最可能感到困惑的一些問題！

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哪些建築物可以使用「危老條例」申請重建？

都市計換範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建築物，且符合以下各款之一者：

• 經建築主管機關(都市發展局)依法規通知限期拆除、逕予 強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
• 經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
• 屋齡30年以上，結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益者。
• 屋齡30年以上，結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未 達一定標準，且未設置昇降設備者。

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你也會有的「危老條例」的相關問題！

圖片來源：台北市建築管理工程處.

該如何申請台北市危老重建？

圖片來源：台北市建築管理工程處.

「危老條例」的容積獎勵項目及額度是多少？

圖片來源：台北市建築管理工程處

結尾

危老的過程中總會遇到很多沒有辦法預料的事情，先對危老有了初步的認識後，到時候如果真的遇到問題了，才不至於手忙腳亂。以上是我們為大家整理的危老相關問題，如果還有其他疑惑的地方，或是想更深入了解，不用怕！都美建設提供專人諮詢服務！隨時歡迎大家來提問！

什麼是權利變換？找建商一起進行都市更新好嗎？都市更新有哪些好處？都市更新獎勵條例是獎勵什麼？危老重建的條件是什麼？都市更新各種簽約要怎麼談？

你是不是也有上述這樣的問題呢？

都市更新需要時間跟精力準備，其中涉及層面廣泛，也會遇到許多疑問，這時就可以找最值得信賴的後盾都美建設－都更建商推薦！本篇文章會解答大家常諮詢我們關於都市更新的相關問題。如果有其他想更了解的，我們上班時間都在線上提供諮詢呦！

都更建商有什麼服務？

• 都市更新諮詢：

提供都市更新相關的專業諮詢，從：更新範圍分析、都更程序、獎勵值評估、法令釋疑等相關都更法規和事宜，建商或與民眾討論以利選擇最佳改建方式。

• 危老重建協助：

提供老屋改建問題專業免費諮詢服務，改建資格分析及評估、獎勵值評估等老屋改建事項。

進行都市更新時，常見的疑問有哪些？

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結語

都更雖細節眾多，在條例、流程也相對複雜，但為保障民眾權益，並解決您的疑慮及需求，都美建設提供在線諮詢服務，有任何關於都更相關問題，都歡迎在上班時段向我們詢問哦！

權利變換定義是什麼？跟合建有什麼差別？在都市更新中，有一個非常重要的概念，就是權利變換，在分配房屋土地中，是非常重要的原則依據，到底「權利變換」這四個字其中的定義是什麼呢？在都市更新裡常常能聽到這個名詞，那它是扮演著什麼角色呢？在都市更新時我要選這個嗎？會不會吃虧？今天就讓都美建設帶大家了解！

ㄧ、權利變換定義？

1.  係透過公開、公正的方式，處理相關權利人的產權、建物土地分配，以互助合作的方式實施都市更新
2. 其精神類似立體之市地重劃或法制化的合建
3. 合建為私契，各戶條件不一；權利變換條件公開一致
4. 市地重劃分回土地，權利變換則分回土地及房屋

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二、權利變換基本原則

1. 分配：權利變換後之土地及建築物扣除抵付共同負擔後，依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人
2. 公有公用土地優先抵充公共設施
3. 權利變換範圍內道路、綠地等七項公共設施用地，由原有公有公用土地優先抵充
4. 估價：由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之

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三、權利變換跟合建有什麼差別？

都市更新中有權利變換和協議合建，其中的差別一張表格讓你馬上了解！

項目	權利變換	一般合建
必須取得門檻	多數同意	所有權人全部同意
分配原則	更新前權利價值比例分配或自由訂定選配原則	依協議內容分配
地上物拆遷補償	實施者提出拆遷補償計畫	依協議內容給付
保證金	無	不動產開發信託方式
爭議處理	更新審議會核覆、行政機關訴願、行政訴訟	法院民事訴訟
營利事業所得稅	投資總額20%抵減稅額	無減免
土地增值稅、契稅負擔	第一次轉移時，減徵40%，折價抵付共同負擔，免徵	無減免
房屋稅、地價稅負擔	更新期間免徵，更新後減半徵收兩年 若未移轉產權，則房屋稅減免可再延長10年	重建期間及重建後照價徵收

