都更專區

您是否有住宅安全的危機意識呢？為了能讓住宅永續居住、安全無虞，讓我們的家成為名符其實的避風港，政府訂定都更及危老重建相關條例，並鼓勵民眾申請，其中「房屋耐震評估」在危老重建中扮演著決策性的角色，〝危老條例〞申辦資格其一便是需要符合房屋耐震評估等級，才可進行危老重建後續流程，因此今天要帶大家來了解什麼是房屋耐震評估？又該如何申請呢？

一、房屋耐震評估是什麼？

「房屋耐震評估」白話一點說就是“房屋健康檢查”，評估分為兩種，初步評估（初評）和詳細評估（詳評），初評將進行初步判定房屋危險等級，「甲級」＝ 安全、「乙級」＝ 有安全疑慮、「未達乙級」=危險建築，被判定「未達乙級」房屋則直接符合危老資格，「乙級」的房屋，便需要再進行下一步的詳評，詳評後結果若補強成本大於重建成本的1/2，才符合危老重建申請資格。

依照都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法第3條，建築物所有權人逾半數之同意，並推派一人為代表，檢附逾半數之建築物權利證明文件及建築物使用執照影本或經直轄市、縣(市)主管機關認定之合法建築物證明文件，委託經中央主管機關評定之共同供應契約機構（以下簡稱共同供應契約機構）辦理。

二、什麼時候需要耐震評估？

都市計換範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建築物，且符合以下各款之一者：

(1) 危險房屋判定

• 經建築主管機關依法通知期限拆除、逕予強制拆除之海砂屋、震損屋 ．經結構安全性能評估結果未達最低等級者。

(2)老屋判定

• 屋齡30年以上，無電梯，耐震能評估未達最低等級者；或屋齡30年以上，有電梯，經耐震能力評估未達一定標準，且詳細評估判定改善不具效益者。
• 若建築物在都市計畫土地內，非具保存意義的歷史建築，符合危險需強制拆除定義的房屋，或屋齡超過 30 年以上，耐震評估未達標準，且無電梯，或有電梯但結構詳評後改善不具效益者，即符合危老重建資格。

三、台北市房屋耐震評估申辦流程

耐震評估分為初步評估和詳細評估兩種，若初評為乙級之建築，則需進行詳評；另外，台北市政府目前有提供線上申請房屋耐震評估補助部分費用，較為方便快速！

※線上申請連結 >>> 台北市政府市民服務大平台

1.台北市房屋耐震評估流程

(1) 甲級（尚無疑慮）、乙級（尚有疑慮，但屋齡30年以上無升降設備者）

1. 取得半數所有權人同意，並出具委任書；或所有權人會議決議通過
2. 申請人檢具申請書及相關文件，向評估機構提出初步評估申請
3. 評估機構指派評估人員到場評估
4. 後續取得全體土地及建築物所有權人之同意，擬具重建計畫申請重建。

(2) 乙級（尚有疑慮，屋齡30年以上具升降設備者）

1. 取得半數所有權人同意，並出具委任書；或所有權人會議決議通過
2. 申請人檢具申請書及相關文件，向評估機構提出初步評估申請
3. 評估機構指派評估人員到場評估
4. 向評估機構申請耐震能力“詳細”評估
5. 申請人檢具初步評估報告書及相關證明文件向建管處提出補助費用申請
6. 後續取得全體土地及建築物所有權人之同意，擬具重建計畫申請重建。

(3) 未達乙級（瀕危）

1. 取得半數所有權人同意，並出具委任書；或所有權人會議決議通過
2. 申請人檢具申請書及相關文件，向評估機構提出初步評估申請
3. 評估完成
4. 後續取得全體土地及建築物所有權人之同意，擬具重建計畫申請重建。

四、房屋耐震評估可申請那些補助？

1.評估相關補助-耐震能力「初步」評估

(1)  評估費用:中央補助每件1萬2,000至1萬5,000。

(2)  機構審查費用:每棟1000元。

2.評估相關補助-耐震能力「詳細」評估

(1) 評估費用:每件補助最多30%，補助上限40萬元，不足的部分由地方政府加碼。

(2) 機構審查費用:每棟評估費用補助15%，不超過補助上限20萬元。

五、房屋耐震評估補助申請資格？

◆ 初步評估

• 公寓大廈已成立管理委員會並依公寓大廈管理條例完成報備者，以管理委員會主任委員或管理負責人為申請人。
• 公寓大廈未成立管理委員會，且未推選管理負責人者，應有區分所有權人數及區分所有權比率逾二分之一同意（但區分所有權同意比率已逾三分之二者，則區分所有權人數同意比率無限制），並推派一人代表為申請人。
• 非公寓大廈者，以房屋所有權人為申請人。

◆ 詳細評估

• 公寓大廈已成立管理委員會並依公寓大廈管理條例完成報備者，以管理委員會主任委員或管理負責人為申請人。
• 公寓大廈未成立管理委員會，且未推選管理負責人者，應有區分所有權人數及區分所有權比率逾二分之一同意（但區分所有權同意比率已逾三分之二者，則區分所有權人數同意比率無限制），並推派一人代表為申請人。

房屋耐震評估是危老重建的重要關鍵，不僅可以了解目前房屋危急程度，在未來重建時也能針對該環境的建築問題進行優化調整。

走在台灣街頭，是不是常常看到很多老舊建築物，明明是一個已開發國家，為什麼在大城市裡還看得到一些破舊的房屋，而且還不在少數？近年來政府大力推動都市新計畫，除了是為了照顧民眾的居住安全外，也想透過都市更新計畫，讓城市的容貌升級！讓城市跟得上時代的進步，大家不僅可以住得更安全，還可以享受都市更新完帶來的城市繁榮！

一、都更是什麼？

（一）法源依據

政府為促進都市土地有計畫的再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與都市景觀，提升公共利益，特制定「都市更新條例」；本條例將依都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係、人文特色及整體景觀等，進行全面調查及評估，並視實際情況劃定更新地區、訂定或變更都市更新計畫。

隨著台灣的經濟起飛，早期所興建的建築物，有部分早已跟不上時代的腳步，不僅危害市容，有些甚至出現了安全的疑慮，因此「都市更新」誕生了！政府為了人民居住的安全考量，因此規劃出一系列的政策，希望人民住得安全以外，還能提升市容。

（二）面積條件、環境條件

申辦資格：

• 位於都市計畫區域內。
• 符合地方政府更新單元劃定標準。
• 30年以上合法建築物之重建，或20年以上合法建築物之整建、維護。

房子要進行都市更新的重建前，須為劃入「都市更新地區」或「都市更新單位」，若要查詢自家住宅，是否已經劃入更新地區或單位，可至都市更新處的「都市更新入口網」查詢。

如有意參與都更，只要符合以下條件，也可提出申請都更劃定：

「此為台北市規定，各縣市規定會有所不同，詳情可參照各縣市政府都更資訊」。

都更面積條件（都市更新單元劃定基准，須符合下列之一）：

• 為完整之計畫街廓者。
• 街廓内面積在2000平方公尺以上者。
• 街廓内鄰接2條以上之計畫道路面積大於該街廓四分之一，且在1000平方公尺以上者。
• 街廓内相鄰土地業已建築完成，其面積在1000平方公尺以上，卻無法合併更新，且無礙建築設計及市容觀瞻，並為一次更新完成者。但若其面積在500平方公尺以上，需敘明理由，經審議委員會審議通過者。
• 跨街廓更新單元之劃設，其中應至少有一街廓符合第一款至第四款規定之一，並採整體開發，且不影響各街廓内相鄰土地之開發者。

「街廓」的定義為都市計畫範圍內，四周被都市計畫道路圍成之土地，以基地四周面臨計畫道路為原則，如因基地鄰接永久性空地、公園、廣場、堤防、河川等，其鄰接部分邊界得視為街廓邊界。都更土地以街廓為單元。

環境條件（9項指標中須符合至少2項）：

1. 更新單元內屬非防火構造之窳陋建築物棟數，占更新單元內建築物總棟數比例達二分之一以上，並經下列方式之一認定者：
   • 經建築師或專業技師辦理鑑定並簽證。
   • 經專業機構辦理鑑定

2. 更新單元內之巷道有下列情形之一者：
   • 現有巷道寬度小於六公尺者之長度占現有巷道總長度比例達二分之一以上。
   • 屬臺北市政府消防局公告之搶救不易狹小巷道。

3. 更新單元內建築物符合下列各種構造之樓地板面積占更新單元內建築物總樓地板面積比例達二分之一以上，且經專業機構依都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法辦理結構安全性能評估之初步評估，其結果為未達最低等級或未達一定標準之棟數，占更新單元內建築物總棟數比例達二分之一以上者：
   • 土磚造、木造、磚造及石造建築物。
   • 二十年以上之加強磚造及鋼鐵造。
   • 三十年以上之鋼筋混凝土造及預鑄混凝土造。
   • 四十年以上之鋼骨混凝土造。

4. 更新單元內建築物有基礎下陷、主要樑柱、牆壁及樓板等腐朽破損或變形，足以妨害公共安全之棟數占更新單元內建築物總棟數比例達二分之一以上，且前揭建築物之構造符合前款各目年限，並經下列方式之一認定者：
   • 經建築師或專業技師辦理鑑定並簽證。
   • 經專業機構辦理鑑定。

5. 更新單元內建築物經臺北市政府工務局衛生下水道工程處確認，未銜接公共污水下水道系統之棟數占更新單元內建築物總棟數比例達二分之一以上。
6. 更新單元內符合第三款所定各目構造年限之合法建築物棟數，占更新單元內建築物總棟數比例達三分之一以上，且符合下列二款情形之一：
   • 無設置電梯設備之棟數達二分之一以上。
   • 法定停車位數低於戶數十分之七之棟數，達二分之一以上。

7. 更新單元內未經臺北市政府（以下簡稱本府）開闢或取得之計畫道路面積占更新單元內總計畫道路之面積比例達二分之一以上。
8. 更新單元內之合法建築物現有建蔽率大於法定建蔽率，且現有容積未達法定容積之二分之一。
9. 更新單元內平均每戶居住樓地板面積低於本市每戶居住樓地板面積平均水準之三分之二以下，或更新單元內每戶居住樓地板面積低於本市每戶居住樓地板面積平均水準之戶數比例達二分之一以上。

二、老公寓都更適合嗎？

老公寓的定義

到底怎樣才算老屋、老公寓？對於老屋的屋齡有著各式各樣的定義，有的人覺得30年以上的老公寓就算老屋，但也有人認為百年三合院才算是老屋。

從法律條文方面來看，《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第三條提到屋齡超過30年是適用該條例的條件之一，而《文化資產保存法》第十五條，則提到公有建築物屋齡超過50年，於處分前要進行文化資產價值評估。然而，文化部近年推動「私有老建築再生計畫」，則以民國60年以前的老建築為門檻。也就是說，政府的各項規範及補助，目前對於「老屋」的身份認定，沒有統一的屋齡標準。

其實有些房屋未達政府都市更新的標準，但卻有安全疑慮！政府提出的都市新計畫往往都是大面積的範圍，相對的，所居住的居民就多，因此在意見整合時，常常容易出現意見整合不易，造成都市更新計畫無法進行。又或者是居民對於老房子有著濃厚的情感，不捨得對它進行改建，寧可要舊的也不要新的。那麼就只能繼續居住嗎？其實對於這類的房子，住起來可能危害民眾生命財產安全的房屋，政府還有其他的辦法！目前無論都更或危老都要進行結構安全性能評估，所以能以此定義需要改建與否的條件。

三、老公寓不都更，還能怎麼辦？

老公寓不適合都更沒關係，還有危老這個選項！

（一）危老的法源依據

危老重建條例

《都市危險及老舊建築物加速重建條例》簡稱《危老條例》，與都更計畫不同的是「速度及效率」，危老條例之申請流程較為簡單快速，並享有條例中的多元獎勵，包含容積獎勵、減免賦稅等優惠。

（二）危老的法定條件

※申辦資格：

• 位於都市計畫地區之建築物。
• 非歷史建築，不具文化歷史紀念藝術價值須保存。
• 危險或老舊的合法建築

合法建築代表需領有使用執照、營造執照或是擁有合法房屋證明，若是違建則不適用危老條例。

（1）危險房屋判定

經建築主管機關依法通知期限拆除、逕予強制拆除之海砂屋、震損屋 ．經結構安全性能評估結果未達最低等級者

（2）老屋判定

屋齡30年以上，無電梯，耐震能評估未達一定標準者，或屋齡30年以上，有電梯，經耐震能力評估未達一定標準，且詳細評估判定改善不具效益者。

其實老屋只要不是具保存意義的歷史建築，也符合危險需強制拆除定義的房屋，或者是屋齡超過 30 年以上，耐震評估未達標準，且無電梯，或有電梯但結構詳評後改善不具效益者，都可以進行危老改建，很多的老公寓也都符合申請資格，比起都市更新的複雜條件限制，老公寓進行危老也是不錯的選擇！

一、都更要繳什麼稅？

1.土地增值稅

土地增值稅是針對土地所有權人之土地，於移轉時因自然漲價所課徵的稅。

2.營業稅

「營業稅」課稅範圍包含商品生產、轉讓無形資產、銷售不動產、提供應稅勞務或服務等等的營業額，所以在都更後銷售其建物，應繳納營業稅。權利變換與協議合建都是地主與建商之間，以土地交換房屋的物物交換行為(互易)，因此都需要繳納營業稅，只是權利變換程序中，已將營業稅納入共同負擔，而協議合建則是地主與建商協商，由誰負擔，屬於雙方合作的條件之一。

3.房屋稅

「房屋稅」是指房屋所有人在持有房屋期間所課徵的財產稅。

4.契稅

建物所有權因發生房屋買賣、贈與、交換、分割等移轉行為及設定典權，或因占有而取得所有權時，依法由取得所有權人按契約所載價額，向主管機關所申報核課之一種『建物契約稅』簡稱「契稅」，而稅率會因取得不動產方式的不同而變動，契稅稅率大約在2%-6%之間，常見的房屋買賣、贈與的稅率就屬於6%。

5.印花稅

「印花稅」是指不動產買賣、贈與、設定典權、交換、分割時，應簽署不動產買賣契約書，並需按照約訂立的價金款項的0.1%之金額貼印花稅票，才能進行後續辦理產權移轉登記。

6.地價稅

地價稅屬於持有稅，持有土地者，應以所在地的地價來課徵稅賦。

二、都更稅賦減免優惠大利多

民眾可至北市稅捐稽徵處「房地稅額e化查詢平台」試算房屋稅額，並且於取得更新後建築物時，由實施者檢附申請函、更新單元更新後稅捐減免土地清冊、更新單元更新後稅捐減免建物清冊等資料，向稅捐稽徵處申請辦理房屋稅減徵事宜。

三、都市更新條例第 67 條稅賦減免規則

1.可以減免的稅務選項：

• 土地增值稅
• 契稅
• 地價稅
• 房屋稅

2.稅務減免條件列表：

都更稅賦 減免項目	減免條件及內容	減免範圍
土地增值稅	依權利變換取得的土地及建築物，在更新後第一次移轉時	減徵40%
	不願參加權利變換而領取現金補償者	減徵40%
	原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉時，經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者	減徵40%
	實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，而改領現金者	免徵
	實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者	免徵
契稅	原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉時，經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者	減徵40%
	以權利變換取得土地及建築物抵付權利變換負擔者	減徵40%
	實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者	免徵
地價稅	更新期間土地無法使用	免徵
	更新期間土地仍可使用	減半徵收
	更新後	減半徵收2年
房屋稅	更新後	減半徵收2年
	減半徵收2年內未移轉者	減徵得延長最多10年

以上為大家整理的稅務資料，雖說感覺稅收很多，但其實政府都有提供相關補助，減輕民眾負擔，如果大家對辦理都更還是覺得太複雜，那建議可找建商節省時間與麻煩，繁複手續都交由建商處理，而都美建設就是您最好的選擇！

海砂屋都更申請是近年來受到廣泛關注的議題之一，隨著都市發展的快速推進，海砂屋的居住問題成為了都市更新的重要一環。在新北市，進行海砂屋都更（又稱防災型都更），實施者可以獲得政府給予的重建或加勁補強補助金，幫助民眾減輕一部分建設負擔。此外，海砂屋都更申請還可以申請相應的稅務減免、以及額外的容積獎勵，提高民眾申請海砂屋都更的意願。

---

在本篇文章中，我們將全面解析新北市海砂屋都更申請的補助、稅務減免、容積獎勵、同意比例以及申請程序等相關事項，希望能為大家提供更清楚的海砂屋都更細節。

一、新北市海砂屋鑑定標準及範圍

針對海砂屋的鑑定，會比一般建物鑑定來得更詳細，其中包含混凝土檢測、水溶性氯離子含量等，若氯離子含量高於一定標準且混凝土抗壓強度不足，就可能被判定為海砂屋「高氯離子建築物」，以下是關於新北市海砂屋鑑定標準及範圍，提供給大家參考。