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四、權利變換基本原則概念

權利變換不需要像合建一樣達到100%權利人同意，那對於那些少部分不同意進行都市更新的人，他們的權利又該如何？我參與都市更新，那更新後的不動產總值該怎麼算呢？

（一）同意權利變換與不同意，會怎麽處理？

1. 同意參與更新者：願意分配房地者，依更新後應分得權利價值參與分配房地，並依實際分配與應分配價值差額找補價金。
2. 不同意參與更新者：依其更新前權利價值領取補償金。

（二）都市更新後不動產總值怎麼算

1. 更新後不動產總值=更新後房地加上車位之總價值
2. 都市更新權利變換後，各所有權人之價值計算方式如下：

要想試算出權利變換後的價值，要先了解整個權利變換的流程：

1.   進行更新前估價
2.   計算各所有權人所持有權利價值比例
3.   進行更新後房地及車位估價
4. 計算共同負擔的費用
5.   依各所有權人持有權利價值比例分配更新後不動產
6. 依各所有權人持有權利價值比例分擔共同負擔費用
7. 選配房地
8.   差額價金找補

先了解以上流程，我們就能進行試算，從中就能得知其價值，來看看以下的試算：

1.更新前房地總價值：5000萬

甲的資產總價值：500萬

2.甲的權利價值比例：500/5000=10%

3.更新後房地及車位總價值：10,000萬

4.共同負擔費用：3000萬

5.甲可分配更新後房地總額：10,000萬x10%=1,000萬

6.甲應分擔共同負擔費用：3000萬x10%=300萬

故甲應分配價值：1,000萬-300萬=700萬

7.甲實際分配價值800萬

8.800萬-700萬，所以需補付100萬

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都市更新很複雜，讓你光看法條就一頭霧水，望之卻步嗎？權利變換總是看不懂在搞什麼東西？就算看完我們為你整理的文章還是滿肚子疑惑？沒關係、來找都美建設，我們擁有豐富的經驗，不管你有任何都市更新的疑難雜症，不怕你問！歡迎來找我們協助您！

備註：內容僅提供參考 如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準

都市更新跟土地、房屋有關係，而房屋興建與土地，就會與土地稅房屋税有關係，這些稅款其實是台灣國庫重要的來源，但為了進行都市更新，政府提供超多優惠：除了容積獎勵外，還有都更稅務減免！究竟進行都市更新，我可以獲得哪些稅務減免呢？都美建設帶你來了解，看看在政府大力推廣下的都市更新計畫，連稅都可以減免是怎麼一回事！

一、都更要繳的稅

先來看看進行都市更新時，所要繳納的稅有哪些？

（一）土地增值稅（都更增值稅）

視同地主賣地，若採用都更重建權變分屋合約可全免，採用都更重建擇優分屋合約可減40%，採用都更危老地主全拿(委建, 自地自建)合約無減免。若自用滿一年可再減半(一生一次)。由地主負擔。

（二）都更房屋稅

完工交屋後，以新屋計費，稅金會增加3~5倍，採用危老、都更重建可減半十年。依照各 自分得房屋比率負擔。

（三）都更地價稅

更新期間土地無法使用者，免徵地價稅；其仍可繼續使用者，減半徵收。但若未依計畫進度完成更新，且其責任可歸咎於土地所有權人者，仍依法課徵地價稅。

（四）都更契稅

建物所有權因發生買賣、贈與、交換、分割等移轉行為及設定典權，或因占有而取得所有權時，依法由取得所有權人按契約所載價額，向主管機關所申報核課之一種建物契約稅。

（五）都更營業稅

• 由地主或建商負擔，雙方進行溝通，談妥由誰支付即可，並無硬性規定。
• 依營業稅法之精神5%是內含在售價,因此 負擔者為買受人(消費者),營業人只是代收 代付角色,一般合建分屋案5%營業稅應是 建設公司開立發票給地主,應由地主負擔5%營業稅
• 但都市更新權利變換共同負擔費用項目已包括營業稅,因此不能再向地主收取