新北市「高氯離子建築物」經鑑定符合下列情形之一者，得辦理拆除重建：

＊以下規定十分專業，且相關認定數據均會不定期修正，故僅供參考，最新規定仍以申請時為準，也應委由專業鑑定機構辦理。

1. 混凝土水溶性氯離子含量樓層平均值0.6kg/m3以上、中性化深度檢測樓層平均值2公分以上，且經詳細耐震能力評估，任一方向地面以上樓層之崩塌地表加速度低於150cm/sec2等3項檢測結果之樓層數與總樓層數之比值（以下簡稱樓層比）4/1以上者。
2. 混凝土水溶性氯離子含量平均值0.3kg/m3以上且混凝土抗壓強度平均值小於0.45f’c之樓層比2/1以上者。
3. 混凝土水溶性氯離子含量平均值0.9kg/m3以上、中性化深度檢測樓層平均值2公分以上之樓層比2/1以上者。
4. 混凝土水溶性氯離子含量平均值0.6kg/m3以上、中性化深度檢測樓層平均值2公分以上之樓層比4/3以上者。前項樓層比之計算，除詳細耐震能力評估應以地面以上樓層計算外；其餘樓層比之計算，應含地下層。
5. 「高氯離子建築物」經鑑定結果，混凝土水溶性氯離子含量平均值0.6kg/m3 以上且補強防蝕處理費用超過重建費用達75%者，由鑑定機構建議並經本府依第四點第一項審議會議決議者，得辦理拆除重建。

鑑定報告應載明事項：

1. 鑑定標的物基本資料。
2. 鑑定範圍。
3. 鑑定內容、項目。
4. 鑑定經過。
5. 現況勘查結果（含現況照片）。
6. 載明事項之鑑定結論：
   • 應有明確須拆除重建或補強防蝕之處理建議。
   • 鑑定結果為拆除重建者，應提供三年內該建築物臨時性安全維護之建議。
   • 鑑定結果為補強防蝕者，提具補強防蝕處理之計畫書圖、估價書。

鑑定報告鑑定內容、項目：

各樓層混凝土檢測取樣數至少每200平方公尺一件，每樓層不得少於3件，取樣位置須均勻分布。

1. 混凝土檢測：氯離子含量、抗壓強度、中性化深度。
2. 損害現象（配合照片說明）。
3. 其他必要之項目。

＊小提醒

未依自治條例限期命令拆除建築物的所有權人，將處新台幣3萬元以上6萬元以下罰鍰，並得按次處罰，必要時，得依建築法規定強制拆除，其拆除費用由所有權人負擔。若未依限期命令停止使用建築物或規定期限內進行結構安全勘查評估者，將處新台幣5,000元以上6萬元以下罰，並得按次處罰，必要時，得依行政執行法規定停止供水、供電。

二、新北市海砂屋都更補助

基本上依照目前「新北市高氯離子鋼筋混凝土建築物處理自治條例」規定，海砂屋僅有兩種補助，一是「重建」補助，二是「加勁補強或防蝕處理」補助，拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請。針對經濟或社會弱勢者，還會協助安置或給予租屋補貼、重建工程必要之融資貸款信用保證，以減輕弱勢族群負擔。

這邊要注意的是，高氯離子建築物自核定日起，逾三年才拆除完成者，補助金額每年減少10%。減少後之補助金額，不得少於應補助金額20%。所以如果以鑑定完成，是要拆除重建的，一定要把握時間趕快執行，以免影響補助權益。

此外，鑑定費用尚未有補助，但預計2023.6月之後，新北市政府將使用600萬元第二預備金，提供鑑定費用補助，而每案約可補助50-60萬元，後續政策公布我們會持續更新給大家。

1.新北市海砂屋「重建」補助

符合規定者，得於完成拆除工程後依建物登記之主建物面積計算補助金額。每平方公尺補助新臺幣2,000元，每戶最高補助20萬元。申請拆除重建經本府專案核准者，得先行核發20%補助款。補助款戶數之計算以使用執照為準。

2.新北市海砂屋「加勁補強」補助

高氯離子建築物所有權人於完成補強防蝕工程後，得向新北市政府申請補助，每平方公尺補助1,000元，每戶最高補助10萬元。

3.新北市海砂屋租金補助

「高氯離子鋼筋混凝土建築物」於中華民國116年9月1日前，經新北市政府核准拆除者，其所有權人得於領得拆除執照之次日起6個月內，向執行機關申請租金補助。補助金額以租賃契約所載金額為準。但每月最高補助上限為新臺幣4,500元，並以1年為限。

三、新北市海砂屋都更稅務減免

根據「新北市加速推動都市危險建築物重建專案計畫」海砂屋重建補助涵蓋地價稅及房屋稅，地價稅最高可全額補助，房屋稅則是補貼50%，可以間接減少民眾負擔，專案期限自 111 年 9 月 1 日起實施5年。

稅務項目	條件	補助額度
地價稅	新建3年內期間土地無法使用	全額補貼
	新建後2年內	補貼50%
房屋稅	新建後2年內	補貼50%
地價稅及房屋稅以自用住宅優惠稅率計算，且同一建築物所有權人以補貼二筆房屋稅為限。

四、新北市海砂屋容積獎勵

新北市海砂屋容積獎勵可以走防災型都更，目前是採用「防災2.0專案」又稱「新北市加速推動都市危險建築物重建專案計畫」，主要結合納入都市更新規範，針對同意比率已達9成，或未同意戶為1戶的海砂屋都更案件，給予1.5倍原建築容積或基準容積重建，定額50%，但不得再申請其他容積獎勵，專案實施期間自2022年9月1日到2027年8月31日。

五、新北市海砂屋都更同意比例

新北市府針對海砂屋、具急迫性的危險建築物辦理更新重建，可透過迅行劃定更新地區降低同意比率，從原本80％降為50％，期盼藉此提高民眾對海砂屋都更的意願。

六、新北市海砂屋都更申請程序

新北市受都市計畫法限制，實施都市更新地區，除容積移轉外，各項獎勵上限為1.5倍，所以新北推出防災型都更，讓海砂屋改建方式更多元。

防災型都更針對危險建物及海砂屋，有兩種改建模式，一種是走都市計畫程序，一種是併都市更新辦理。(如下圖)

七、新北市海砂屋都更申請案例

*新聞來源：新北市都市更新處

【新北市訊】蘆洲1處35年的社區於110年被認定為海砂屋，社區住戶凝聚共識啟動重建，新北市住都中心去年11月與社區簽約後，協助向新北市府提出劃定更新地區，而新北市府都市更新處已於112年3月22日公告實施，不僅同意比例從80％降低至50％，更享有時程獎勵，將加速都更程序。

蘆洲長安街路段共有3處海砂屋，其中1處海砂屋社區已由新北市府協助於108年公告劃定更新地區，1處自行整合重建中，而本處於110年經由新北市府「挺安全方案」鑑定為海砂屋後，由新北住都中心進場輔導整合。

新北市府城鄉局長黃國峰指出，該處約3棟各5層樓高的老舊建物，共約60戶住戶，目前現況為天花板水泥塊掉落。新北市住都中心去年與社區簽約後，除向新北市府提議劃定更新地區，也協助社區籌組更新會，未來將提供一條龍的專案管理服務，協助住戶加速更新的進度。

在新北市蘆洲，有海砂屋一條街之稱，也被新北市政府列為首要進行海砂屋都更的順位，而在條例發布後，因為獎勵增多、程序變簡單，已有許多蘆洲海砂屋都更案例一一進行中，也開始普及化。所以若大家有發現自家房屋有嚴重壁癌、牆壁剝落漏水等疑似有海砂屋狀況，可以請政府合可的專業機關來鑑定，一同守護自己與家人的居住安全。

隨著城市的發展和變化，都市更新已經成為當代城市發展的一個重要課題，在都市更新中，分屋方式一向是地主最在意環節，目前都更主要存在2種分屋方式，分別是「合建分屋」、「權利變換分屋」。然而，這2種分屋方式有什麼區別？對於地主來說，又有什麼影響呢？在本文中將一一說明，幫助民眾更好了解都市更新分屋的細節。