（六）其他花費

• 建物登記規費、代書費、印花稅：依照各自分得房屋比率負擔。
• 辦理土地合併、分割、測量、鑑界之相關規費、代書費：由建商負擔。
• 法定公共基金、管理費(公共水電、公設清潔保養費等)：依照各自分得房屋比率負擔。
• 天然瓦斯配管之手續費、施工費、租錶費：依照各自分得房屋比率負擔。
• 若自行辦理出售、贈與、繼承所發生稅費：自行負擔。

雖然都市更新的過程中會遇上以上所列的這些稅，看起來非常可怕，好像要繳好多的稅，但其實大部分所要繳納的稅也同時享有減免優惠！這些都是政府鼓勵大家進行都市更新的優惠措施，就來看看到底可以省下哪些稅呢？讓我們一起看下去！

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二、都更稅務減免

（一）土地增值稅

•   依權利變換取得的土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵40%。
•   不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵40%。
•   原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權轉移時，經主管機關視地區發展趨勢及財政      狀況同意者，得減徵40%。

（二）房屋稅

減半徵收兩年;兩年期間內未移轉，延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止，但以10年為限。

（三）地價稅

完成更新後，減半徵收兩年。

（四）契稅

•   依權利變換取得的土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵40%。
•   實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換者，免徵。
•   原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權轉移時，經主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，得減徵40%。

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這些稅務對於一般民眾來說處理起來很複雜，繁文縟節的法條、專有名詞，讓你看得一頭霧水？可以選擇讓都美建設來幫你！專業的事情，讓專業的團隊幫您處理，還想了解的更加詳細，或是有其他疑或的地方，歡迎大家來找我們！

備註：內容僅提供參考 如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準

都市更新跟信託有關係？當然囉！都市更新在辦理重建時，常常面臨地主產權整合困難、資金短缺，或者投資人與地主對於風險的疑慮，雙方各執己見等困境；因此信託法及信託業法相關配套制度的建立，提供了能讓問題被有效解決方法。

一、甚麼是信託？

信託是指委託人基於對受託人的信任，將合法擁有的財產委託給受託人，由受託人按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或者特定的目的，進行管理或者處罰的行為。簡單來說就是：「受人之託，代人理財」。還可以同時達到信託贈與節稅、財產掌控、資產保護、穩健投資及財產分配的目的。（內文參考：都更諮詢工作站）

(一)信託當事人：

委託人：委託管理信託財產的人。

受託人：受託管理信託財產的人。

受益人：享受信託財產利益的人。

(二)信託財產：

信託以財產的管理或處分為目的，故信託若無 財產，即不能成立信託。

(三)信託目的：

即當事人成立信託行為時所決定依信託方法以達到之目的。

信託不僅可以將風險降低，還能提高效率，你覺得不香嗎？整體工程透明公開，受託銀行還會幫你監督，也能解決資金問題，讓你在都市更新的道路上，省去相當多的煩惱，最重要的是多了一層防護罩！

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二、為甚麼會需要都更信託？

實施權利變換的地區，主管機關得於權利變換計畫書核定後，公告禁止土地及建築物之移轉、分割或設定負擔，禁止期限最長不得超過二年；但一般更新重建案大多無法於二年內完成實施，交付信託可以隔離建商及地主發生財務危機或繼承時影響更新案順利完工，並保障融資銀行之債權，故有辦理信託之必要性。

為確保更新重建案順利興建完工、取得使用執照、辦妥產權登記，委託受託人依更新重建契約，約定辦理產權管理、處分、移轉等信託管理事務，使所有權人、實施者（建商）及承購戶都能順利取得應得之房地產權，也保障融資銀行債權。

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三、都更信託流程介紹

(一)地主：願意參加都市更新者，將土地信託給信託銀行，不願參加都市更新者，則領取補償金；若願意參加都市更新者，並且願意自行出資者，可將其資金一起信託，成為都市更新事業中資金投資者之一。

(二)資金投資者：信託銀行透過受益權轉讓方式，招募資金投資者，開立信託資金專戶，做為更新事業推動經費財源。

(三)信託銀行：接受「地主」與「資金投資者」的委託，成為受託人，並成立信託專戶控管全案資金，依信託契約進行財產之管理處分。同時委託專案都市更新公司擔任更新事業執行的實施者，實施者並依需要找尋其他協力廠商共同推動，而由信託銀行控管「相關協力廠商」之資金撥款事宜。

(四)專案都市更新公司：為更新案的實施者，負責所有都市更新事業之推動與執行，若委託相關協力廠商須經信託銀行同意，並負則協調控管其作業工作內容與進度。都市更新完成後，負責銷售折付共同負擔的樓地板面積，並將更新後應分配的產權交予受託人(信託銀行)。

(五)相關協力廠商：為都市更新事業執行有關的作業單位，如更新規劃、建築設計、價值查估、工程管理、登記作業、銷售廣告、營造施工等。由「實施者」進行委託，並由「受託人」依執行進度與結果由「信託專戶」撥款。

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四、辦理都更信託的好處

·         降低都更開發風險：信託財產獨立，形成債權堡壘，發揮繼承、破產、隔離之功能。不論是實施者、營造廠商、或其他地主有財務或遺產問題都不會影響案件進行。

·         提高作業效率：產權統一管理，提升效率，節省行政成本。

·         產權集中控管：土地移轉給受託人，同時依信託契約執行，有信託法保障可降低地主風險。

·         確保專款專用：受託人將控管專戶，確保建商銷售收入及興建資金均存入信託專戶，專款專用於本案興建及相關費用等。

·         續建機制降低無法完工之風險：降低減少建商因故無法順利完工之風險，保障地主權益。

·         報財務透明：定期向委託人報告信託財產執行情形。

·         開發利益：全部由委託人獲得。

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五、信託都更案例分享

(一) 吳興街二期整宅都市更新案：

1.自組更新會並以權利變換方式實施，受信託銀行為臺灣土地銀行

• 基地位置：信義區吳興街450巷
• 基地面積：2119 ㎡（約641坪）
• 更新前：5F、100戶、1,328.59坪
• 更新後：12F/B3F、106戶、3,519.88坪
• 受託事項：興建計畫評估及協助辦理銀行融資

• 協助辦理產權信託予融資銀行
• 營建管理
• 專戶控管及財務稽核
•  督導更新前後抵押權設定及產權登記作業

 2.都市更新融資及信託架構

• 實施者為更新會，並以權利變換方式實施。
• 更新會為興建資金之借款人，所有權人各按應出資比例提供土地擔保，並為該額度之連帶債務人或提供自有資金，舊欠轉貸部份仍由原住戶擔任借款人。
• 估價基準日為93.6（均價約30萬/坪），更新會決議以一戶選配一戶為原則，但大小坪數（17-60坪）差異大，未考慮完善之財務規劃，選配過程有諸多爭議，因此會員大會通過住戶選配超出應分配者，需負擔異動成本並增加負擔該部份之融資義務，以免造成多選者獲得房價增值空間，增加成本卻由全體住戶負擔之不公平現象。
• 不配合融資、不符合借款人資格或融資額度不足之住戶，應以現金到位或調整選配較小單元，以更新後分回房地無負擔為原則。如於權利變換核定前未能配合申請銀行要求辦理融資或以現金到位，則由實施者為代抽籤調整選配。
• 市政府為協助弱勢住戶更新，都市更新基金補助前期規劃費並提供2成建築融資。
• 土地、建物、興建資金均將於融資抵押設定完成後交付信託。