一、合建分屋定義解釋

合建分屋是指地主與建商合作進行開發和建設，由地主岀地，建商負責建蓋，並按一定比例享有建築物內部分戶的產權，地主和建商會先行簽訂合建協議，協議內容通常會約定雙方在該地段興建建案的方式、面積、比例、權益分配、盈虧分配等細節，然後再開始進行建設。在合建分屋中，地主通常不需要負擔建設費用，而是以土地權益作為資本投入，建商負責建造建案，並在建案銷售後將利益分成。

1.合建分屋3種方式

(1) 合建分屋

「合建分屋」是較為常見的都更分配模式。建商和地主會在事先約定的比例下分配建物的戶數，然後各自出售分配的戶別。以一個150戶的大樓為例，若約定好64拆，那麼建商會拿回60個「建商戶」，而地主則會拿回90個「地主戶」。雙方都可以自行出售其分配的戶別，地主戶可以自行出售房屋，也可以合建商委託代銷公司一起銷售。

(2) 合建分售

「合建分售」是指建商負責出售房屋，而地主則負責出售土地。當有買家想購屋時，建商與買家雙方簽訂『房屋買賣契約』，地主則是與買家簽訂『土地持分契約』。除了和買家各自簽訂契約外，建商與地主會各自收取購屋款和土地款。簡單來說就是採用「合建分售」模式，一般都是由建商負責銷售。至於管銷成本、其他花費等，則由雙方在合約中事先約定好。

(3) 合建分成

「合建分成」特點在於建商和地主會依當初約定的房地價金比例來分成，管理跟銷售成本也會一起均攤，房地價金的部分舉例來說，假設建商與地主約定的價金比例為是64拆，房屋銷售總額為5,000萬，那麼建商會分到2,000萬元，地主則分回3,000萬元，等於是以總額來拆帳。

都更筆記重點整理：「合建分屋」是建商地主分房屋來賣；「合建分售」是建商賣房，地主賣地；「合建分成」則是依房屋售出總額按約定比例拆帳。

二、權變分屋定義解釋

權利變換是指地主提供土地，建商提供資金和技術建造房屋，共同參與實施都市更新事業，在都市更新計畫實施完成後，會依政府核可的評鑑機構評估的土地權利價值，來分配建築物及其土地之應有部分與權利金。

三、都市更新2種分屋方式對地主有什麼影響？

1.採用合建分屋

地主可以透過合建分售的方式參與都市更新，但需要承擔部分都更成本，也需要跟建商共同經營銷售。在這種模式下，地主可以獲得一定的土地收益和建設利益，不過就要看地主怎麼跟建商談，需要注意協議的細節，例如權益分配、盈虧分配等。

2.採用權利變換分屋

地主可以透過權利變換分屋的方式換取新居住權，通常不需要承擔建設成本，一切分配都依照政府的規定走，所以是最沒有爭議最公平的分屋方式。

不同的分屋方式對地主的影響不同，重點在於地主需要仔細了解每種分屋模式的細節和風險，才能做出明智的選擇。但其實不管是哪種分屋，以實務上來說，多數還是會選擇「權變分屋」，比較沒有爭議糾紛，才能順利完成都更。

在台北市約有72萬戶屋齡超過30年，佔台北市住宅34%，是相當高的比例，加上高齡人口不斷攀升，這些老舊建築的防災和抗震能力已明顯不足，使得都市更新的必要性和迫切性更加凸顯。

---

為了推動台北市的都市更新，109年政府擬定了「公辦都更2.0」，又於110年推出了「整建維護2.0專案計畫」，整建維護能夠在短時間內改善居住安全和品質，並希望透過此計畫可以「環境永續、整合快速、在地共創」的更新模式，提高民眾整建維護的意願，進而達到改善都市建築的安全性和市容景觀之目的。而本文將為大家詳細介紹「台北市整建維護2.0計畫」，看看如何申請、有哪些好處、流程又該怎麼跑？

一、台北市整建維護2.0｜政府推出3大策略

整建維護所需的期程較短，需要的經費相對低，而且透過整建維護還能延長建築物約10-20年的壽命，因此台北市政府透過公辦整建維護計畫中的3大策略，提升補助額度、精進措施與效率。

1.指認整建或維護策略地區

透過台北市政府都市更新處，來指認「整建維護策略地區」，只要民眾住宅符合條件，就可以申請整建維護補助。

2.公辦整建維護試辦計畫

以公私協力合作的方式整合資源，包括陪伴員、建築師等整維輔導團，讓社區推動整建維護的意願更高、更有量能。

3.全市性整建維護精進措施

為推動整建維護效能，台北市政府精進相關配套措施，並將審議流程簡化，加速整建維護效率。

二、台北市整建維護2.0｜補助金額多，提高整建申請誘因

台北市政府公告整建或維護策略地區之「都市更新整建維護補助」申請案，每案補助金額為核准補助項目總經費的 75%，補助額度以不逾新臺幣 1,500 萬元為上限。

此外，除了一般民眾可以申請補助，為確保台北市重要景觀軸帶沿線建物外牆安全性及形塑整體都市景觀，自 110 年起，位於整建或維護策略地區的商辦大樓，可以依據「台北市都市更新整建維護規劃設計及實施經費補助申請暨審查原則」申辦外牆整新補助。

三、台北市整建維護2.0｜實施範圍、適用對象

1.「整建維護2.0專案計畫」實施範圍

圖片出處：台北市政府都發局

1. 重要景觀軸線
   • 忠孝東、西路及市民大道：串聯東、西區門戶
   • 中山北路、捷運淡水線（臺北車站至士林站）

2. 臺北市整建住宅及華江地區住宅
3. 配合都市更新計畫指認之整建或維護策略地區
4. 配合公辦都更 2.0 政策轉軌之整建或維護策略地區

2.「整建維護2.0專案計畫」適用對象

1. 基地位於指認的「整建或維護策略地區」。
2. 屋齡需達 40 年以上
3. 同一建造執照或至少一幢的合法建築物
4. 基地面積達 500 平方公尺以上
5. 以四五層樓公寓為原則

四、台北市整建維護2.0｜同意比例

土地及建築物所有權人第一階段同意參與公辦整建維護意願達75%以上，或戶數達 75%以上者，就符合第一階段意願門檻；經審議會通過後，可指認為整建或維護策略地區，後續第二階段應依都市更新條例規定的同意比率90%辦理事業計畫審議事宜。

另外，因應台北市府此計畫欲加快整建維護效能，所以如果同意比例達 100%的「都市更新整建維護補助」案件(套餐A)，就可免舉辦公展及公聽會與聽證，加快都市更新審議程序。而「老舊公寓增設電梯補助」案件(套餐B)，則以書面行政審查；「老舊建築物修繕補助」(套餐C)將審查項目及作業精簡、明確化，加速審查流程。

五、台北市整建維護2.0｜申請流程

圖片出處：台北市政府都發局

1.第一階段意願整合與申請

在意願整合階段，土地所有權人可以藉由台北市政府「整建維護輔導團」取得相關協助，他們將依個案需求，協助進行社區現場勘查、相關法令說明、初步規劃評估及財務估算等服務。若符合整建維護計畫適用對象條件，以及達第一階段 75%意願門檻者，只要由其中一名所有權人提出申請即可。

2.市府跨局研議、審議評估

送件後由台北市府跨局處專案研議，並提請至本市都市更新及爭議處理審議會，針對個案先行研議其申請項目與相關需求條件、辦理必要性及可行性，並協助分析建築、都市計畫相關法令疑義。經審議會研議通過者，台北市府將啟動後續競圖及初期規劃設計作業，未符合專案條件者也將協助轉介依現有補助規定申請整建維護。

3.競圖與初期規劃設計

經過前述評估具可行性者，就能參考及採用政府採購法的精神辦理「公開競圖」，此競圖優勝作品將作為社區規劃構想藍圖，同時成為社區溝通整建維護細節的基礎。

4.第二階段意願確認、成立管委會

第二階段要同意比例達90%，且社區須自行成立管理委員會，並與重建維護規劃團隊溝通實際建築規劃設計等事宜。

5.事業計畫審議階段

實施者依都市更新條例規定，辦理都市更新、都市設計及土地使用開發許可等相關審議程序，並由實施者依據「台北市都市更新整建維護實施辦法」辦理補助。

6.執行施工

由實施者辦理後續動工發包前置作業、工程施工與申請補助等事宜，也可以視情形委由台北市府協助代辦。

經過台北市整建維護2.0懶人包計畫的推行，不僅能夠在短時間內改善居住安全和品質，也有效延長建物的生命週期。同時，透過全市性的精進措施，流程更加簡化、申請更簡單、門檻更低，提高民眾辦理整建維護的意願。這樣才能達到城市永續發展的目標，提供民眾安全的居所，實現居住正義，以公私合作的方式，攜手努力共同打造一個更美好、更宜居的城市。