(二) 南港區中南段都市更新案：

   1. 以權利變換信託方式代理實施，實施者及受託人均為中國建經

• 基地位置：台北市南港區中南段二小段862地號
• 基地面積：1775.77㎡（約537坪）
• 土地所有權人：27人(同意比例82％)
• 更新前：重劃完成土地
• 更新後： 11F/B3、66戶、3,189.40坪

受託事項：產權整理及權益分配找補事宜

•  (1)興建計畫評估
•  (2)工程營建管理
•  (3)專戶控管及財務稽核
•  (4)土地、起造人及資金信託管理

2. 南港區中南段都市更新案信託及融資架構

• (1) 地主依都市更新條例第十三條，以信託方式委託中國建經擔任代理實施者，執行都市更新相關事宜。
• (2) 中國建經為受託管理人，提供全案專業管理服務，並執行地主的決議內容。
• (3) 地主將產權信託予中國建經；建築融資、地主自有資金及銷售收入均存入以受託人名義於融資銀行開立之信託專戶，專款專用。
• (4) 由參與更新之地主擔任借款人，提供名下持分土地設定抵押以擔保其權利價值比例之融資，但僅就其借款金額負擔債務。
• (5) 未負擔籌資義務地主，由出資者墊付該地主權利價值比例部分更新費用，並由出資者分回折價抵付（含風險管理費）等值房地及承擔個案執行風險。
• (6) 以各土地所有權人分別擔任借款人，依其權利價值比例所需負擔額度授權受託人中國建經，提供各所有權人之土地持分面積，向銀行融資並設定擔保（地主間 不互為連帶保證）。
• (7) 更新重建期間，建築融資利息由信託專戶統一支出。
• (8) 以銀行融資支應更新費用者，興建完工後辦理囑託登記時將抵押權設定轉載於各該所有權人分配之建物及土地，確保融資債權。
• (9) 代理實施者出售折價抵付房地及車位所得，優先清償各所有權人之銀行融資後，剩餘再按比例分配予各所有權人。如有不足清償，則由各該借款人以其分配之 建物及土地辦理長期房貸清償。

政府都市更新政策下，2017年開始推動老舊、危險房屋的改建！這樣的新政策下不僅形成兆元產業商機，還讓愈來愈多危險、老舊的老房子搖身一變，不只改變了城市風貌，也讓居住環境更舒適。即使條件比較寬鬆，畢竟還是都市更新的業務，會牽扯到的問題比較複雜，今天都美建設就幫大家整理了『老屋重建建商怎麼挑？怎麼簽約？該注意些什麼？』，清楚了這些眉角，在進行都市更新時，會更順利！

一、危老重建找建商好處多多！幫你省麻煩

• 交給建商整合地主意見
• 不用自組更新會
• 都市更新補助流程建商代為處理
• 建築法規建商較為熟悉

簡單來說危老重建找建商，最大的好處就是，所有麻煩的手續、必須要遵守的相關法規、建築物要怎麼規劃……等；這些繁複的過程都由建商代為辦理，能省去不少麻煩。但也要注意的是，選擇建商時，要多挑、多看、多比較，萬一不小心找上了無良建商，到時候就欲哭無淚了，另外，簽定合約時也要注意合約內容。

二、危老重建建商怎麼挑？

委託建商重建最怕的就是建商跑了，或是施工的品質很差，原本興高采烈進行重建的案子最後成了爛尾樓。因此，挑選建商就成了很重要的一件事情，要將風險降到最低，教大家如何選擇建商！可以從以下幾點來判斷：

1. 先上網查詢建商評價或過往新聞，避開沒有實績的一案建商。
2. 親自去建商建案觀察了解建案品質，若建商有固定營造廠，那每案施工品質就不會落差太大。
3. 與建商合作誠信很重要，坪數分回是否能主動說明或清楚釋疑，互動過程中可觀察。
4. 挑選有實力的建商，查詢資本額是否足夠。

三、危老重建合約怎麼簽，才能顧好自己的權益？

1. 加註擇優條款保權益：
   地主在簽訂權變案時遇到內容有所不同時，就必須再釐清，建議選擇權變案且又簽訂合建契約者，可加註擇優條款，若事先約定內容和權變內容不同時，地主可擇優選擇。
2. 協議合建和權利變換：
   有兩種合約可以選擇，要與建商談妥所簽訂得是哪一種合約。
3. 十二類事項應白紙黑字約定：
   基本資料內容要約定好，像是更新案範圍、產權及實施者是誰等；其次，建築設計的坪數、坪型、採光、管道間、公設比和建材等資料，都要請建商提供給地主；選配方法部分，更新後分配房屋及車位的計算方式，以及差額找補方式都要約定。包括洽談過程有無衍生費用、稅費負擔或租金及搬遷補貼等相關費用、拆遷、工程期限，甚至完工後的交屋、驗屋和保固等，都可做約定，白紙黑字要寫清楚，以免衍生爭議。
4. 如何分配土地、房屋：
   簽訂合約時，需註明完工後的房屋如何分配。
5. 都更遲遲不動怎麼辦 地主也要退場機制：
   若建商整合時間過久，或遲遲沒有進度，應有任一方可以「解除」或「終止」契約，選擇「退場」的權利，解除雙方的法律關係。合約需設定   期限，避免成為萬年契約，不僅賠錢，也無法找其他建商合作。

簡單幫大家整理了一些挑建商的小撇步，以及該注意的事項，祝大家在危老重建的路上能順利。 若有需要更多資訊或者想了解更多，歡迎來電諮詢。

備註：內容僅提供參考 如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準

危老、都更傻傻分不清楚嗎？都美建設知道都市更新很複雜，牽扯到的範圍很廣，光是相關法規就數不清楚有多少條了，所以，特別整理這篇危老改建大問答，民眾可以善用搜尋功能找出需要的答案！希望以下的問題與答案有幫助到大家解決疑惑！

Q1：什麼是危老改建？

1. 符合都市計畫範圍內的危險及老舊建築物。
2. 非主管機關指定具有歷史、文化、藝術及有紀念價值之建物。
3. 經建築主管機開依法通知限期拆除、逕予強制拆除之海砂屋、震損屋
4. 經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
5. 屋齡30年以上，無電梯，耐震能評估未達一定標準者。
6. 屋齡30年以上，有電梯，經耐震能力評估未達一定標準，且詳細評估判定改善不具效益者。

Q2：危老跟都更比一比，哪裡不一樣？

	危老重建	都市更新
實施對象	辦理結構安全性能評估(確認符合危老資格)符合3項條件的合法建築物	都市更新地區或都市更新單位巷弄狹窄、捷運周邊、生活機能不便等
面積	無限制	1,000平方公尺以上
同意比例	100%同意	採多數決90%同意
容積獎勵	基準容積1.3倍或原建築容積1.15倍	最高為1.5倍
省議程序	最快一個月	3~10年不等
稅務減免	最長12年	依各限市規定2~10年
分配機制	地主自行協商	透過權利變換協議合建
申請人	土地及建物所有權人一戶也可以申請	所有權人籌備設立之更新會申請人以組織為主

每塊土地的條件有所不同，面積、跟土地權利人人數；都市更新所需要的土地面積較大，通常土地所有權人人數較多，程序較複雜，所需的時間要較長；而危老重建所需土地面積無限制，也可能發生地主為單一所有人，所需程序較簡便，能在短時間完成交。

Q3：危老重建需要負擔多少費用？我需要出錢嗎？

答案是需要。但每個案例的條件都不一樣，因此所需的費用不盡相同，若須估算金額，需更詳細探討。相信許多有意重建老舊住宅的屋主，最大的考量還是經費的部分，政府為此提供〈危老建物重建貸款〉，只要手上有屋齡超過30年，或經評估為危老建築之建物者，都可以嘗試申辦危老重建貸款。