若您的房子也想要整建維護，歡迎找都美建設，我們可以協助您！

在台灣，海砂屋被列為危險建築，也是一直以來人們擔憂的居住問題，海砂屋原名稱之為「高氯離子混凝土建築物」，因為在建蓋房屋所使用的混凝土被添加了海砂，而海砂中含有高氯離子，因而得名。

---

氯離子會使牆面出現壁癌，甚至腐蝕鋼筋、讓混凝土剝落，影響整體的房屋結構、減少房屋壽命，若遇地震、颱風、豪雨等天災，原本是避風港的「家」，可能一瞬間變成最危險的地方。因此為改善海砂屋的問題，政府制定了「海砂屋重建都更」相關政策，本文將針對海砂屋都更申請、補助、容積獎勵等一一做說明。

一、台北市海砂屋鑑定標準及範圍

若建築物結構體之硬固混凝土中最大水溶性氯離子含量超過 0.6kg/m3者，就會被認定為「海砂屋」，後續將視鑑定情況拆除重建或加勁補強、防蝕處理。但因目前鑑定尚未有補助費用，所以鑑定費用則須由民眾自行負擔。

鑑定機關(構)受託辦理高氯離子混凝土建築物鑑定時，所作之試驗工作須委由經「財團法人全國認證基金會」(TAF)認證合格之機構為之。

其鑑定內容應符合下列鑑定原則：

1. 各樓層混凝土檢測取樣數至少每 200 平方公尺一個，每樓層不得少於 3 個。
2. 損害調查：
   • 損害現況紀錄及照相。
   • 裂縫量測：含裂損狀況、裂縫寬度及長度。

3. 檢測項目應包括下列事項：
   • 鋼筋檢測：目視檢測或斷面量測為主，必要時增加腐蝕速率檢測。
   • 混凝土檢測：抗壓強度、氯離子含量、中性化深度及鋼筋保護層厚度檢測。

※海砂屋都更小提醒※

經鑑定須拆除重建或補強之建築物，應於限期內重建或改善，逾期者得處五千元以上至六萬元以下罰鍰，必要時得按次處罰。其仍未停止使用者，得依行政執行法規定處以怠金及停止供水供電。逾期未拆除者，依建築法規定，得強制拆除，拆除費用由所有權人負擔。

二、台北市海砂屋都更補助

針對海砂屋，台北市政府依據「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」有兩種做法，一是鑑定結果屬高氯離子混凝土建築物，並建議應拆除重建或整幢（棟）辦理鑑定者，就必須重建都更。

二是經鑑定可加勁補強或防蝕處理者，都發局應命建築物所有權人，在指定期限內，依鑑定報告之具體處理措施完成加勁補強或防蝕工程，其建築物應列管並公告之。也就是說，如果經鑑定屋況還不算太差的，只要加強結構、做好防蝕處理即可，那就不需要重建。因此，相關補助也會有所不同。

1.台北市海砂屋「重建」補助

拆除重建補助費用，每戶補助新臺幣20萬元。且預計2023下半年，台北市政府擬定將新增「海砂屋鑑定補助」，預計每案補助60萬元，目前此政策尚未公告。

*新聞參考來源：自由時報

2.台北市海砂屋「加勁補強」補助

鑑定為「加勁補強」者，在指定期限內，依鑑定報告之具體處理措施完成加勁補強或防蝕工程，每戶補助新台幣10萬元。

三、台北市海砂屋都更稅賦減免

前述有提到，因海砂屋都市更新有兩種做法，所以稅務也分為兩個區塊來做減免。重建有補助地價稅及房屋稅，而加勁補強只有補助房屋稅。

1.台北市海砂屋「重建」稅賦減免

海砂屋重建只要依規定期限內申請建造執照，就可依下列規定申請地價稅及房屋稅補貼。

稅務項目	條件	補助額度
地價稅	重建房屋尚在施工未核發使用執照前	適用自用住宅用地稅率課徵地價稅
房屋稅	經專業鑑定機構鑑定須拆除重建者	免徵房屋稅

海砂屋重建也可以都更，所以如果你不想只申請海砂屋獎勵的話，也可以併照中央政府制定的「都市更新條例」來進行，那麼還可以依都市更新條例第 67 條規定申請減免稅捐，同時也代表所有容積獎勵、程序都得依照該條例實施。

2.台北市海砂屋「加勁補強」稅賦減免

加勁補強的稅務減免就比較單一，僅有房屋稅而已。經鑑定必須加勁補強、防蝕處理或拆除重建者，都發局應通知主管稅捐稽徵機關依法減半徵收房屋稅。

四、台北市海砂屋容積獎勵

依據「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」規定，是鑑定結果屬高氯離子混凝土建築物，並建議應拆除重建或整幢（棟）辦理鑑定者，在5年內申請重建可適用容積獎勵30% ，但超過五年的話，容積獎勵則會逐年遞減。

1.容積獎勵上限

• 原容積率之30%
• 原總樓地板面積之30%

2.容積獎勵時程

在5年內申請海砂屋重建，可申請容積獎勵最高30%，從第6年起，每年折減5%容積獎勵，折減後不得低於10%。

五、台北市海砂屋都更同意比例

在台北市為都市更新地區範圍內的海砂屋，可以公劃更新地區，因此只要土地及合法建築物所有權人，達都更同意門檻1/2以上，就可依都更條例第37條規定，向市府申請都市更新計畫或權利變換計畫報核。

如果取得全部所有權人同意、或同意比率達90％以上同意且無爭議，在台北市則可以按照「168專案」或優先排會審議的方式加速重建申請程序。

六、台北市海砂屋都更申請程序

1. 向台北市政府建管業務窗口提出申請。
2. 經開業建築師評估鑑定建築狀況。
3. 取得建築物所有權人 1/2 以上之同意並出具同意暨委任書。或公寓大廈區分所有權人會議決議通過之會議紀錄。
4. 主責單位進行資格審查，確認為海砂屋。
5. 進行都市更新事業計畫及權利變換計畫審議。
6. 核定後，提出建照及拆照申請，核發完成，即可進行施工。
7. 申請土地及建物無法使用之稅賦減免。
8. 重建完成，核發使用執照。
9. 申請地價稅、房屋稅50%減免。

為了市民的居住安全，台北市政府提供了補助、容積獎勵等措施，未來還會新增建築物鑑定補助，以鼓勵民眾重視自己的房屋品質，去改善海砂屋可能帶來的危險問題，若您也有想要申請海砂屋都更，希望這篇文章有幫助到各位，也歡迎找我們都美建設來協助都更重建哦！

都市更新事業計畫是指對老舊社區進行重新開發，改善其居住環境和生活品質的行動。在都市更新事業中，「容積獎勵」是一個非常重要的政策。重點在將符合法規的建築面積以一定比例標準來提高，作為參與者與開發者的經濟效益與誘因。

---

然而，在都市更新事業中，容積獎勵上限的制定和公式的運用，會直接影響到容積獎勵的發揮效益，所以民眾會經常看到「容積率」、「基準容積」兩個專有名詞，但卻不知道是什麼意思？也不知道該如何計算，我們將就此議題進行詳細說明，為大家提供實用好懂的內容，讓民眾都能快速理解「容積獎勵」到底是什麼？公式如何計算？

一、什麼是都更容積獎勵？

都市更新事業中「容積獎勵」是指當符合“特定條件”的都市更新開發案，政府會給予額外的樓地板面積作為獎勵，可以是建築面積的增加、樓層數量的提升，而使開發者可以在原有基地上有更多興建空間。這項政策措施主要是為了在鼓勵都市更新計畫的推動，提升民眾與實施者（建商）的意願，以促進城市的發展和改善居住環境。

二、容積率、基準容積怎麼看？又該怎麼算？

容積率的高低對於都市更新事業項目的規模和發展潛力有著重要的影響。較高的容積率表示在相同土地面積下可以建造更多的樓地板面積，提供更多的使用空間和開發潛力。因此，高容積率可能對於實施者和投資者、民眾來說更具吸引力。

基準容積(或稱法定容積)是根據都市更新事業相關法規和規定，根據根據不同的使用分區類別與用途所設定的建築容積上限。實施者會需要參考當地縣市、區域的法規，確定相應的基準容積，再開始進行都更事宜。

1.容積率

容積率是指建築物在都市更新事業過程中所允許的建築容積與土地面積的比例。它是一個重要的指標，用於衡量在一塊土地上可以建造多少樓地板面積，容積率是無法以公式計算得出的，一切須依照各縣市政府機關規範。若民眾想知道自家的容積率，可以搜尋各縣市主管機關所發布的都市計畫規定確認。
>>> 各縣市政府的容積率規範參考

(1) 計算都更容積率公式

容積率應依照規定而非計算得出，但以土地面積X容積率可以得出基準容積(法定容積)。

(2) 建築物總樓地板面積

樓地板面積與容積不同，樓地板面積內包含許多免計容積項目，所以會大於容積。

(3) 土地面積

指都市更新項目所涉及的土地的總面積。

然而，容積率的計算和限制，通常會受到中央與各縣市政府的都市更新政策和法規約束，設定了特定的容積率上限，以控制建築物的規模、密度和對周邊環境的影響。都更實施者在進行都市更新事業項目時需要遵守這些限制並確保容積率的合法性。

2.基準容積

基準容積是指根據都市更新事業相關法規，所設定的一個特定區域或土地上允許的建築容積上限。它是根據當地的城市規劃和發展標準來確定的，以控制建築物的規模、密度和對周邊環境的影響。

(1) 計算基準容積公式

基準容積 = 土地面積 × 容積率

(2) 土地面積

基準容積的計算通常是以一塊土地或特定區域的總面積為基礎。

三、都更「容積獎勵」項目 申請上限、公式算法

都市更新獎勵共有13種項目，只要符合政府規範的標準或條件，都更實施者即可申請該項獎勵，來增加建築樓地板面積，但每個容積獎勵項目都有其上限，須符合之要件也不同，就為大家來一一簡化說明。

＊都更知識補充：

獎勵後的建築容積，「不得超過建築基地 1.5 倍的基準容積」，或是「不得超過各原建築容積加上該建築基地 0.3 倍的基準容積」。

但若有下列各款情形之一者，其獎勵後之建築容積得依下列規定擇優辦理，不受前項後段規定之限制：

1. 實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於基準容積：不得超過各該建築基地0.3倍之基準容積再加其原建築容積，或各該建築基地1.2倍之原建築容積。
2. 前款合法建築物經直轄市、縣（市）主管機關認定屬高氯離子鋼筋混凝土或耐震能力不足而有明顯危害公共安全：不得超過各該建築基地1.3倍之原建築容積。

1.原容積高於基準容積

• 容積獎勵上限：10%。

原有建物興建時間較早，當時可能還沒施行容積率與建蔽率規定，所以都蓋好蓋滿，因此原建物容積常有“高於”目前「法定容積率」的情況。這時候要申請「使照圖說」，請建築師協助檢核計算，並向各縣市主管機關申請確認原建築容積數額，經核定的數額偌大於法定容積，才能申請本項獎勵。

有2種計算方式，一種直接用核定的原建築容積申請，一種是申請法定容積的10%，至於用哪一種，當然就要看哪一種計算出來的數字比較大，對申請人比較有利。

舉例說明：

假設台北市某地面積300平方公尺，屬第三種住宅區，法定容積是225%，現況是5層樓公寓，經核定的原建築容積是800平方公尺。

【方案一】

直接用原建築容積800平方公尺申請，也就是可以得到的容積獎勵是800-(300*225%)=125平方公尺。

【方案二】

則可得容積獎勵是300*225%*10%=67.5平方公尺，這時候就是採方案一較為有利。

2.結構堪慮建築物

• 容積獎勵上限：10%。
• 容積獎勵公式算法：基準容積 × 獎勵容積率。

在都市更新事業中，「結構堪慮建築物」指的是原有建築物在結構方面存在較大的安全風險或潛在問題，需要進行檢測、評估和改善的建築物。這些建築物可能是老舊、年久失修，或者受到自然災害、地震等因素的影響，導致結構穩定性出現問題。

所以經政府建築主管機關依法通知限期拆除、強制拆除，或建物耐震性評估上評估有危險之虞、未達最低等級者、要限期補強或拆除者，才能給予相對應的容積獎勵。

結構堪慮建築物容積獎勵級距如下：

• 經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除：基準容積10%。
• 經結構安全性能評估結果未達最低等級：基準容積8%。

3.提供公益設施

• 容積獎勵上限：30%。
• 容積獎勵公式算法：（扣除不計入的面積部分＝樓地板面積）×獎勵係數。

容積獎勵項目「提供公益設施」是指開發商在進行都市更新事業時，額外提供公共設施或服務作為獎勵措施。它們可以包括但不限於公園、綠地、社區中心、兒童遊樂場、停車場等，這些公益設施旨在回饋社區和提升居民的生活品質。

如果這些指定社會福利或公益設施，開發者將產權無償登記為“公有者”的話，上述的設施都可不計算在建築容積內，還能依中央「都更容積獎勵辦法」第7條公式計算給予獎勵最高上限30%。

4.協闢公共設施

• 容積獎勵上限：15%。
• 容積獎勵公式算法：公共設施用地面積 ×（都市更新事業計畫報核日當期之公共設施用地公告土地現值／都市更新事業計畫報核日當期之建築基地公告土地現值）×建築基地之容積率。

「協闢公共設施」是指都更實施者或地主同意在其土地上建設特定的公共設施，以增加社區的公共福利和便利性。就可以領取此獎勵。

5.文化資產保存

• 容積獎勵上限：無。
• 容積獎勵公式算法：上限依樓地板面積總和X1.5。

都市更新事業計畫範圍內的古蹟、歷史建築、紀念建築及聚落建築群，辦理整體性保存、修復、再利用及管理維護者，不會計入基準容積，並得依該建築物實際面積之1.5倍，給予獎勵容積。

6.綠建築

• 容積獎勵上限：10%。
• 容積獎勵公式算法：基準容積 × 獎勵容積率。

「綠建築容積獎勵」，主要是為了鼓勵都更實施者，在建築設計和施工過程中採用環境友好、節能減排的技術和工法，包括生態（Ecology）、節能（Energy）、減廢（Waste）與健康（Health）四大面向以降低對環境的影響並提高建築的永續性。

只要取得候選綠建築證書，將依下列等級給予獎勵容積：

• 鑽石級：基準容積10%。
• 黃金級：基準容積8%。
• 銀級：基準容積6%。
• 銅級：基準容積4%。
• 合格級：基準容積2%。

7.智慧建築

• 容積獎勵上限：10%。
• 容積獎勵公式算法：基準容積 × 獎勵容積率。

智慧建築其實是政府希望與綠建築結合，朝向智慧綠建築邁進，透過建物的設計和施工，應用先進的科技和智慧系統，以提升建築的功能性、效能和可持續性。

取得候選智慧建築證書，將依下列等級給予獎勵容積：

• 鑽石級：基準容積10%。
• 黃金級：基準容積8%。
• 銀級：基準容積6%。
• 銅級：基準容積4%。
• 合格級：基準容積2%。

8.無障礙環境設計

• 容積獎勵上限：5%。
• 容積獎勵公式算法：基準容積 × 獎勵容積率。

考慮到人們的無障礙需求，創造一個對於所有人包括行動不便者、長者和身障者來說都方便進出和使用的環境，是非常重要的，因而政府才推出此獎勵來鼓勵都更實施者。

採無障礙環境設計者，依下列規定給予獎勵容積：

• 取得無障礙住宅建築標章：基準容積5%。
• 依住宅性能評估實施辦法辦理新建住宅性能評估之無障礙環境：
  • 第一級：基準容積4%。
  • 第二級：基準容積3%。

9.耐震設計

• 容積獎勵上限：10%。
• 容積獎勵公式算法：基準容積 × 獎勵容積率。

在地震頻繁的台灣，建物的耐震程度會影響居住者的安全，因此都更政策也針對地震風險進行適當的建物設計和改善，以提高建築的耐震性能。政府會根據耐震設計的標準和要求，例如建築結構強度、構件設計、地震防護措施等，來確定容積獎勵的比例。

採建築物耐震設計者，依下列規定給予獎勵容積：

• 取得耐震設計標章：基準容積10%。
• 依住宅性能評估實施辦法辦理新建住宅性能評估之結構安全性能：
  • 第一級：基準容積6%。
  • 第二級：基準容積4%。
  • 第三級：基準容積2%。

10.一定時程內擬訂「都市更新事業計畫」報核

• 容積獎勵上限：10%。
• 容積獎勵公式算法：基準容積 × 獎勵容積率。

108年5月15日修正「都市更新建築容積獎勵辦法」只要在一定內時間，擬訂都市更新事業計畫報核者，依下列規定就可給予獎勵容積：

• 劃定應實施更新之地區：
  • A.修正施行日起五年內（113年5月15日）：基準容積10%。
  • B.前目期間屆滿之次日（113年5月16日）起的五年內（118年5月16日）：基準容積5%。