Q4：危老重建的流程是甚麼？需要多少時間？

向各縣市政府受理「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的業務窗口提出申請後，受理後負責單位會進行危老資格審查，確認建物是否為歷史建築須保存，並進行結構評估。如符合危老建築物認定，即可提出建照及拆照申請，進行施工，施工完成核發使用執照，也代表重建完成，開始進入地價稅及房屋稅減半徵收優惠。省議程序最快一個月就可以完成！提醒大家在111年5月9 日前提出申請，可享「地價稅及房屋稅減免優惠」別錯過申請期限囉！

Q5：危老重建需 要多少住戶同意？

土地及建物所有權人都需要同意，百分之百同意比例。
若為一人地主也沒問題，一戶也可以申請！

Q6：危老有基地面積限制嗎？

沒有基地面積限制，符合危老條件即可。

Q7：危老會給容積獎勵嗎？如果會的話會給多少？

當然會給獎勵囉！依照危老條例重建，最高可達建築基地 1.3倍基準容積，或是1.15倍之原建築容積獎勵。

Q8：危老重建後能分回原本的室內坪數嗎？

• 狀況一：建商合建－依照合建合約內容。
• 狀況二：地主主導－可100%分回，重建後所有利益歸地主。

Q9：危老的房屋比例會怎麼分配？

重建前權利價值作為計算重建前權利價值比例基礎，同時作為重建後房地分配及共同負擔之依據。

Q10：危老之後會如何決定選配的房屋？

• 委建：重建後原樓層優先分回原位置為分配基本原則。
• 合建：依與建商合約內容

Q11：危老重建後，房屋價格要如何制定？

房屋價格=土地價格+建物價值

除了土地價值外，建物坐落區位、建材、土地分區使用、建蔽率與容積率、公共設施停車位、樓層高低、景觀環境、學區、交通等因素，都會影響房價的成交價格，即使是一棟大樓的房屋，房價也有所不同。因此房地產的合理價格沒有一個評斷的標準。可參考同路段房價、建商風評，也能上實價登錄網參考該建案附近其他建案的成交價格做為依據。

Q12：我適合危老還是都更？

兩者的同意比例、辦理方式、辦理程序等各有不同，應考量基地現況、整合情形等擇一申請。

危老改建	都市更新
都市計畫內危險建物及老舊建物	都市計畫內可建築用地 土地再開發
1.建築主管機關評估為危險建物2.結構安全性能評估結果未達最低等級3.屋齡30年以上耐震能力未達標准改 善不具效益或未設置昇降設備	1.面積應達1000平方公尺2.臨路條件總長度達20公尺3.環境評估
需全體同意	需達法定同意門檻

Q13：危老簽的是哪一種契約？

都更危老協議分屋，依照雙方協議比例分配。都更危老地主全拿（委建、自地自建），地主分回所有坪數，但須出錢。

Q14：危老會提供稅務優惠嗎？

於民國 111年5月9日前申請危老重建者，可享有三項稅賦減免優惠，重建期間免徵地價稅、重建完成後2年內的地價稅及房屋稅減半徵收、重建後未移轉所有權者，房屋稅減半徵收最長12年。

Q15：對於危老有問題可以找誰諮詢？

全體地主應先互相信任，可以選擇都美建設代為協調問題，我們擁有專業能力及豐富經驗，可協助地主辦理危老重建相關事宜。

Q16：委建是什麼？

地主出錢、出地，完工後建商不能分潤。

Q17：合建是什麼？

地主出地，建商出錢，完工後利潤需共享。

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結語

幫大家整理了幾個常見的疑惑，希望有幫助到你，祝大家在危老這條路能夠走的順順利利，都能享受危老後的果實。如果還有其他疑惑的地方，或是想更深入了解，不用怕！都美建設提供專人諮詢服務！隨時歡迎大家來提問！

備註：內容僅提供參考 如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準