• 未經劃定應實施更新之地區：
  • A.修正施行日起五年內（113年5月15日）：基準容積7%。
  • B.前目期間屆滿之次日（113年5月16日）起的五年內（118年5月16日）：基準容積3.5%。

11.一個以上完整計畫街廓，或土地面積達一定規模以上

• 容積獎勵上限：35%。
• 容積獎勵公式算法：基準容積 × 獎勵容積率。

都市更新事業計畫範圍重建區段，必須含一個以上「完整計畫街廓」，或「土地面積達一定規模」以上者，才可依下列規定給予獎勵容積。

• 含一個以上完整計畫街廓：基準容積百分之五。
• 土地面積達3,000m²以上未滿10,000m²：基準容積5% ；每增加100m²，另給予基準容積0.3%。
• 土地面積達10,000m²以上：基準容積30％。

＊而完整計畫街廓，依都市計畫相關規定。

12.協議合建

• 容積獎勵上限：5%。
• 容積獎勵公式算法：基準容積 × 獎勵容積率。

都市更新事業計畫範圍重建區段內，更新前門牌戶達20戶以上，並經過全體土地及合法建築物所有權人同意，決定用「協議合建」方式實施都市更新，就可以申請基準容積5%的獎勵容積。

13.處理舊違章建築戶

• 容積獎勵上限：20%。
• 容積獎勵公式算法：基準容積 × 獎勵容積率。

處理占有他人土地的舊違章建築戶，依都市更新事業計畫報核前「實測面積」給予獎勵容積，且每戶不得超過最近一次行政院主計總處人口及住宅普查報告各該直轄市、縣（市）平均每戶住宅樓地板面積，其獎勵額度以基準容積20%為上限。

＊舊違章建築戶，由直轄市、縣（市）主管機關認定。

「容積獎勵」是政府與都市更新事業實施者和民眾達成協議的關鍵元素，有明訂的法源依據，可以讓建物獲得最大容積的建蓋幅度，就能增加都市更新的意願與速度。而民眾若能再進行都更前，多瞭解一些制度面的東西，對於都更的推進與個人權益維護，都有相當的助益，幫助自己容積獎勵拿好拿滿！

在台灣，都市化進程不斷加速，城市的居住環境也隨之產生變化。為了因應這個現實，政府推出了許多都更政策，以更新老舊建築，提升居住品質。身為人口密度高的新北市自然也不例外，目前實施了多種都更模式，其中包括「簡易都更」（又稱類都更）、「防災型都更」，且「簡易都更」還是全國首創！如果你剛好正在考慮都更，或者對都更政策有興趣，本文將為您一次介紹這2種都更，並針對法律規定、申請流程等細節詳述，接下來，就跟著我們一起深入了解新北市的都更模式吧！

一、新北有哪些都更模式？

1.簡易都更

「簡易都更」又稱「類都更」，其實是從都市更新所衍生出來的都更模式，其意涵與精神都遵循著都更原有的樣貌，只是不需要像都市更新條例的法定程序那樣繁雜。為促進老舊建築物重建，新北市政府提供多元的重建途徑，特訂定「都市計畫法新北市施行細則」，而簡易都更法源依據就是從此處而來。

(1) 簡易都更特色

• 程序簡化
• 明確建築配置方式引導老舊或危險房屋重建
• 大幅縮短審查期程，提升重建效率
• 取消簡易都更面積限制並增訂容積獎勵項目

(2) 簡易都更申請條件

符合30年以上老舊建物基地面積一半以上的條件，即可提出「簡易都更」申請。相較於其他重建方式，簡易都更申請程序簡化且住戶可免費進行房屋耐震鑑定，此外，新北市政府已於民國111年3月16日修法，將簡易都更的獎勵上限從原先的20%提高至30%。期望透過提高獎勵增加重建的誘因。

法源依據：都市計畫法新北市施行細則第47條

1. 新北市都市計畫範圍內商業區或住宅區用地。
2. 30年以上合法建築物坐落之建築基地面積或其他土地上之違章建築物投影面積≥1/2基地面積。
3. 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢液化地區，其合法建物屋齡以20年計算。
4. 建築基地臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道之度應達8公尺，或與建築基地退縮留設寬度合計達8公尺。(退縮留設部分需作道路使用)。
5. 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間明文件及圖說。
6. 重建之建築基地，其範圍內之全部合法建築物因地震、水災、災或其他重大天然事變，經本府工務局認定為危險或有安全之虞者，不受臨路條件及地上物現況樣態限制。

(3) 簡易都更容積獎勵

容積獎勵上限為30%，雖可提供多元選擇容積獎勵項目的申請，但必須先選定「建築配置」項目，才能再選「基地條件」的獎勵。

(4) 簡易都更申請流程

內容參考自「新北市政府都市更新處」

2.防災型都更

其實無論是哪種型式的都市更新，都可以視為「防災型都更」，因為重建後的建築物相較於老舊建築，都擁有更好的耐震性和防火效果。因此，不論是簡易都更或類都更等重建型都更，都可視為一種防災型的改善方法。

而新北市所推動的防災型都更，是從實際執行和環境友善出發，通過檢討都市計畫和都市更新法令制度，協助民眾解決更新所需的技術和資金問題，制定了全面的協助和輔導措施，並陸續推出相關執行方案，主要從以下三大面向著手。

(1) 法令制度鬆綁、擴大適用範圍

「簡易都更修法使其程序再簡化及擴大適用範圍」、「土壤液化高潛勢地區降低都市更新適用門檻，放寬屋齡檢討為20年」、「增訂都市更新獎勵項目，鼓勵建物提高結構安全性能」、「修訂容積移轉規定，促使防災道路與避難點優先取得，並增加亟待重建或危險建物整合誘因」。

(2) 政府主動出擊提供經費及專業協助

「自力都更提高補助經費至630萬」、「整建維護耐震補強得以單棟建物提出申請，提供評估及施工經費補助上限可達1,000萬元」、「房屋健檢、補強、重建一條龍服務」、「高災害風險地區的建築物，都市更新推動師優先蹲點輔導」。

(3) 設立都市更新資源媒合平台

連結都更產業關係，協助有需求的社區媒合建築經理公司、營造廠或銀行等資源。

(4) 防災型都更特色

• 防災道路及避難點，確保老舊窳陋地區公共安全
• 自力都更補助經費提高、專業團隊全程輔導
• 都更推動師蹲點輔導
• 簡易程序鬆綁法令
• 健檢補強重建一條龍服務
• 整建維護耐震補強
• 專案獎助1.5倍、稅捐補助
• 降低同意比率適用門檻，免100%同意
• 放寬適用建物資格

(5) 防災型都更申請條件

為了讓危險的建築物能夠快速拆除重建，消除安全隱患，新北市政府在107年3月11日及108年11月5日分別頒布了「新北市加速推動都市計畫內防災建築再生自治條例」和「新北市政府處理防災型建築加速改善要點」。為了探討實務上面臨的挑戰，政府檢討了近五年的執行經驗，發現防災型都更面臨著興建率低和地主融資困難等問題，而且因為取得全體所有權人的同意比較困難，所以核准案件較少，實在有些可惜。

隨著中央政府修正了「都市更新條例」，以及新北市政府頒布了「新北市高氯離子鋼筋混凝土建築物處理自治條例」，對於危險建築物強制拆除、限期停用的法令日趨完備，因此制定了「防災型都更專案2.0」，希望能夠更有效的促進危險建築物的重建。

法源依據：新北市加速推動都市危險建築物重建專案計畫

1. 都市計畫範圍內高氯離子鋼筋混凝土建築物，經本府認定有危險之虞應予拆除者。
2. 屬「都市更新條例」第六十五條第二項耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全者：符 合「 都市更新耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全認定辦法」第三條規定（ID₁小於 0.35、ID₂小於 0.35）之合法建築物（以下簡稱耐震能力不足建築物）。
3. 與前述二點屬同一使用執照範圍內之合法建築物，亦得適用本專案。
4. 適用本專案之建築基地應臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道，其所臨接道路寬度應達八公尺以上，或 與基地退縮留設深度合計達八公尺以上。
5. 適用本專案之範圍得納入毗鄰土地合併開發，該建築基地得併同檢討前述臨路寬度；惟以都市更新條例辦理者，更新單元仍應依新北市更新單元劃定基準檢討。
6. 已申請「新北市加速推動都市計畫內防災建築再生自治條例」及「新北市政府處理防災型建築加速改善要點」且其擬訂或變更都市計畫已發布實施者，不得申請本專案。

(6) 防災型都更容積獎勵

本專案之範圍得以原建築容積或原基準容積1.5倍重建，定額50%，但不得再申請其他容積獎勵。

(7) 防災型都更稅務補助

「危險建築物」與「高氯離子鋼筋混凝土建築物」於中華民國116年9月1日前領得拆除完成證明者，得依下列規定申請補貼稅捐：

• 新建3年內期間土地無法使用，全額補貼地價稅：以建築法規定開工之日為補貼起算日，起算至核發使用執照止且最長3年
• 新建後2年內補貼地價稅及房屋稅50%：以自使用執照核發之日為補貼起算日。

＊地價稅及房屋稅，以自用住宅優惠稅率計算，且同一建築物所有權人以補貼二筆房屋稅為限。

(8) 防災型都更租金補助

「危險建築物」與「高氯離子鋼筋混凝土建築物」於中華民國116年9月1日前，經本府核准拆除者，其所有權人得於領得拆除執照之次日起6個月內，向執行機關申請租金補助。補助金額以租賃契約所載金額為準。但每月最高補助上限為新臺幣4,500元，並以1年為限。

(9) 防災型都更申請流程

二、新北都更模式差異比較

簡易都更、防災型都更和一般都市更新是不同的重建方式，其申請途徑各自獨立且無法同時進行。這3種方式的法源依據、同意比例和申請程序都有顯著的不同。詳細比較如下表：

綜合以上介紹，我們可以發現，新北市推出了多種都更模式，包括簡易都更（類都更）、防災型都更等。每種都更模式都有其獨特的特點和適用範圍，可以讓民眾根據自身需求做出最適合的選擇。而為了推廣都更政策，新北市政府也提供了相應的配套措施，以協助民眾順利進行都更計畫。希望這篇文章能為大家提供足夠的都更相關資訊、更加熟悉都更政策。

隨著都市化進程的加速，城市老舊住宅逐漸嚴重，讓人們居住品質愈來愈受到影響，為此，政府陸續推出了一系列都市更新政策，其中包括了「新北市都更3箭」政策，這項政策的目的是為了推動都市更新，改善老舊住宅問題、提升城市居住品質。

其實「都更3箭」已推出一段時日了，涵蓋了許多都更面向，主要是從捷運站周邊、新北市主要幹道沿線做“點線面”發散式的都市更新，並以危老建物優先推動。大家一定好奇那到底這3箭的詳細內容是什麼？因此本文將介紹新北市都更3箭政策的具體措施這項政策，並探討對於民眾來說，實際上會有哪些影響？

一、新北市「都更3箭」政策介紹

新北市都更3箭政策主要針對老舊建築問題，並透過三大措施來促進建築物更新。此政策的目的是為了提高居住安全、促進城市發展，以及改善環境品質。此外，為了鼓勵民間自行辦理都更，政府建立了多元化的都更機制，讓新北市民能夠依據基地條件自由選擇最適合的都更方式。同時，政府也透過簡化行政程序，加速都更計畫的審議速度，深耕社區並實施行動治理，讓市民能夠感受到都更政策的成效。接下來，我們就來為大家介紹到底什麼是「都更3箭」！

都更3箭 第一箭：捷運到哪、都更到哪

採用「大眾運輸導向型發展(TOD）」為導向的都市發展策略，捷運蓋到哪、就都更到哪，帶動新北市捷運站周邊發展，讓民眾可以透過輕鬆步行即能達到就業、就學、居住及消費等一日生活圈之目的。

未來捷運周遭將增加托老、托幼及社會住宅或留設公共運具停等空間等公益性設施，並提供最高“50%”增額容積，推動捷運站及適用範圍共計56站。本次變更內容除修正增額容積價金計算方式改估價方式辦理外，並將適用範圍再擴大、調整公益性設施回饋可依申請增額容積量案比例回饋，另涉及共享停車空間部分，若經市府交通主管機關同意，就能改以代金方式繳納。

都更3箭 第二箭：主幹道沿線環境優化

為改變新北市主幹道沿線城市風貌，檢討都市計畫法新北市施行細則及擬定建築物整建維護之推動措施，以加速市容風貌改善。

依108年7月3日修正實施「都市計畫法新北市施行細則」第三十九條之二規定，在本市境內主要幹道寬度達20m以上沿線之危險及老舊建築物、海砂屋及都市更新地區等建築，基地規模在2,000㎡以上或完整街廓，且建築基地臨接面前道路面寬連續20m以上，並捐贈提供老人活動、公共托老、公共托育及社會住宅(含中繼住宅)或其他公益性設施，於110年7月3日內申請，最高基準容積加給20%，有助於改善都市景觀及民眾生活空間。

但因已屆期，所以後來推出2.0版，並於110年7月4日正式上路。

主要改版內容，是讓建商把面積達200平方公尺且臨至少4米以上道路的小基地整合至100%同意，就可將容積以等價換算方式「併入」大基地集中開發；而大基地則需整合至「都市更新條例第37條」規定同意門檻，面積達2,000平方公尺且臨至少寬20公尺以上計畫道路，就提供最高20%基準容積加給，作為實施者與地主雙方參與誘因。

都更3箭 第三箭：危險建築優先協助

透過危險分類、程序簡化、主動輔導等簡政便民及行動治理方式，設身處地面對問題，提出解決方案，協助住戶遠離危險環境，依個案面臨問題及需協助事項，主動進行專案輔導及進度控管，包含辦理社區說明會、每週跨局專案工作會議、成立前進駐點工作站等，並以多元都更途徑加速推動（危老重建、一般都更、防災都更、簡易都更及整建維護等）。

※詳細內容參考自：新北市政府

二、「新北市都更3箭」對地主、民眾的影響

其實新北市的3箭政策，主要就是在提高容積率以及加快危老審議程序，透過不同情況的都更案件，可適用對應的配套方案，重點在於增加誘因、提高民眾都更意願，加速新北市都更腳步。

1.「TOD增額容積」增加建築空間

在TOD的範圍150公尺至500公尺內的建物，若進行都更可提供至少10％最高50%的增額容積，也意味著在這範圍裡都更的建物，除了原有的基準容積、容積獎勵、容積移轉等，可以再加上增額容積，讓建物能增設的空間更多了。

2.不只重建，也鼓勵整建與維護

大家所知的都更多是以「重建」方式，但其實若屋況還可以的，也非常適合以「整建」、「維護」的方式來優化住宅。在新北市主要幹道兩側的建物，若以重建方式進行都更基準容積還能提高10~20%，增加重建誘因。

如果是以整建維護方式就可以將老屋翻修、外牆拉皮、耐震補強或增設電梯，並提高審議效率，增設電梯補助快速通關，讓民眾能在領有政府補助的情況下進行都更，不僅減輕民眾負擔，同時也能提升市容美化度。

3.因應不同重建情況，給予對應的誘因與配套措施

目前針對危老重建政府有給三大重建方案，以因應不同的案件情況，防災、危老、都更擇一使用，會給予容積獎勵30~50%，除此之外還有各自調整適用的特色。例如民眾想採用「重建」方式，那麼就適用「危老條例」會加快審查程序，最快12天即可核准！若採「防災型都更」就適用「新北市防災建築再生自治條例」給予最高50%容積。

此外，危老都更最大阻礙就在於“同意比例”，原本規範要100%同意比例才能進行危老重建，目前採用重建者，可直接適用「都市更新條例」採“多數決”機制，即可進行都更，不同意戶由法令授權交由新北市政府代為拆遷處理，最後分配時會經過估價及權利變換，同時確保不同意戶的權力分配，雖時程可能拉得較長，但會大大降低都更困難度。

新北市「都更3箭」政策，透過三大面向來加速建築物更新，提高居住安全、促進城市發展，以及改善住宅環境品質。對地主、民眾而言，政策提供了「TOD增額容積」、「重建與整建維護基準容積調整」、「危老及防災、都更條例適用配套」等方案，以協助他們更快速的進行都更計畫，並獲得相應的補貼和利益，政府也建立了多元都更機制，讓市民能夠自主選擇最適合自己的都更方式，同時也加速了審議程序，讓都更計畫更快的得以實施。總體而言，新北市「都更3箭」政策確實對市民具有實質性的影響，為城市的可持續發展帶來了積極的貢獻。